Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 11 октября 2023 г. N 14-07517/23 Об особенностях нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в т.ч. при приобретении недвижимого имущества с использованием средств материнского (семейного) капитала и полученных супругами в период брака доходов

Вопрос: Подлежит ли нотариальному удостоверению сделка по отчуждению каждым из долевых собственников части своей доли (например, каждый из собственников 1/2 отчуждает по 1/4), в том числе в случае если доли отчуждаются в целях выделения долей детям при приобретении недвижимости с использованием материнского (семейного) капитала?

Ответ: Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Управление), рассмотрев в рамках компетенции Росреестра обращения, сообщает.

Прежде всего, отмечаем, что:

Росреестр (его территориальные органы) осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании и в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) и иными федеральными законами, другими нормативными правовыми актами Российской Федерации, и, являясь федеральным органом исполнительной власти, должен применять нормы действующего законодательства так, как они изложены, не допуская их самовольного толкования и нарушения;

в соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Росреестр не уполномочен разъяснять и толковать законодательство Российской Федерации, включая вопросы, касающиеся порядка заключения гражданско-правовых сделок.

В этой связи по существу вопроса, затронутого в обращениях, полагаем возможным отметить только следующее.

В соответствии с пунктом 1 части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению за исключением случаев, указанных в данной части названной статьи Закона N 218-ФЗ, к каковым отнесено отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Если по одной сделке все участники общей долевой собственности отчуждают все принадлежащие им доли в праве на объект недвижимости, соответственно, предметом такой сделки по отчуждению является объект недвижимости в целом, то, учитывая пункт 1 части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ, такая сделка не подлежит нотариальному удостоверению.

При этом обращаем внимание на следующее.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 8.1 ГК:

в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации;

права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

К объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага (статья 128 ГК).

В соответствии со статьей 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Доля в праве собственности - это имущественное право, она определяется в праве общей собственности, но не в самой недвижимой вещи. Имущественные права являются самостоятельным (отличным от недвижимого имущества) видом объектов гражданских прав.

Согласно статье 244 ГК:

имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности;

имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность);

общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (статья 133 ГК). Выдел доли в натуре невозможен, если он не допускается законом или влечет несоразмерный ущерб имуществу (статья 252 ГК).

Собственники долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество распоряжаются самой вещью по общему согласию. При этом создание общей долевой собственности собственником доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество путем "формирования" и отчуждения такой "созданной" доли в праве на такой объект недвижимости действующим законодательством не предусмотрен (не согласуется с положениями статьи 244 ГК).

Статья 246 ГК указывает на право участника общей долевой собственности распоряжаться принадлежащей ему долей в праве путем ее продажи, дарения, залога, завещания, распоряжения иным образом.

Исходя из положений ГК, принадлежащая участнику долевой собственности доля в праве также может быть "разделена" с сохранением за собственником доли в праве собственности в установленных законом случаях (например, в силу прямого указания в главе 55 ГК; в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее - Закон N 256-ФЗ).

Учитывая вышеизложенное, на наш взгляд, отчуждение собственниками долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество "частей" (половин) данных долей с сохранением права собственности на вторые "части" (половины) долей в праве не основано на действующем законодательстве. (Отмечаем, что письма Росреестра не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, в настоящем письме высказано только мнение Управления по вопросу отчуждения "части" доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, что относится к предмету регулирования гражданского законодательства Российской Федерации.)

Если в обращениях идет речь о сделке, заключенной в соответствии с Законом N 256-ФЗ, отмечаем следующее.

В обращении указано: "недвижимость находится в долевой собственности супругов".

Согласно статье 256 ГК имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества; правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством.

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК), законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности; законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Также в силу статьи 421 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор); к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Так, например, если объект недвижимости приобретен супругами по договору купли-продажи, при отсутствии в таком договоре условий, что этот договор заключался в том числе в соответствии с нормами СК, в частности, его статьями 41, 42, если в этом договоре не была явно выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, сам факт наличия в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записей о государственной регистрации права общей долевой собственности супругов (титульных собственников долей в праве на объект недвижимости) не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке (то есть фактически каждая из долей в праве на объект недвижимости находится в общей совместной собственности супругов).

Требование об обязательном нотариальном удостоверении соглашения, указанного в части 4 статьи 10 Закона N 256-ФЗ, действующим законодательством не установлено.

При этом необходимость нотариального удостоверения сделки в случае, если имущество оформляется в общую долевую собственность каждого супруга и детей с использованием средств материнского (семейного) капитала (далее - МСК) и собственных средств супругов, обусловлена требованиями СК (его статьями 40-42), поскольку в такой сделке содержатся признаки брачного договора ввиду изменения режима совместной собственности супругов.

Таким образом, учитывая в том числе позицию Минюста России, изложенную в письме от 15.07.2020 N 12/79244-МБ (размещено в свободном доступе), при приобретении недвижимого имущества с использованием средств МСК и полученных супругами в период брака доходов по усмотрению лица, получившего государственный сертификат на МСК, и его супруга, на наш взгляд:

соглашение об определении размеров долей может быть оформлено с наделением каждого из супругов и детей долями в праве общей долевой собственности. При этом в силу положений СК такое соглашение подлежит нотариальному удостоверению, поскольку им изменяется установленный законом режим общей совместной собственности супругов на приобретенное в том числе за счет дохода, полученного в период брака, имущество на общую долевую собственность (если в соответствии со статьями 33, 41, 42 СК между супругами не был заключен брачный договор, предусматривающий изменение установленного законом режима совместной собственности);

соглашение об определении размеров долей в праве общей долевой собственности может быть оформлено с наделением долями в праве общей долевой собственности детей и супругов, доля в праве общей долевой собственности которых будет поступать в их совместную собственность. В этом случае такое соглашение, поскольку на указанное имущество им режим совместной собственности не изменяется, может быть оформлено в простой письменной форме.

Также сообщаем, что:

решение об осуществлении государственной регистрации прав, приостановлении осуществления государственной регистрации прав, об отказе в осуществлении государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных для государственной регистрации прав документов;

согласно Положению о Министерстве юстиции Российской Федерации, утвержденному Указом Президента Российской Федерации от 13.01.2023 N 10, органом нормативно-правового регулирования в сфере нотариата является Минюст России.