Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 июля 2014 г. N Ф06-12867/13 по делу N А57-14336/2013 (ключевые темы: объекты недвижимости - право аренды - ипотека - предоставление в собственность - единый государственный реестр прав на недвижимое имущество)

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Коноплевой М.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие извещенных надлежащим образом сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 21.03.2014 (судья Лескина Т.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2014 (председательствующий судья Кузьмичев С.А., судьи Каплин С.Ю., Цуцкова М.Г.)

по делу N А57-14336/2013

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Волгаторг", г. Саратов (ИНН 6453073167, ОГРН 1036405316584) о признании недействительным постановления об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, понуждении устранить допущенные нарушения прав и законных интересов, с участием заинтересованных лиц: администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов; Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов; открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице дополнительного офиса в Саратовской области N 8622/0313, г. Саратов; Комитета по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Волгаторг" (далее ООО "Волгаторг", общество, заявитель) обратилось с заявлением о признании недействительным постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 23.05.2013 N 995 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка в Ленинском районе, занимаемого нежилым зданием, понуждении администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация) устранить допущенные нарушения путем предоставления в собственность земельного участка площадью 1341 кв. м, с кадастровым номером 64:48:040824:0037, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Деловая, 2 Б.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 21.03.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2014, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Стороны, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Волгаторг" на праве собственности принадлежит нежилое одноэтажное здание общей площадью 918,2 кв. м, литера Аа, инвентарный номер 63:401:001:015609300, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Деловая, 2 Б, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.05.2006, о чем 09.06.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Данный объект недвижимого имущества находится на земельном участке площадью 1341 кв. м, с кадастровым номером 64:48:040824:0037, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Деловая, 2 Б, который находится в пользовании общества на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 12.05.2006 N 315 и договора замены стороны в обязательстве от 01.06.2006.

Общество передало нежилое одноэтажное здание общей площадью 918,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Деловая, 2 Б, и право аренды на земельный участок площадью 1341 кв. м, с кадастровым номером 64:48:040824:0037 в залог открытому акционерному обществу "Сбербанк России" в лице дополнительного офиса в Саратовской области N 8622/0313 (далее - ОАО "Сбербанк России") по договору ипотеки от 31.08.2011, о чем 02.09.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.

ООО "Волгаторг" 27.03.2013 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность за плату на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановлением администрации от 23.05.2013 N 995 обществу было отказан в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, поскольку право аренды на данный земельный участок обременено ипотекой, а также в связи с тем, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь находящегося на нем объекта недвижимости.

Заявитель, полагая, что вышеуказанное постановление противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что ООО "Волгаторг" на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества, расположенный на испрашиваемом земельном участке, пришли к правильному выводу о том, что общество в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на предоставление данного земельного участка в собственность.

Поскольку обществом в администрацию были представлены все необходимые документы, предусмотренные Перечнем документов, необходимых для приобретения прав на земельные участки, утвержденным приказом Министерства экономического развитии Российской Федерации от 13.09.2011 N 475, для предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность, учитывая, что спорный земельный участок не изъят и не ограничен в обороте, не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, суды пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемое постановление не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что площадь земельного участка превышает общую площадь объекта недвижимости, принадлежащего обществу, и заявителем не представлено доказательств, подтверждающих, что для размещения и эксплуатации объекта недвижимого имущества ему необходима площадь земельного участка в размере 1341 кв. м, несостоятелен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка.

При этом в пункте 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

С учетом вышеизложенного, предоставление земельного участка на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации возможно только при наличии на этом участке объектов недвижимости, находящихся в собственности у заявителя, при этом объем прав на землю ограничен положениями пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным в соответствии с нормами статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу пункта 2 статьи 7, пункта 1 статьи 28, пункта 3 статьи 33, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 27.01.2009 N 12202/07).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях.

Как следует из кадастрового паспорта, общая площадь испрашиваемого земельного участка составляет 1341 кв. м, разрешенное использование: нежилое здание.

Данный земельный участок был предоставлен в аренду по договору аренды земельного участка от 12.05.2006 N 315 для размещения нежилого здания.

При этом из заключения эксперта от 15.01.2014 N 8331, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз", следует, что размер земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания, принадлежащего ООО "Волгаторг", составляет 4661 кв. м.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что площадь испрашиваемого земельного участка соответствует фактическому землепользованию и с учетом функционального назначения объекта недвижимости, принадлежащего обществу, является достаточной для размещения и эксплуатации данного объекта недвижимости.

Довод кассационной жалобы о том, что право аренды на спорный земельный участок обременено ипотекой, в связи с чем заявитель должен был представить в администрацию согласие залогодержателя на приобретение обществом земельного участка в собственность, судебной коллегией отклоняется.

Наличие оформленного договора ипотеки от 31.08.2011 не может ограничить исключительного права ООО "Волгаторг", как собственника объекта недвижимости, на предоставление в собственность земельного участка, на котором находится данный объект недвижимости, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, и не влияет на порядок предоставления такого земельного участка.

Действующее законодательство, в том числе Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не содержит ограничений по оформлению залогодателем права собственности на такой земельный участок, право аренды на который было передано в залог.

Как правильно отмечено судами, приказом Министерства экономического развитии Российской Федерации от 13.09.2011 N 475 утвержден Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, который не предусматривает предоставления согласия залогодержателя на приобретение прав на земельный участок, в связи с чем администрация не вправе требовать от общества предоставления такого согласия.

Кроме того, как следует из представленного обществом письма от 20.03.2013 N 295, ОАО "Сбербанк России" выразило согласие на выкуп ООО "Волгаторг" земельного участка площадью 1341 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Деловая, д. 2 Б.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что требования общества обоснованны и подлежат удовлетворению

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым оставить решение Арбитражного суда Саратовской области от 21.03.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2014 без изменений, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 21.03.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2014 по делу N А57-14336/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.