Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 марта 2014 г. N Ф04-1966/13 по делу N А45-18720/2011 (ключевые темы: ипотека - нежилые помещения - публичные торги - залог права аренды - предмет залога)

г. Тюмень

21 марта 2014 г.

Дело N А45-18720/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Триля А.В.,

судей Кисляковой Т.С., Лукьяненко М.Ф.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Искитимресурс" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 19.08.2013 (судья Цыбина А.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2013 (судьи: Лобанова Л.Е., Нагишева О.Б., Терехина И.И.) по делу N А45-18720/2011.

В заседании принял участие представитель государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" - Коктянова Н.Г. по доверенности от 04.10.2013.

Суд установил:

государственная корпорация "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" (г. Москва, проспект Академика Сахарова, 9, ОГРН 1077711000102, ИНН 7750004150, далее - банк) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Новые технологии защиты растений" (630083, г. Новосибирск, ул. Большевистская, 135/2, ОГРН 1035401914767, ИНН 5405247693, далее - ООО "Новые технологии защиты растений"), обществу с ограниченной ответственностью "Искитимрезерв" (630083, г. Новосибирск, ул. Большевистская, 135/2, ОГРН 1055405089728, ИНН 5405297623, далее - ООО "Искитимрезерв"), обществу с ограниченной ответственностью "Искитимресурс" (630083, г. Новосибирск, ул. Большевистская, 135/2, ОГРН 1055405077056, ИНН 5405296179, далее - ООО "Искитимресурс") о взыскании солидарно 66000000 руб. основного долга, 10404493,13 руб. процентов за пользование кредитом, 6930000 руб. пеней и об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору о залоге товаров в обороте N 112 от 22.02.2007, и недвижимое имущество, заложенное по договорам залога недвижимого имущества (ипотеки) N 113 от 22.02.2007 и N 114 от 26.02.2007.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на неисполнение ООО "Новые технологии защиты растений" обязательств по договору о кредитной линии N 052/2007 от 22.02.2007. Право требования уплаты задолженности по кредитному договору передано межрегиональным коммерческим банком развития связи и информатики (отрытое акционерное общество) (далее - ОАО АКБ "Связь-Банк") истцу по договору уступки прав требований N Д-10-2950/250003 от 17.12.2010.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 14.09.2011 требования банка об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по договорам залога недвижимого имущества (ипотеки) N 113 от 22.02.2007 и N 114 от 26.02.2007, выделены в отдельное производство с присвоением делу N А40-114411/11-98-1018 и переданы по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Новосибирской области.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО АКБ "Связь-Банк".

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.12.2012, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013, в отношении ООО "Искитимрезерв" производство по делу прекращено, в иске к ООО "Новые технологии защиты растений" отказано, исковые требования об обращении взыскания на недвижимое имущество удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.06.2013 принятые по делу судебные акты в части прекращения производства по делу в отношении ООО "Искитимрезерв" оставлены без изменения, в остальной части решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

При новом рассмотрении дела определением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.07.2013 в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ООО "Искитимрезерв" на ООО "Искитимресурс" в связи с реорганизацией в форме присоединения.

ООО "Новые технологии защиты растений" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции приняты к рассмотрению уточненные исковые требования:

1. об обращении взыскания на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО "Искитимресурс", заложенное по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 113 от 22.02.2007, путем его продажи с публичных торгов, а именно:

- бункер муки, площадью 947,3 кв. м., нежилое здание, инв. N 33:00418\000:000, этажность: 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Искитим, проспект Юбилейный, дом 5а, кадастровый номер: 54:33:040805:0013:33:00418\000:000;

- здание склада с подвалом, площадью 735,6 кв. м., нежилое здание, инв. N 33:00417\000:000, этажность: 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Искитим, улица Чайкиной, дом 28, кадастровый номер: 54:33:050293:0040:33:00417\000:000;

- право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Искитим, улица Чайкиной, дом 28, с площадью, функционально обеспечивающей находящееся на нем здание склада с подвалом, общей площадью 8 348 кв. м., сроком с 20.01.2006 по 20.01.2055. Земельный участок предоставлен для обслуживания и эксплуатации здания булочного цеха, кадастровый номер 54:33:050293:0040;

- право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Искитим, проспект Юбилейный, д. 5А, с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на нем бункер муки, общей площадью 22 930 кв. м., сроком с 20.01.2006 по 20.01.2055. Земельный участок предоставлен для обслуживания и эксплуатации административного здания, кадастровый номер 54:33:040805:0094;

2. установить начальную продажную цену недвижимого имущества, заложенного по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 113 от 22.02.2007 для его реализации на публичных торгах в размере 10 360 789 руб., в том числе:

- бункер муки площадью 947,3 кв. м. - 3 447 000 руб.;

- здание склада с подвалом площадью 735,60 кв. м. - 6 831 000 руб.;

- право аренды земельного участка общей площадью 8 348 кв. м. - 44 256 руб.;

- право аренды земельного участка общей площадью 22 930 кв. м. - 38533 руб.;

3. обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО "Искитимресурс", заложенное по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 114 от 26.02.2007, путем его продажи с публичных торгов, а именно:

