Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18 апреля 2012 г. N Ф10-1197/12 по делу N А23-2848/2011 (ключевые темы: обращение взыскания - кадастровая стоимость - ГКН - объекты недвижимости - рыночная стоимость)

Резолютивная часть постановления объявлена 12.04.2012.

В полном объеме постановление изготовлено 18.04.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "АТОН" на решение Арбитражного суда Калужской области от 20.10.2011 (судья Глазкова С.В.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2011 (судьи Юдина Л.А., Можеева Е.И., Рыжова Е.И.) по делу N А23-2848/2011,

УСТАНОВИЛ:

Восточно-Европейский коммерческий банк (открытое акционерное общество) в лице конкурсного управляющего государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (далее - Агентство) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АТОН" (далее - Общество) об обращении взыскания в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа, выданного Арбитражным судом Калужской области по делу N А23-1425/10Г-7-63 от 08.07.2010 на земельный участок с кадастровым номером 40:26:00 00 73:0109, расположенный по адресу: г. Калуга, ул. Параллельная, д. 11, находящейся под зданием морковохранилища N 8, принадлежащий на праве собственности Общества.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 20.10.2011 обращено взыскание на земельный участок общей площадью 6 611 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, принадлежащий на праве собственности ООО "АТОН", г. Калуга.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить.

В обоснование кассационной жалобы Общество указывает на то, что земельный участок не являлся предметом залога и никаких прав у заемщика на данный земельный участок не было. При этом ссылается на то, что право собственности на земельный участок оформлено лишь в 2010 году. Кроме этого Общество указывает, что при обращении взыскания на земельный участок нарушен принцип соразмерности, поскольку площадь участка составляет 6 611 кв.м., а площадь помещений - 1 385,8 кв.м., и что стоимость всего земельного участка в десятки раз больше чем, задолженность, которая не погашается стоимостью строений, и в разы больше чем вся задолженность без учета стоимости строений на которые уже обращено взыскание.

Агентство и Межрайонный отдел по особым исполнительным производствам УФССП России по Калужской области с доводами кассационной жалобы не согласны по основаниям, изложенным в письменных отзывах на нее, и просят обжалуемые решение и постановления оставить без изменения.

Изучив материалы дела, выслушав представителей Общества и Агентства, обсудив доводы жалобы и отзывов на нее, судебная коллегия полагает отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и дело направить на новое рассмотрение.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Калужской области от 08.07.2010 удовлетворены исковые требования Агентства о взыскании с Общества задолженности по кредитному договору 8 069 662,18 руб. и об обращении взыскания на заложенное по договору залога N 4 от 06.03.2007 имущество, в том числе нежилое помещение общей площадью 809,8 кв.м в одноэтажном кирпичном здании морковохранилища N 8 (строение 14), расположенном по адресу: г. Калуга, ул. Параллельная, д. 11, кадастровый номер 40-40-01/005/2005-104, и нежилое помещение общей площадью 576,8 кв.м в одноэтажном кирпичном здании морковохранилища N 8 (строение 14), расположенном по адресу: г. Калуга, ул. Параллельная, д. 11, кадастровый номер 40-40-01/005/2005-105 общей стоимостью 7 100 000 руб.

После вступления в законную силу решения суда Агентству выдан исполнительный лист, на основании которого судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство.

Поскольку до настоящего времени вступившее в законную силу решение суда не исполнено, Агентство обратилось в арбитражный суд.

Рассматривая спор по существу, суд первой и апелляционной инстанций инстанции обоснованно руководствовались ст. 278 ГК РФ, и правильно указали, что исполнение решения суда об обращении взыскания на строение должника без решения вопроса об обращении взыскания на земельный участок невозможно, и, что обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Также суд правильно указал, что согласно положениям ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу проводится вместе с земельным участком.

Рассматривая доводы Общества о соразмерности задолженности и имущества, на которое обращается взыскание, суд пришел к выводу, что обращение взыскания на имущество должника, применяются судебным приставом, а не судом, который в силу ст. 237 и 278 ГК РФ, а также разъяснений содержащихся в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", только дает разрешение судебному приставу на обращение взыскания на имущество должника в порядке, предусмотренном Федеральном законом "Об исполнительном производстве".

Однако, по мнению судебной коллегии, судами не учтено следующее.

