Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 4 марта 2014 г. N Ф10-149/14 по делу N А35-697/2013 (ключевые темы: обременение - общая долевая собственность - регистрация прав - договор аренды - объекты недвижимости)

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 4 марта 2014 г.

от общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма Алвизоли" (ОГРН 1124632007917, г.Курск, ул.Димитрова, д.70, оф.1, 305004) - не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, г.Курск, ул. 50 лет Октября, д.4/6, 305016) - не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от общества с ограниченной ответственностью "Псельское" (ОГРН 1034624000080, Курская область, Беловский район, сл.Белая, ул.Журавского, д.2, 307910) - Терехова А.Н. доверенность от 01.08.2013 N 11; Луценко О.В. от 30.05.2013 N 46 АА 0245926;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма Алвизоли" на решение Арбитражного суда Курской области от 12.07.2013 (судья Арцыбашева Т.Ю.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 (судьи Протасов А.И., Семенюта Е.А., Донцов П.В.) по делу N А35-697/2013,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма Алвизоли" (далее - Общество, ООО "Агрофирма Алвизоли", заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, регистрирующий орган) о признании незаконными действий по невнесению записи в ЕГРП об обременении земельного участка и обязании внести запись в ЕГРП об обременении земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Псельское" (далее - ООО "Псельское").

Решением Арбитражного суда Курской области от 12.07.2013, оставленном без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с выводами судов, ООО "Агрофирма Алвизоли" обратилось с кассационной жалобой на указанные судебные акты, указывая, что при образовании земельного участка с кадастровым номером 46:01:000000:198 из земельного участка с кадастровым номером 46:01:150000:3, арендатором которого является Общество, не было получено его согласие, как арендатора, требуемое в силу пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации. Договор аренды не прекратился - единственный случай, когда договор прекращается, предусмотрен пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, рассматриваемая в деле ситуация под него не подпадает. Земельный кодекс и положения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды не предусматривают такого основания для расторжения договора, как образование земельного участка путем выдела доли в праве общей долевой собственности и не предполагают прекращения действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. Соответственно, нарушаются права Общества, как арендатора земельного участка, сохраняющиеся в силу закона и подтвержденные апелляционным постановлением Курского областного суда от 16.05.2013 г. по делу N 33-1019-2013. Заявитель жалобы в обоснование своей позиции о необходимости внесения в ЕГРП записи об обременении вновь образованного земельного участка заключенным с ним ранее договором аренды по исходному земельному участку указывает на пункт 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. N 1 и постановление Президиума ВАС РФ от 22.04.2008 N 16975/07, постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219. Избранный способ защиты права заявитель считает надлежащим, поскольку действиями регистрирующего органа фактически исключена запись об обременении вновь образованного земельного участка, подлежащая сохранению в ЕГРП.

В судебное заседание заявитель жалобы представителя не направил, Управление Росреестра по Курской области также не приняло участия в заседании, направив ходатайство о рассмотрении жалобы без участия; кассационная жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представители ООО "Псельское" полагают судебные акты законными и обоснованными, поддерживая выводы суда о пропуске заявителем срока на обращение в суд, предусмотренного частью 4 статьи 198 АПК РФ, и избрании заячвителем ненадлежащего способа защиты.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав позицию третьего лица, суд кассационной инстанции полагает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 05.05.2012 между заявителем и ООО фирма "Алвизоли" заключен договор N 1 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно пункту 1 которого цедент обязуется передать цессионарию свои права и обязанности по договору аренды N1 от 20.09.2006 земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей, зарегистрированному в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области 15.05.2007.

Объектом аренды выступает земельный участок площадью 2026,78 га с кадастровым номером 46:01:150000:3, расположенный по адресу: Курская область, Беловский район, Беловский сельсовет. Срок аренды по договору - до 20.09.2021.

Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды зарегистрирован в установленном порядке 14.06.2012.

В 2012 году по результатам выдела 132 собственниками в счет 182 долей земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 46:01:150000:3 на государственный кадастровый учет был поставлен вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 46:01:000000:198 площадью 8 262 800 кв.м. Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22.01.2014 г. по делу А35-11767/2012 судебные акты об отказе ООО "Агрофирма Алвизоли" о признании незаконными действий кадастровой палаты по постановке на государственный кадастровый учет указанного земельного участка оставлены без изменения.

Далее в ЕГРП зарегистрировано право общей долевой собственности на указанный земельный участок, а на основании договора аренды от 17.07.2012, заключенного участниками общей долевой собственности на данный участок с ООО "Псельское", зарегистрированного в ЕГРП 31.07.2012, внесены записи об обременении прав участников общей долевой собственности арендными правами ООО "Псельское".

В дальнейшем, реализуя предусмотренное в договоре от 17.07.2012 г. преимущественное право выкупа долей, ООО "Псельское" выкупило последовательно 124 и 3 доли на данный земельный участок.

В адрес Общества 22.01.2013 поступило письмо от предыдущего арендатора о том, что земельный участок с кадастровым номером 46:01:000000:198 площадью 8262800 кв.м. зарегистрирован на праве собственности за ООО "Псельское", при этом в приложенной к письму копии свидетельства о государственной регистрации права в графе существующие обременения имеет место запись: "не зарегистрировано".

Полагая невнесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений в отношении указанного земельного участка незаконным и нарушающим права и законные интересы как арендатора, ООО "Агрофирма Алвизоли" обратилось в суд.

