Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 декабря 2012 г. N Ф09-11917/12 по делу N А50-5169/2012 (ключевые темы: арендная плата - нежилые помещения - некоммерческие организации - основания для расторжения договора - расторжение договора аренды)

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Кангина А.В., Мындря Д.И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу автономной некоммерческой организации "Медицинское объединение "Реалмед" (далее - некоммерческая организация) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 по делу N А50-5169/2012 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

некоммерческой организации - Голубев Д.В. (главный врач, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц);

Департамента имущественных отношений администрации города Перми (далее - департамент) - Сырцев М.Р. (доверенность от 03.12.2012 N 136).

Определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12.12.2012 в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Сулейменовой Т.В. на судью Кангина А.В.

Департамент обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к некоммерческой организации о возврате объекта нежилого муниципального фонда общей площадью 384,30 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Циолковского, д. 4.

Решением от 20.06.2012 (судья Ремянникова И.Е.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 (судьи Полевщикова С.Н., Голубцов В.Г., Савельева Н.М.) решение суда отменено, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе некоммерческая организация просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом ст. 431, п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66), а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, договор аренды от 28.09.2010 N 2736-10-М, в частности п. 6.2, не содержит условий о возможности его досрочного расторжения во внесудебном порядке. Заявитель также считает, что п. 6.3 данного договора подлежит применению только в случае действия непреодолимой силы (п. 7.2). Некоммерческая организация указывает, что задолженность по арендной плате образовалась по вине самого арендодателя, добровольно не возместившего арендатору стоимость произведенного капитального ремонта арендуемого помещения, которая впоследствии была взыскана по решению суда. Заявитель считает, что поскольку задолженность по арендной плате на момент рассмотрения спора была погашена, оснований для расторжения договора по этой причине не имеется.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, между департаментом (арендодатель) и некоммерческой организацией (арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого муниципального недвижимого имущества от 28.09.2010 N 2736-10-М, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду объект нежилого муниципального недвижимого имущества общей площадью 384, 30 кв. м в виде встроенных нежилых помещений на 1, 2 этажах и антресоли в двухэтажном нежилом кирпичном здании, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Циолковского, д. 4, сроком с 30.07.2010 по 30.07.2015.

Договор прошел государственную регистрацию.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 30.07.2010.

В силу п. 6.2 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть действие данного договора, в том числе, в случае систематического (два и более раза) нарушения установленного срока внесения арендной платы, задолженности в размере двухмесячной арендной платы (п. 6.2.2, 6.2.3 договора).

Согласно п. 6.3 договора аренды арендодатель и арендатор вправе отказаться от этого договора, предварительно письменно уведомив об этом другую сторону за 3 месяца.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, департамент 26.07.2011 направил некоммерческой организации предупреждение об отказе от договора аренды от 28.09.2010 N 2736-10-М со ссылкой на п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.2., 6.3. договора, в котором указал, что по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком данного уведомления договор будет считаться расторгнутым, и предложил ответчику в течение трех дней после расторжения договора освободить нежилые помещения и передать их представителям арендодателя по акту приема-передачи.

Предупреждение получено арендатором 07.08.2011, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.

Департамент, ссылаясь на расторжение договора аренды от 28.09.2010 N 2736-10-М с 07.11.2011 и отсутствие законных оснований для занятия ответчиком спорных нежилых помещений, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что департаментом соблюден порядок расторжения договора аренды от 28.09.2010 N 2736-10-М. Вместе с тем, установив, что на момент рассмотрения спора у арендатора отсутствовала задолженность по арендной плате (устранил нарушения, послужившие основанием для обращения департамента с рассматриваемым иском), суд, руководствуясь п. 1 ст. 450. п. 2 ст. 452, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пришел к выводу об отсутствии оснований считать названный договор расторгнутым и, как следствие, для возврата помещений департаменту.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что условиями договора (п. 6.2, 6.3) предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора аренды от 28.09.2010 N 2736-10-М во внесудебном порядке. При этом апелляционный суд, со ссылкой на п. 27 информационного письма от 11.01.2002 N 66, указал, что факт погашения арендатором долга на момент рассмотрения дела не имеет правового значения для разрешения настоящего спора. Принимая во внимание отсутствие правовых оснований для занятия спорных помещений, суд апелляционной инстанции на основании п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возложил на ответчика обязанность по возврату спорных помещений.

Суд кассационной инстанции считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене ввиду следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 данного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу ст. 309, 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что арендодатель направил в адрес арендатора уведомление от 26.07.2011 N СЭД-19-24-2165 об отказе в одностороннем порядке от договора аренды, которое получено арендатором 07.08.2011.

Проанализировав условия договора аренды от 28.09.2010 N 2736-10-М, в частности п. 6.2, 6.3, а также оценив указанное уведомление по правилам, установленным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что основанием для его направления явилась задолженность по арендной плате за пользование арендуемыми нежилыми помещениями.

Таким образом, судами установлено, что названное уведомление содержит определенное основание для расторжения договора аренды от 28.09.2010 N 2736-10-М, соответствующее п. 6.2.2, 6.2.3 данного договора.

Между тем судами не учтено, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие размер, порядок и период образования задолженности, явившейся основанием для направления уведомления об одностороннем расторжении договора. В уведомлении от 26.04.2011 указанные сведения также отсутствуют.

Таким образом, выводы о прекращении договора аренды от 28.09.2010 N 2736-10-М ввиду одностороннего отказа арендодателя по основаниям, установленным п. 6.2 договора, не соответствуют материалам дела и положениям п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылки на п. 6.3 договора, предусматривающий порядок расторжения договора, сами по себе не свидетельствуют о прекращении договора в силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о наличии предусмотренных п. 6.2.2, 6.2.3 оснований для расторжения договора и о том, что департаментом соблюден порядок расторжения договора аренды от 28.09.2010 N 2736-10-М, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

В то же время судами установлено, что арендатор продолжает занимать спорные помещения и вносить в установленные сроки арендную плату, а также то обстоятельство, что задолженность на момент рассмотрения спора отсутствует.

В связи с изложенным оснований для удовлетворения требований о возврате объекта нежилого муниципального фонда общей площадью 384,30 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Циолковского, д. 4 у суда апелляционной инстанции не имелось.

Учитывая изложенное, постановление арбитражного апелляционного суда подлежит отмене (ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), решение суда первой инстанции следует оставить в силе.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы, понесенные некоммерческой организацией в связи с уплатой государственной пошлины по платежному поручению от 12.10.2012 N 602 по кассационной жалобе в сумме 2000 руб., подлежат взысканию с департамента.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 по делу N А50-5169/2012 Арбитражного суда Пермского края отменить.

Решение Арбитражного суда Пермского края от 20.06.2012 по делу N А50-5169/2012 оставить в силе.

Взыскать с Департамента имущественных отношений г. Перми в пользу автономной некоммерческой организации "Медицинское объединение "Реалмед" 2000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению N 602 от 12.10.2012.