Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 июля 2012 г. N Ф08-3719/12 по делу N А63-6696/2011 (ключевые темы: истечение срока договора - преимущественное право на заключение договора аренды - аренда земельного участка - срок договора аренды - уведомление)

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (ИНН 2632005649, ОГРН 1022601615849) - Симоненко М.С. (доверенность от 10.06.2012), в отсутствие ответчика - индивидуального предпринимателя Черновой Людмилы Станиславовны (ИНН 263204118923, ОГРНИП 305263211600025), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Черновой Людмилы Станиславовны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.12.2011 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2012 (судьи Казакова Г.В., Марченко О.В., Фриев А.Л.) по делу N А63-6696/2011, установил следующее.

МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - управление) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Черновой Л.С. (далее - предприниматель) со следующими требованиями:

- обязать предпринимателя освободить земельный участок с кадастровым номером 26:33:190114:0015 площадью 35 кв. м, расположенный по адресу: г. Пятигорск, пос. Энергетик, в районе жилого дома N 20 по улице Подстанционной;

- демонтировать и вывезти временный торговый павильон, состоящий из сборно-разборных конструкций.

Иск мотивирован тем, что после истечения срока действия договора аренды от 02.11.2005 N 1339/05 арендуемый земельный участок предприниматель арендодателю не возвратил, несмотря на неоднократные уведомления последнего о необходимости освободить указанный участок.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.12.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2012, иск удовлетворен. Суд обязал предпринимателя освободить земельный участок с кадастровым номером 26:33:190114:0015 площадью 35 кв. м, осуществить снос торгового павильона в сборно-разборных конструкциях и привести земельный участок в первоначальное состояние. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 4 тыс. рублей государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что по договору от 02.11.2005 N 1339/05 (с учетом дополнительного соглашения от 26.05.2010) предпринимателю под временное размещение торгового павильона передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:33:190114:0015 площадью 35 кв. м, расположенный по адресу: г. Пятигорск, пос. Энергетик, в районе жилого дома N 20 по улице Подстанционной. После истечения срока действия договора (28.06.2011) предприниматель земельный участок не освободила, торговый павильон не демонтировала. В связи с отказом арендодателя от возобновления договора аренды на неопределенный срок (уведомление управления от 28.01.11 N 0577) по истечении срока аренды обязательственные отношения сторон прекратились (статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Поэтому управление (арендодатель) вправе требовать освобождения участка от находящегося на нем временно размещенного (некапитального) объекта предпринимателя (статьи 304, 622 Кодекса, статьи 60, 62 Земельного кодекса Российской Федерации). Доводы предпринимателя о наличии правоустанавливающих документов на павильон как объект недвижимости и необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства о приостановлении производства по делу (до рассмотрения дела N А63-8747/2011) апелляционный суд не принял. Оспаривание отказа в продлении срока действия договора аренды не может повлиять на итоги рассмотрения требования арендодателя о возврате земельного участка после прекращения арендных отношений. Доказательства нарушения управлением преимущественного права предпринимателя на заключение договора аренды на новый срок не представлены. Материалы дела не подтверждают, что расположенный на спорном участке торговый павильон является объектом недвижимости (л. д. 68, 99).

Предприниматель обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. На основании постановления от 14.06.2005 N 2829 (о предоставлении участка для размещения торгового павильона) управлением и предпринимателем был заключен договор аренды от 02.11.2005 N 1339/05 земельного участка, зарегистрированный в установленном порядке. Заявителем получены кадастровый и строительный паспорта земельного участка, сформировано землеустроительное дело, надлежаще вносились арендные платежи. По обращению предпринимателя дополнительным соглашением от 26.05.2010 срок действия договора продлен до 28.06.2011, тогда как в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации срок договора аренды должен быть продлен на срок, указанный в договоре (5 лет). Вывод судов о недоказанности наличия у предпринимателя преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необоснован. Для реализации указанного права арендатору требуется уведомить арендодателя о желании заключить новый договор. До истечения срока действия договора (03.03.2011 и 25.05.2011) предприниматель обращалась в управление с заявлениями о продлении срока действия договора аренды. Суды не оценили факт нарушения прав предпринимателя отказом органа местного самоуправления в продлении арендных отношений, не выяснили причины отказа. Судебные инстанции также не учли, что требование управления об освобождении земельного участка не соответствует постановлению от 14.06.2005 N 2829. Указанный муниципальный акт не отменен, срок его действия не ограничен.

От управления отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель управления возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность принятых по делу актов.