Задолженность Общества перед Агентством составляет 8 069 662,18 руб. Взыскание уже обращено на заложенное имущество начальной стоимостью 7 100 000 руб. Остаток задолженности, которая не обеспечена залогом недвижимости, составляет 969 662,18 руб.

В соответствии с положениями ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

Согласно пункту 3 ст. 1 Федерального закона N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федерального закона N 221-ФЗ) под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В соответствии с Федеральным законом N 221-ФЗ осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости) (пункт 5 ст.1).

Положениями ст. 7 Федерального закона N 221-ФЗ установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

В государственный кадастр недвижимости вносятся также сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости (подпункт 11 пункта 2 ст. 7)

Орган кадастрового учета предоставляет бесплатно сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, в виде кадастрового паспорта объекта недвижимости, кадастровой выписки об объекте недвижимости или кадастрового плана территории судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями (пункт 12 ст. 14 Федерального закона N 221-ФЗ).

Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка и кадастровом номере земельного участка предоставляются бесплатно по запросам любых лиц в виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (пункт 13 ст. 14 Федерального закона N 221-ФЗ)

В материалах дела отсутствуют сведения из кадастрового учета земельного участка и о его стоимости на момент рассмотрения дела.

Имеющиеся сведения от 31.01.2007 (т.1 л.д. 80) свидетельствуют о том, что по состоянию на эту дату спорный земельный участок уже имел кадастровую стоимость 19 682 401,42 руб.

В материалах дела также имеется свидетельство о государственной регистрации права на спорный земельный участок от 13.04.2010. В данном свидетельстве указан документ, на основании которого произведена государственная регистрация права - договор купли продажи земельного участка от N 1079 от 26.12.2007.

В соответствии с пунктом 5 "Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08.04.2000 (с последующими изменениями) государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 10 федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России N 255 от 20.07.2007 (с последующими изменениями), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Следовательно, нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.

Учитывая, что спорный земельный участок не был предметом ипотеки, то суду надлежало исследовать кадастровую стоимость имущества, на которое обращено взыскание,- именно с целью обоснованности заявленных требований, т.к. обращение взыскания на земельный участок не только позволяет реализовать строение как предмет ипотеки, но и удовлетворить оставшуюся задолженность перед Агентством.

Статьей 133 ГК РФ установлено понятие - "неделимые вещи". Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.

Судом вопрос о возможности раздела земельного участка не исследовался.

Согласно доводам Общества ничего не мешает для раздела земельного участка, т.к. он находится в городской черте, имеется подъезд различных сторон.

В судебных актах также нет обоснований того, что только обращение взыскания на целый земельный участок приведет к удовлетворению требований Агентства. Доводы о том, что в отношении Общества имеется сводное исполнительное производство, в данном случае не имеет правого значения, т.к. с иском обратилось Агентство с целью удовлетворения своих требований.

Пунктом 2 ст. 35 ЗК РФ установлено, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 ст. 33 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 ст. 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Судебная коллегия полагает, что из смысла ст. 278 ГК РФ и п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что только суд имеет право обратить взыскание на земельный участок по обязательствам его собственника.

Утверждение апелляционного суда о том, что обращение взыскания на спорный земельный участок производится судебным приставом-исполнителем после получения разрешения суда на применение данной меры принудительного исполнения, не соответствует положениям ст. 278 ГК РФ и резолютивной части решения арбитражного суда.

Нормами статьи 318 АПК РФ установлено, что судебные акты арбитражных судов приводятся в исполнение после вступления их в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом и иными федеральными законами, регулирующими вопросы исполнительного производства (часть 1).

Принудительное исполнение судебного акта производится на основании выдаваемого арбитражным судом исполнительного листа, если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом (часть 2).

Иного порядка исполнения судебного акта об обращении взыскания на земельный участок по обязательствам собственника не установлено.

При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда о применении нормы права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку суд неправильно определил круг обстоятельств подлежащих исследованию, не исследовал юридически значимые для правильного рассмотрения спора обстоятельства, и, учитывая, что у кассационного суда отсутствуют полномочия по исследованию и оценке доказательств, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить допущенные нарушения, правильно применить нормы права, и в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ полно и всесторонне исследовать и оценить в совокупности доказательства и доводы участвующих в деле лиц, а результаты оценки отразить в судебном акте в соответствии со ст. 170 АПК РФ.

На основании изложенного, и руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 20.10.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2011 по делу N А23-2848/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.