Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 июля 2012 г. N Ф08-3433/12 по делу N А32-18478/2011 (ключевые темы: город Сочи - обременение - курорты - аренда земельного участка - неосновательное обогащение)

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Плотниковой Л.Н., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Пансионат "Морская даль" (ОГРН 1022302792929), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2012 по делу N А32-18478/2011 (судьи Ковалева Н.В., Кузнецов С.А., Чотчаев Б.Т.), установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Пансионат "Морская даль" (далее - общество, пансионат) со следующими требованиями:

- признать обременение в виде аренды земельного участка по договору от 23.01.2004 N 4900003016, заключенному администрацией и обществом, отсутствующим,

- взыскать с общества неосновательное обогащение в сумме 1 771 481 рубль 29 копеек за пользование в период с 01.04.2010 по 30.06.2011 земельным участком площадью 87 312 кв. м, расположенным по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Головинка, ул. Центральная, 5.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.12.2011 (судья Савин Р.Ю.) с общества в пользу администрации взыскано 1 371 481 рубль 29 копеек основного долга, признано отсутствующим обременение в виде аренды земельного участка, запись о котором внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 23.01.2004 N 4900003016, подписанного администрацией и обществом. В остальной части иска отказано. Суд указал, что требование о признании отсутствующим обременения спорного земельного участка в виде аренды является надлежащим способом защиты права истца, поскольку его право собственности на земельный участок не оспаривается, необходимость в восстановлении владения отсутствует, ввиду наличия на участке принадлежащих обществу объектов недвижимости и осуществления им хозяйственной деятельности. Проверив представленный расчет платы за использование земельного участка, суд признал его соответствующим постановлению главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи", удовлетворил требования о взыскании неосновательного обогащения с учетом частичного погашения долга.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2012 решение от 09.12.2011 изменено, в части признания обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим отказано. В остальной части решение оставлено без изменения. Требование администрации о признании обременения отсутствующим оставлено без удовлетворения в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты права и пропуском срока исковой давности.

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление от 24.04.2012, оставить в силе решение от 09.12.2011, ввиду несогласия с выводами апелляционного суда.

Обществом в суд кассационной инстанции представлен письменный отзыв о законности обжалуемого судебного акта.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 23.01.2004 на основании постановления главы города Сочи от 03.11.2000 N 837/3 (с изменениями, внесенными постановлениями главы города Сочи от 08.01.2004 N 61, 09.04.2001 N 179/14) администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4900003016 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), в соответствии с которым арендатору предоставлен в совместное пользование с комитетом по социальной защите населения администрации на условиях аренды земельный участок площадью 87 312 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0118009:0003, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Головинка, ул. Центральная, 5 (далее - земельный участок), для обеспечения эксплуатации пансионата и территориального центра реабилитации пенсионеров и инвалидов. В договоре указано, что участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта. 06.02.2004 договор аренды зарегистрирован (л. д. 5 - 10, 23, 33).

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРП на спорном участке расположены здания и сооружения, принадлежащие ответчику (л. д. 40 - 61).

Администрация, полагая, что договор аренды от 23.01.2004 является недействительной (ничтожной) сделкой, обратилась в арбитражный суд с иском о признании обременения в виде аренды спорного земельного участка отсутствующим, а также о взыскании с ответчика неосновательного обогащения.

В силу абзаца 2 пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) и статьи 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" курорты федерального значения, относящиеся к особо охраняемым природным территориям федерального значения, являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов государственной власти.

Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 12.04.1993 N 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" предусмотрено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения и ему придан статус эколого-экономического района с элементами свободной экономической зоны рекреационного типа.

Границы округа санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи".

Суды установили, что предоставленный ответчику земельный участок расположен в пределах второй зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта.

Поскольку администрация в отсутствие соответствующих полномочий распорядилась земельным участком, относящимся к федеральной собственности, вывод судов о недействительности (ничтожности) договора аренды от 23.01.2004 является верным.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРП, 13.05.2009 на спорный земельный участок зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи (л. д. 33).

В пункте 52 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

Как установлено судом апелляционной инстанции, земельный участок находится во владении пансионата. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Поскольку администрация (сторона по договору от 23.01.2004) не предъявляла требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а также не представила доказательств владения спорным участком, вывод суда апелляционной инстанции об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права является обоснованным.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее.

В части взыскания с общества в виде неосновательного обогащения платы за использование земельного участка судебные акты не оспорены и судом кассационной инстанции в соответствующей части не проверялись.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов суда апелляционной инстанции, которые соответствуют представленным сторонами доказательствам и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, учитывающем сложившуюся судебную арбитражную практику. Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса для отмены судебного акта, не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2012 по делу N А32-18478/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.