Предприниматель, извещенный о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание кассационной инстанции не явился (представителя не направил).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя управления, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением главы г. Пятигорска от 14.06.2005 N 2829 предпринимателю под размещение торгового павильона из сборно-разборных конструкций как объекта движимого имущества предоставлен в аренду земельный участок площадью 35 кв. м, расположенный по адресу: г. Пятигорск, пос. Энергетик, в районе жилого дома N 20 по ул. Подстанционной. В соответствии с пунктом 1 постановления срок аренды подлежал определению договором аренды (л. д. 13).

02 ноября 2005 года управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N 1339/05 (л. д. 8, 9). По условиям договора (пункты 1.1, 1.4, 2.1) арендатору под размещение временного торгового павильона из сборно-разборных конструкций на срок по 30.06.2010 предоставлен в аренду земельный участок площадью 35 кв. м с кадастровым номером 26:33:19 01 14:0015. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации, о чем свидетельствует штамп регистрирующего органа на экземпляре договора от 15.12.2005 и уведомление о государственной регистрации договора аренды (л. д. 10).

26 мая 2010 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 02.11.2005 N 1339/05. В нем согласован новый срок аренды земельного участка - до 28.06.2011. Сведений о государственной регистрации дополнительного соглашения материалы дела не содержат (л. д. 11, 12).

Уведомлением от 28.01.2011 N 0577 управление сообщило предпринимателю о том, что договор аренды земельного участка продлеваться не будет, в связи с чем по истечении срока аренды (28.06.2011) арендатору необходимо освободить участок и передать его по акту управлению. Уведомление получено предпринимателем 02.02.2011, о чем свидетельствует ее подпись на экземпляре названного документа (л. д. 18).

Ссылаясь на то, что после истечения срока действия договора аренды предприниматель земельный участок не освободила, управление обратилось в арбитражный суд.

В пункте 34 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. В пункте 2 статьи 621 Кодекса предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При разрешении спора суды установили, что управление (арендодатель) отказалось от возобновления арендных отношений с предпринимателем. Получение арендатором уведомления от 28.01.2011 N 0577 подтверждено материалами дела и предпринимателем не оспаривается. Поэтому отношения сторон, возникшие из договора от 02.11.2005, прекращены в связи с истечением срока его действия (статьи 610, 621 Кодекса).

При прекращении аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Кодекса).

Суды также установили, что после прекращения арендных отношений предприниматель не освободила земельный участок. Поэтому пришли к выводу об обоснованности требования управления о возврате земельного участка с кадастровым номером 26:33:19 01 14:0015 (путем демонтажа торгового павильона, размещенного на этом участке).

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод предпринимателя о нарушении органом местного самоуправления ее преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не принимается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В случае, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору либо возмещения убытков.

В пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05.

При этом преимущественным правом на заключение договора аренды обладает и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды. Положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Кодекса преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Поэтому такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Соответствующие разъяснения содержатся в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о намерении арендодателя передать спорный земельный участок (после его освобождения) в пользование иным лицам (проведение органами местного самоуправления торгов для заключения договора аренды в отношении этого участка), что исключает возможность реализации предпринимателем преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Отклоняется и довод жалобы предпринимателя о неисследованности судами причин отказа органа местного самоуправления в продлении арендных отношений. По смыслу положений статьи 610 Кодекса, при отсутствии на земельном участке принадлежащих предпринимателю на праве собственности объектов недвижимости мотивы отказа арендодателя по договору, продленному на неопределенный срок, правового значения не имеют.

Не может быть принят кассационным судом и довод жалобы о несоответствии требований управления содержанию постановления главы г. Пятигорска от 14.06.2005 N 2829. Отношения по предоставлению земельных участков, являющихся государственной (муниципальной) собственностью (приобретению прав на такие участки) имеют сложный юридический состав, включающий в себя как принятие уполномоченным органом государственной власти (местного самоуправления) соответствующего решения, так и заключение (на основании соответствующего решения) гражданско-правовой сделки. С заключением договора аренды от 02.11.2005 N 1339/05 публично-правовые отношения по предоставлению спорного земельного участка, вытекающие из постановления от 14.06.2005 N 2829, прекратились.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. В указанном нормативном правовом акте не содержится положений (предписаний) о том, что ранее заключенный (на определенный срок) договор аренды муниципального земельного участка должен быть продлен на тот же срок. Более того, Правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков ее внесения применяются исключительно к землям, находящимся в собственности Российской Федерации (пункт 1).

При разрешении спора судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина уплачена предпринимателем при подаче кассационной жалобой (чек-ордер от 26.05.2012).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.12.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2012 по делу N А63-6696/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.