Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 января 2014 г. N Ф09-13388/13 по делу N А47-3463/2013 (ключевые темы: задаток - арендная плата - жилищное строительство - комплексное освоение - продажа права на заключение договоров аренды)

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Купреенкова В.А., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (далее - администрация, ответчик) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 13.08.2013 по делу N А47-3463/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

От общества с ограниченной ответственностью "Терра" (далее - общество "Терра", истец) поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя. Данное ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество "Терра" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к администрации об обязании зачесть сумму задатка в размере 9 000 000 руб. в счет арендной платы за период с 15.09.2011 по 26.03.2013, а также о взыскании неосновательного обогащения в сумме 9 000 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 738 244 руб. 20 коп. за период с 25.10.2011 по 26.03.2013 (с учетом увеличения размера заявленных исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 13.08.2013 (судья Фёдорова Г.А.) требования общества "Терра" удовлетворены. На администрацию возложена обязанность зачесть сумму 9 000 000 руб. в счет арендной платы по договору аренды от 15.09.2011. С администрации в пользу общества "Терра" взысканы неосновательное обогащение в сумме 9 000 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 738 244 руб. 20 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2013 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами положений ст. 2, 448, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, подп. 7 ч. 1 ст. 1, п. 2 ст. 30.2, ст. 38.1, ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя жалобы, в силу названных норм земельного законодательства имеет место два различных и самостоятельных правоотношения, возникших из факта продажи с торгов права аренды земельного участка, оформленного протоколом конкурсной комиссии от 08.09.2011 N 9/3, и из договора аренды земельного участка от 15.09.2011 соответственно, в связи с чем зачет задатка, внесенного за участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды, проводимого по правилам ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в счет последующих арендных платежей невозможен, поскольку не предусмотрен нормами земельного законодательства. Ответчик указывает также на отсутствие в протоколе конкурсной комиссии по проведению аукциона и договоре аренды земельного участка от 15.09.2011 условий о зачете задатка в счет арендной платы. При этом, как полагает заявитель жалобы, конклюдентные действия общества "Терра" как арендатора земельного участка, выраженные в оплате арендных платежей, установленных в договоре, свидетельствуют о согласии истца с условиями договора аренды, в том числе с размером арендной платы, периодами ее оплаты, отсутствием каких-либо зачетов. Администрация указывает также на злоупотребление обществом "Терра" правом.

Обществом "Терра" представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором оно просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, ссылаясь на законность и обоснованность выводов судов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 06.08.2011 в общественно-политической газете "Сельские вести" N 70 опубликовано извещение администрации о проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков.

Предметом торгов являлось право аренды земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:131 площадью 4 519 432 кв. м для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: административное здание, участок находится примерно в 5000 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Оренбургская обл., Оренбургский р-н, Ленинский сельсовет, п. Ленина, ул. Ленинская, д. 33.

Согласно извещению начальная цена предмета аукциона составляет 9 000 000 руб., в том числе издержки продавца по подготовке и проведению аукциона; шаг аукциона - 5 % начальной цены, что составляет 450 000 руб. в сторону увеличения. Размер задатка составляет 9 000 000 руб. Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения. Внесённый победителем торгов задаток засчитывается в счёт арендной платы.

Платежными поручениями от 06.09.2013 N 1, от 09.09.2011 N 2 истцом в качестве обеспечения заявки по аукциону ответчику перечислены денежные средства в сумме 9 450 000 руб.

Результаты аукциона оформлены протоколом от 08.09.2011 N 9/3 конкурсной комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно которому победителем торгов признано общество "Терра".

По результатам аукциона на основании постановления администрации от 15.09.2011 N 4952-п между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 15.09.2011 б/н земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:131 для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком с 09.09.2011 по 09.09.2021.

Договор зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке, что подтверждается регистрационным штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Во исполнение условий указанного договора обществом "Терра" платежными поручениями от 25.10.2011 N 3, от 18.09.2012 N 42, от 03.10.2012 N 44, от 02.11.2012 N 51, от 06.12.2012 N 69, от 20.12.2012 N 75, от 06.02.2013 N 5, от 05.03.2013 N 19 перечислена арендная плата на общую сумму 9 302 497 руб. 55 коп.

Общество "Терра" обратилось к администрации с заявлением от 21.02.2013 N 32 о возвращении суммы задатка в размере 9 450 000 руб. в 10-дневный срок на расчетный счет истца.

Письмом от 28.02.2013 N 01-22/1172 администрацией отказано обществу "Терра" в возвращении указанной суммы.

В материалы дела представлен также отчет от 02.08.2011 N 250/11 об оценке рыночной стоимости права аренды объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:131 площадью 4519432 кв. м, согласно которому рыночная стоимость права аренды объекта оценки на 28.07.2011 составила 9 000 000 руб.

Полагая, что сумма внесенного задатка в размере 9 000 000 руб. подлежит зачету в счет арендных платежей, а внесенная арендная плата в части 9 000 000 руб. является неосновательным обогащением ответчика, общество "Терра" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства в силу п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подп. 5 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30, п. 27 ст. 38.1 названного Кодекса.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства установлен ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании п. 2 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 указанного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет; аукцион проводится в соответствии со ст. 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи (п. 2 ст. 38.2 данного Кодекса).

В силу п. 3, 7 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства должны быть указаны, в том числе, следующие сведения: предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка; начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения. Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения.

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе извещение, суды, установив, что сумма внесенного задатка в размере 9 000 000 руб. согласно условиям торгов подлежала зачету в счет арендной платы по заключенному договору аренды, правомерно удовлетворили требования общества "Терра".

Судами обоснованно отмечено, что отсутствие в протоколе конкурсной комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 08.09.2011 N 9/3 и договоре аренды земельного участка от 15.09.2011 условий о зачете задатка в счет арендной платы по договору аренды земельного участка, в рассматриваемом случае не имеет существенного значения, поскольку, принимая решение об участии в торгах в форме аукциона на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка, общество "Терра" рассчитывало именно на те условия, которые были оговорены организатором торгов в извещении об условиях проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Установив, что общество "Терра" помимо суммы задатка 9 000 000 руб. вносило арендные платежи по договору аренды в полном объеме, при этом администрацией внесенный задаток не зачтен в счет арендных платежей, суды пришли к выводу о наличии на стороне администрации неосновательного обогащения.

На основании п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

С учетом изложенного суды правомерно взыскали с администрации неосновательное обогащение в сумме 9 000 000 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 25.10.2011 по 236.03.2013 в сумме 738 244 руб. 20 коп., признав расчет верным.

Судами верно отклонен довод заявителя жалобы о неправильном применении судами положений абз. 2 п. 4 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Положения ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации об особенностях проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства не содержат запрета на зачет в счет исполнения обязательств по заключенному договору суммы задатка, внесенного лицом, выигравшим торги.

Довод администрации о злоупотреблении обществом "Терра" правом в связи с обращением в суд с заявленными требованиями судом кассационной инстанции во внимание не принимается. В данном случае общество реализовало свое право на судебную защиту, в связи с чем суды обоснованно отклонили этот довод.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 13.08.2013 по делу N А47-3463/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области - без удовлетворения.