Принимая решение и постановление, суды обоснованно исходили из следующего.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

Согласно 4 Закона о регистрации прав наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 6 статьи 12 Закона о регистрации прав единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта. Каждый раздел состоит из трех подразделов. В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество, о документах, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав. При заявлении о государственной регистрации ограничения (обременения) права в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости в Единый государственный реестр прав вносится запись об этом заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта недвижимости или возражения в отношении зарегистрированного права на него.

Согласно пункту 7 указанной статьи каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации.

В силу пункта 2 статьи 12 Закона о регистрации прав государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.

Таким образом, государственная регистрация обременений носит заявительный характер.

Заявитель жалобы ссылается на пункт 44 Правил ведения Единого государственного реестра, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219, согласно которому при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).

Между тем, в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации сохранение прав арендатора допускается при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу, в рассматриваемом деле имеет место новый договор аренды в отношении новой вещи, следовательно, запись об обременении арендой исходного земельного участка теряет свою актуальность в отношении нового земельного участка.

Таким образом, норма закона, обязывающая регистрирующий орган переносить запись об обременении арендой вновь образованного земельного участка, отсутствует.

Ссылки заявителя жалобы на судебную практику касаются иных случаев (ипотеки) и правильно не приняты во внимание судебными инстанциями.

Кроме того, суды обоснованно указали на следующее.

В силу статьи 4 АПК РФ обращение в суд имеет целью защиту прав и законных интересов; лицо, обращающееся в суд, соответственно, должно избрать надлежащий способ защиты права, а суд - проверить соответствие избранного способа защиты тем интересам, которые преследует истец (заявитель).

Как установлено судами и следует из заявления, поданного в суд, апелляционной и кассационной жалоб, правовой интерес заявителя выражается в сохранении арендных прав на земельный участок с кадастровым номером 46:01:000000:198, выделенный по решению собственников земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 46:01:150000:3, несмотря на передачу участка с кадастровым номером 46:01:000000:198 участниками общедолевой собственности третьему лицу по делу.

В качестве основания обращения в суд Общество указывает, что договор аренды исходного земельного участка сохраняет свое действие и в отношении выделенной части этого земельного участка, ссылаясь на положения статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, несмотря на то, что вследствие этого возник новый объект гражданских прав, новый объект аренды.

Таким образом, Общество выдвигает в качестве основания требования аргументы и ссылается на нормы закона, соответствующие исковому порядку защиты прав, т.е. налицо спор о сохранении прав арендатора, который должен разрешаться в исковом порядке с использованием надлежащих способов защиты.

Соответственно, цели заявителя не могут быть достигнуты рассмотрением заявления в порядке статьи 24 АПК РФ, через оценку бездействия регистрирующего органа, не внесшего в ЕГРП прав записи об обременении вновь образованного земельного участка и прав участников общедолевой собственности на него правами Общества, как арендатора.

Таким образом, суды правильно применили названные нормы материального права к установленным по делу обстоятельствам, доводы кассационной жалобы относительно нарушения права арендатора не могут рассматриваться в данном споре.

В качестве самостоятельного основания отказа в удовлетворении заявления суды также указали на пропуск трехмесячного срока на обращение в суд в порядке главы 24 АПК РФ, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, в кассационной жалобе не содержится доводов несогласия с выводами суда в этой части; суд кассационной инстанции не вправе давать оценку фактическим обстоятельствам дела, связанным с пропуском указанного срока.

Вместе с тем, кассационная коллегия полагает необходимым указать на следующее.

Суд первой инстанции сослался на п.40 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред.постановления Правительства РФ от 22.11.2006 N 710) в выводах относительно последствий непогашения записей о правах участников общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:01:150000:3, при наличии прав указанных лиц на земельный участок с кадастровым номером 46:01:000000:198, указав, что это приведет к удвоению прав участников общедолевой собственности (лист 11 решения). Между тем заявитель при обращении в суд не преследовал цели обязать регистрирующий орган восстановить записи о правах собственников на земельный участок с кадастровым номером 46:01:150000:3, цель заявителя - обязать регистрирующий орган внести в реестр запись о его правах арендатора на вновь образованный земельный участок. Следовательно, указанные выводы и ссылки суда не имеют отношения к делу, вместе с тем, поскольку они не привели к принятию неправильного судебного акта, на результат рассмотрения кассационной жалобы это обстоятельство не влияет.

Не имеют отношения к делу ссылки суда апелляционной инстанции (лист 7 постановления) на тот факт, что отсутствие требуемого заявителем обременения вновь образованного земельного участка связано с тем, что договором аренды с ООО "Псельское" собственники вновь образованного земельного участка такое обременение не предусмотрели - требование заявлено по иным основаниям.

Суды изложили в судебных актах обстоятельства проведения требуемой Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" процедуры выдела вновь образованного земельного участка и регистрации договора аренды, отсутствия необходимости в получении при выделе земельного участка согласия арендатора, со ссылкой на положения Гражданского кодекса РФ и Закона о регистрации прав, что также не должно исследоваться в рамках избранного заявителем способа защиты, между тем, у это также не привело к принятию неправильных судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ являющихся безусловным основанием отмены судебных актов, не допущено.

В связи с изложенным оснований удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 12.07.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 по делу N А35-697/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.