- здание хлебного цеха, площадью 4 729,7 кв. м., нежилое здание, инв. N 06781\УН:А, литер А, этажность: 2, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Искитим, проспект Юбилейный, дом 5а, кадастровый (условный) номер: 54:33:040805:0013:06781\УН:А;

- здание проходной, площадью 70,1 кв. м, нежилое здание, инв. N 06781\УН:А1, этажность: 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Искитим, проспект Юбилейный, дом 5а, кадастровый (условный) номер: 54:33:040805:0013:06781\УН:А1;

- здание гаража со складом, площадью 253,8 кв. м., нежилое здание, инв. N 06781\УН:АЗ, этажность: 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Искитим, проспект Юбилейный, дом 5а, кадастровый (условный) номер: 54:33:040805:0013:06781\УН:АЗ;

- здание прачечной, площадью 77,4 кв. м., нежилое здание, инв. N 06781\УН:А4, этажность: 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Искитим, проспект Юбилейный, дом 5а, кадастровый (условный) номер: 54:33:040805:0013:06781\УН:А4;

- здание подстанции, площадью 34,20 кв. м., нежилое здание, инв. N 06781\УН:А5, этажность: 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Искитим, проспект Юбилейный, дом 5а, кадастровый (условный) номер: 54:33:040805:0013:06781\УН:А5;

- здание булочного цеха, площадью 1 199,6 кв. м., нежилое здание, инв. N 07424\УН:А, литер А, этажность: 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Искитим, улица Чайкиной, дом 28, кадастровый (условный) номер: 54:33:050293:0040:07424\УН:А; - здание проходной, площадью 32,7 кв. м., нежилое здание, инв. N 07424\УН:А1, этажность: 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Искитим, улица Чайкиной, дом 28, кадастровый (условный) номер: 54:33:050293:0040:07424\УН:А1;

- право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Искитим, улица Чайкиной, дом 28, общей площадью 8348 кв. м., функционально обеспечивающего находящееся на нем здание булочного цеха и здание проходной (площадью 32,7 кв. м.), сроком с 20.01.2006 по 20.01.2055. Земельный участок предоставлен для обслуживания и эксплуатации здания булочного цеха, категория земель: земли поселений, кадастровый номер 54:33:050293:0040. Срок аренды с 20.01.2006 по 20.01.2055.

- право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Искитим, проспект Юбилейный, д. 5А, общей площадью 22 930 кв. м., функционально обеспечивающего находящееся на нем здание хлебного цеха, здание проходной (площадью 70,1 кв. м.), здание гаража со складом, здание прачечной, здание подстанции, сроком с 20.01.2006 по 20.01.2055. Земельный участок предоставлен для обслуживания и эксплуатации административного здания, категория земель: земли поселений, кадастровый номер 54:33:040805:0094. Срок аренды с 20.01.2006 по 20.01.2055;

4. установить начальную продажную цену недвижимого имущества, заложенного по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 114 от 26.02.2007 для его реализации на публичных торгах в размере 39 772 388 руб., в том числе:

- здание хлебного цеха площадью 4 729,70 кв. м. - 31 014 000 руб.;

- здание проходной площадью 70,1 кв. м. - 630 000 руб.;

- здание гаража со складом площадью 253,80 кв. м. - 1 944 000 руб.;

- здание прачечной площадью 77,4 кв. м. - 522 000 руб.;

- здание подстанции площадью 34,2 кв. м. - 279 000 руб.;

- здание булочного цеха площадью 1 199,6 кв. м. - 4 877 000 руб.;

- здание проходной площадью 32,7 кв. м. - 225 000 руб.;

- право аренды земельного участка общей площадью 8348 кв. м. - 72206 руб.;

- право аренды земельного участка общей площадью 22930 кв. м. - 209182 руб.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.08.2013, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2013, иск удовлетворен.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что факт ненадлежащего исполнения ООО "Новые технологии защиты растений" обязательств по кредитному договору установлен решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.12.2011 по делу N А40-52498/11. Поскольку обеспеченное залогом недвижимого имущества обязательство не исполнено, суд удовлетворил требования истца об обращении взыскания на спорные объекты недвижимого имущества.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Искитимресурс" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение.

По мнению заявителя жалобы, суд не учел положения пункта 1 статьи 62.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" (далее - Закон об ипотеке). Спорные земельные участки, находятся в государственной собственности и предоставлялись для эксплуатации и обслуживания находящихся на них зданий, что исключает возможность их передачи в залог. В связи с этим, ответчик считает, что договоры ипотеки являются ничтожными сделками, как несоответствующие требованиям пункта 1 статьи 62.1, статье 63 Закона об ипотеке.

Заявитель жалобы указывает на то, что ООО "Искитимрезерв" и ООО "Искитимресурс" не вправе были передавать в залог права аренды на земельные участки, поскольку ими не было получено согласие на такую передачу от остальных соарендаторов. По его мнению, в данном случае подлежит применению аналогия закона, а именно положения статей 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также заявитель жалобы считает необоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о привлечении в качестве третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Флора-Н" (далее - ООО "Флора-Н"), муниципального образования г. Искитим в лице администрации г. Искитим.

