Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 1 ноября 2013 г. N Ф10-3340/13 по делу N А35-12447/2012 (ключевые темы: разрешение на строительство - прилегающая территория - государственное имущество - разрешенное использование - договор аренды земельного участка)

Резолютивная часть объявлена 30.10.2013.

Полный текст постановления изготовлен 01.11.2013.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего Севрюкова Даниила Сергеевича на решение Арбитражного суда Курской области от 07.05.2013 (судья Арцыбашева Т.Ю) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 (судьи Семенюта Е.А., Донцов П.В., Протасов А.И.) по делу N А35-12447/2012,

УСТАНОВИЛ:

Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Курская строительная компания" Севрюков Д.С. (далее - заявитель, конкурсный управляющий ООО "Курская строительная компания") обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании недействительным разрешения на строительство от 03.09.2012 N ru 46302000-1966, выданного Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска (далее - Комитет) ООО "Промышленные технологии" (ИНН 4632161176).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: ООО "Промышленные технологии" (ИНН 46320099129), ООО "Промышленные технологии" (ИНН 4632161176) и ООО "ПИРС".

Решением суда от 07.05.2013 в удовлетворении заявленного требования отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 13.08.2013 решение суда от 07.05.2013 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий ООО "Курская строительная компания" просит отменить решение и постановление суда в связи с неправильным применением норм материального права, приняв новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.

Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, выслушав объяснения представителя ООО "Промышленные технологии" (ИНН 4632161176), кассационная инстанция приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 01.12.2008 на основании решения Комитета по управлению имуществом Курской области от 02.08.2008 N 01-18/1904 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Курская строительная компания" (арендатор) был заключен договор аренды N 1682-08ю земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102310:0039, общей площадью 2051 кв. м, находящегося по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 60, для эксплуатации проезда и обслуживания прилегающей территории, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к данному договору, на срок с 20.08.2008 г. по 20.08.2023 г. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области в установленном порядке.

06.01.2010 между ООО "Курская строительная компания" (арендатор) и ООО "Промышленные технологии" (ИНН 4632099129) (новый арендатор) был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска. Согласно условиям указанного договора, ООО "Курская строительная компания" переуступило свои права и обязанности по договору аренды от 01.12.2008 г. земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Курской области 08.12.2011 г.

14.02.2012 между ООО "Промышленные технологии" (ИНН 4632099129) (арендатор) и ООО "Промышленные технологии" (ИНН 4632161176) (новый арендатор) был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска. Согласно условиям указанного договора ООО "Промышленные технологии" (ИНН 4632099129) переуступило ООО "Промышленные технологии" (ИНН 4632161176) свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 01.12.2008 N 1682-08ю. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Курской области 25.05.2012 г.

21.06.2012 Комитет по управлению имуществом Курской области заключил с ООО "Промышленные технологии" (ИНН 4632161176) дополнительное соглашение к договору от 01.12.2008 N 1682-08ю аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102310:0039 об изменении назначения этого земельного участка с категории "для эксплуатации проезда и обслуживания прилегающей территории" на вид "для строительства здания общественно-семейного досуга и отдыха".

Данные изменения в части разрешенного использования земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости согласно кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым номером 46:29:102310:35. Дополнительное соглашение к договору от 01.12.2008 N 1682-08ю аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102310:0039, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 02.08.2012 г.

17.08.2012 ООО "Промышленные технологии" (ИНН 4632161176) обратилось в Комитет архитектуры и градостроительства города Курска с заявлением о выдаче разрешения на строительство центра общественно-семейного досуга и отдыха на земельном участке по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 60, кадастровый номер 46:29:102310:0039, сроком на 12 месяцев.

03.09.2012 Комитетом выдано разрешение на строительство N ru 46302000-1966 центра общественно-семейного досуга и отдыха по ул. Ленина, 60 в городе Курске.

Решением Арбитражного суда Курской области от 20.07.2011 по делу N А35-1243/2010 ООО "Курская строительная компания" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим ООО "Курская строительная компания" утвержден Севрюков Даниил Сергеевич.

Выполняя решение собрания кредиторов ООО "Курская строительная компания" от 09.11.2012 об обязании конкурсного управляющего подать заявление о признании незаконным разрешения на строительство, выданного Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска ООО "Промышленные технологии", как нарушающее назначение земельного участка (для эксплуатации прилегающей территории и проезда) права ООО "Курская строительная компания" и его кредиторов в части снижения ликвидности недвижимого имущества расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 60", которое находится в залоге конкурсных кредиторов, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с вышеуказанным требованием.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой и апелляционной инстанций исходили из того, что у Комитета отсутствовали законные основания для отказа в выдаче ООО "Промышленные технологии" (ИНН 4632161176) разрешения на строительство.

Между тем, такие выводы суда нельзя признать законными и обоснованными исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 2 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" разрешение на строительство - основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Порядок выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства, в том числе перечень документов, представляемых в орган местного самоуправления для получения такого разрешения, установлены статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

В силу пункта 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ возможность получения разрешения на строительство объекта недвижимости обусловлено предоставлением застройщику в установленном законом порядке для этой цели земельного участка, правоустанавливающие документы на который направляются им в орган, уполномоченный в соответствии с названным Кодексом выдавать такие разрешения.

Таким образом, одним из обязательных документов, представляемых для получения разрешения на строительство, являются правоустанавливающие документы на земельный участок.

Согласно части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство: проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям; выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является, в частности, отсутствие документов, предусмотренных частями 7 и 9, или несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, разрешение на строительство является законно выданным при условии представления заявителем и осуществлении уполномоченным органом проверки наличия документов, необходимых для получения разрешения на строительство.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли, указанные в пункте 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Комитет, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Предметом договора аренды от 01.12.2008 N 1682-08ю является земельный участок с видом разрешенного использования "для эксплуатации проезда и обслуживания прилегающей территории". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, ООО "Курская строительная компания" как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленная в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В рассматриваемом случае между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "Промышленные технологии" (ИНН 4632161176) заключено дополнительное соглашение от 21.06.2012 г. к договору от 01.12.2008 N 1682-08ю аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102310:0039, из которого следует, что изменилось назначение земельного участка с кадастровым номером 46:29:102310:0039 с категории "для эксплуатации проезда и обслуживания прилегающей территории" на вид - "для строительства здания общественно-семейного досуга и отдыха".

ЗК РФ установлен различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Спорный земельный участок предоставлялся ООО "Курская строительная компания" в аренду для целей, не связанных со строительством, на основании решения комитета и без проведения торгов. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для эксплуатации проезда и обслуживания прилегающей территории.

Обращение ООО "Промышленные технологии" (ИНН 4632161176) с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с "эксплуатации проезда и обслуживания прилегающей территории" на "строительство здания общественно-семейного досуга и отдыха" по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Таким образом, разрешение Комитета от 03.09.2012 N ru 46302000-1966, выданное ООО "Промышленные технологии" (ИНН 4632161176) на строительство центра общественно-семейного досуга и отдыха по ул. Ленина, 60 в городе Курске является несоответствующим действующему законодательству.

При названных обстоятельствах обжалуемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и подлежат отмене.

Учитывая, что судами установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, однако неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного Обществом требования.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 2 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 07.05.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 по делу N А35-12447/2012 отменить.

Признать недействительным разрешение на строительство от 13.09.2012 N ru 46302000-1966, выданное Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска ООО "Промышленные технологии" (ИНН 4632161176).

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.