Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 июля 2022 г. N 308-ЭС22-3699 по делу N А63-4067/2021 Суд отменил вынесенные ранее судебные решения, удовлетворил требования в части признания незаконным отказа ответчика в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства, в остальной части направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку отказ ответчика препятствует истцу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов

Резолютивная часть определения объявлена 28.06.2022

Полный текст определения изготовлен 05.07.2022

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.Г.,

судей Борисовой Е.Е., Чучуновой Н.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельниковой И.Е.,

с использованием системы веб-конференции (в режиме онлайн),

при участии представителей общества с ограниченной ответственностью "ЮгСтройЭлектроКомплект" Карамышева Р.А. (по доверенности от 10.03.2022) и Дегтяревой О.А. (по доверенности от 10.03.2022), Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Саркисян А.А. (по доверенности от 10.01.2022 N 5),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "ЮгСтройЭлектроКомплект" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2021, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2021 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.12.2021 по делу N А63-4067/2021,

установила:

общество с ограниченной ответственностью "ЮгСтройЭлектроКомплект" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с требованиями к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - Комитет) о признании незаконным отказа в продлении срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:7 площадью 2793 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проезд Трудовой, д. 6, в квартале 600, для завершения строительства; возложении на Комитет обязанности предоставить заявителю в аренду названный участок на двадцать месяцев для завершения строительства.

Арбитражный суд Ставропольского края решением от 01.06.2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.12.2021, в удовлетворении заявленных требований отказал.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Общество обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, постановления арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций, ссылаясь на допущенные судами существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела, и принять по делу новый судебный акт.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. от 01.06.2022 кассационная жалоба Общества вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы кассационной жалобы в полном объеме, просили обжалуемые судебные акты отменить, требования удовлетворить. В объяснениях представители Общества сообщили, что в настоящий момент строительство спорного объекта полностью завершено, однако по причине прекращения действия договора аренды земельного участка, Обществу отказано во введении объекта в эксплуатацию.

Представитель Комитета в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании возражал относительно удовлетворения жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Согласно части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., выслушав объяснения представителей Общества и Комитета, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2021, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2021 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.12.2021 подлежат отмене, требование Общества в части признания незаконным отказа Комитета от 13.01.2021 N 08/14-92с в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства - удовлетворению, а дело в остальной части - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) за Обществом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект - склад готовностью 28%, лит. А, назначение "склад", расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проезд Трудовой, д. 6, о чем 17.05.2006 Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю выдано свидетельство серии 26 АБ N 059282.

В соответствии с постановлением администрации города Ставрополя (далее - Администрация) от 29.05.2014 N 1889 в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 23.06.2011 N 9086 Комитетом и Обществом 20.06.2014 заключен договор аренды N 3787 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:010402:7 общей площадью 2 793 кв.м под указанным незавершенным объектом для продолжения строительства производственной базы сроком на три года до 28.05.2017.

Впоследствии, 11.12.2017 Администрация и Общество на основании статей 22, 39.1, 39.6, 39.7, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) заключили договор аренды N 6747 спорного земельного участка для завершения строительства на три года до 10.12.2020.

Общество 04.12.2020 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:010402:7 в аренду без проведения торгов.

Комитет письмом от 13.01.2021 N 08/14-92с отказал заявителю в передаче земельного участка в аренду, поскольку данный участок ранее уже предоставлялся заявителю в аренду для завершения строительства с 11.12.2017 по 10.12.2020 на основании договора от 11.12.2017 N 6747.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества с заявлением по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении требований, суды руководствовались пунктами 1, 5, подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку спорный земельный участок ранее после 01.03.2015 предоставлялся Обществу для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости (договор аренды от 11.12.2017 N 6747), однако заявитель не завершил строительство данного объекта в период действия названного соглашения.

Доводы заявителя о том, что он не мог завершить строительство объекта недвижимости в предусмотренный ранее заключенным договором аренды срок в связи с незаконными действиями налоговой службы, исключившей Общество из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ), суды признали несостоятельными. Судебные инстанции установили, что участник Общества Криволапова С.В. обратилась с жалобой на решение об исключении Общества из ЕГРЮЛ только 07.11.2020, в то время как данное решение принято Межрайонной Инспекцией Федеральной налоговой службы N 11 по Ставропольскому краю 22.02.2019, то есть по истечении 1 года и 9 месяцев. Как следует из решения Управления Федеральной налоговой службы по Ставропольскому краю от 07.12.2020 N 08-09/028956, основанием для восстановления Общества в ЕГРЮЛ послужил установленный налоговой инспекцией факт предоставления налоговой отчетности, исчисления и уплаты обязательных платежей в бюджетную систему. С учетом изложенного суды заключили об отсутствии у заявителя препятствий для завершения строительства спорного объекта и недоказанности причинно-следственной связи между действиями налогового органа и наступлением соответствующих негативных последствий.

Между тем суды трех инстанций не учли следующее.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03. 2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06. 2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1-3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у Общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в мае 2017 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Общество при рассмотрении данного дела указывало на наличие уважительных причин, по которым оно было лишено возможности завершить строительство недвижимого объекта, и ссылалось на незаконные действия налоговой службы, исключившей Общество из ЕГРЮЛ, которые подтверждены решением Управления Федеральной налоговой службы по Ставропольскому краю от 07.12.2020 N 08-09/028956.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Комитета в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует Обществу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что при рассмотрении дела суды допустили нарушения норм права, которые повлияли на исход дела, поэтому обжалуемые судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ подлежат отмене, требование Общества в части признания незаконным отказа Комитета от 13.01.2021 N 08/14-92с в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства - удовлетворению.

Учитывая необходимость установления фактических обстоятельств и оценки доказательств относительно процента готовности спорного объекта и в связи с этим определения срока предоставления земельного участка для завершения строительства, дело в остальной части подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 291.11 - 291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2021, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2021 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.12.2021 по делу N А63-4067/2021 отменить.

Требования общества с ограниченной ответственностью "ЮгСтройЭлектроКомплект" в части признания незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя от 13.01.2021 N 08/14-92с в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства удовлетворить.

Отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя от 13.01.2021 N 08/14-92с в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства признать незаконным.

В остальной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.