Истец судебные акты находит законными и обоснованными.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, кассационная инстанция считает, что жалоба удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела, 22.02.2007 между ОАО АКБ "Связь-Банк" и ООО "Новые технологии защиты растений" (заемщик) заключен договор о кредитной линии N 052/2007, по условиям которого заемщику был предоставлен кредит в сумме 66000000 руб. на срок до 20.01.2011 на возвратной и возмездной основе.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по названному кредитному договору между ОАО АКБ "Связь-Банк" (залогодержатель) и ООО "Искитимрезерв" (залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 113 от 22.02.2007, а между обществом АКБ "Связь-Банк" и ООО "Искитимресурс" (залогодатель) - договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 114 от 26.02.2007, по условиям которых залогодатели обязались отвечать перед банком за исполнение заемщиком своих обязательств по кредитному договору.

Договоры залога зарегистрированы в установленном законом порядке.

По договору уступки права (требований) N Д-10-2934/250003 от 17.12.2010 ОАО АКБ "Связь-Банк" уступило свои права требования к ООО "Новые технологии защиты растений" по договору о кредитной линии банку в объеме, существующем на дату перехода прав (требований).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.12.2011 по делу N А40-52498/11 с ООО "Новые технологии защиты растений" в пользу банка взыскано 66000000 руб. долга, 10404493,13 руб. процентов за пользование кредитом, 1400000 руб. неустойки, обращено взыскание на имущество, находящееся по адресу: Новосибирская область, г. Куйбышев, ул. Садовое кольцо, д. 1, заложенное заемщиком по договору о залоге товаров в обороте N 112 от 22.02.2007 согласно перечню приложения N 1, с установлением начальной стоимости реализации в размере 49779297,46 руб.

Невыполнение заемщиком обязательств по кредитному договору явилось основанием для обращения банка в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя могут быть удовлетворены за счет заложенного движимого имущества по решению суда.

Обстоятельства неисполнения заемщиком обеспеченного залогом недвижимости обязательства, наличие и размер задолженности установлены решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.12.2011 по делу N А40-52498/11.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных указанным Законом.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Оценив представленные сторонами доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил начальную продажную цену заложенного имущества по залоговой стоимости и удовлетворил заявленные требования.

Довод заявителя жалобы о том, что спорные договоры об ипотеке являются ничтожными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующие требованиям пункта 1 статьи 62.1, статьи 63 Закона об ипотеке, несостоятелен.

Пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке установлено, что право аренды может являться предметом залога.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В пункте 1 статьи 63 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке.

Пунктом 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке установлено, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Таким образом, как правомерно отмечено судом, Закон об ипотеке по-разному регулирует правоотношения, связанные с залогом земельных участков и залогом права аренды данных участков. При этом ограничения, связанные с залогом земельных участков, на залог права аренды земельных участков, исходя из изложенных норм права, не распространяются.

Между тем предметом спорных договоров является не залог самих земельных участков, а залог права аренды земельных участков в связи с ипотекой зданий и сооружений, находящихся на этих участках, что не противоречит положениям статей 62, 62.1 и 63 Закона об ипотеке.

Довод заявителя жалобы о том, что ООО "Искитимрезерв" и ООО "Искитимресурс" не вправе были передавать в залог права аренды на земельные участки, поскольку ими не было получено согласие на такую передачу от остальных соарендаторов, был предметом рассмотрения суда и ему дана соответствующая оценка.

При этом суд, руководствуясь пунктами 5, 9 статьи 22, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу, что каждый из арендаторов по договору аренды имеет самостоятельные арендные права в отношении неделимого земельного участка. Арендатор по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора вправе отдать арендные права земельного участка в залог. В случае передачи в залог права аренды земельного участка в связи с ипотекой объекта недвижимости, находящегося на этом участке и принадлежащего одному из соарендаторов, необходимость получения залогодателем согласия иных соарендаторов на передачу в залог своих прав действующим законодательством не предусмотрена.

Проведение заявителем жалобы аналогии между правами соарендаторов и правами участников общей собственности на имущество, обоснованно признано судом ошибочным.

Поскольку залог прав аренды земельных участков, предусмотренный договорами залога имущества (ипотеки), касается только прав аренды земельного участка залогодателя под принадлежащими ему объектами недвижимости, суд обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц ООО "Флора-Н" и муниципального образования г. Искитим в лице администрации г. Искитим. По указанной причине ссылка заявителя жалобы на нарушение судом прав указанных лиц во внимание не принимается. Кроме того, ООО "Флора-Н" и муниципальное образование г. Искитим в лице администрации г. Искитим о нарушении своих прав не заявляли, судебные акты не обжаловали.

Кассационная инстанция считает, что суд надлежащим образом исследовал все обстоятельства дела, правильно применил нормы права и принял законные и обоснованные судебные акты. Оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 19.08.2013 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2013 по делу N А45-18720/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Триль

Судьи

Т.С. Кислякова М.Ф. Лукьяненко