Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 января 2014 г. N Ф04-9751/13 по делу N А46-6650/2013 (ключевые темы: кредитный договор - соглашение об отступном - закладная - залог - досрочное исполнение обязательства)

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Лукьяненко М.Ф.,

судей Гудыма В.Н.,

Дубининой Т.Н.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на решение от 16.08.2013 Арбитражного суда Омской области (судья Распутина Л.Н.) и постановление от 05.11.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Рыжиков О.Ю., Иванова Н.Е., Кливер Е.П.) по делу N А46-6650/2013 по иску KLAMOTEN HOLDING LIMITED к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 56) о признании незаконными действий.

Другие лица, участвующие в деле: Ольков Антон Николаевич и Олькова Евгения Юрьевна.

Суд установил:

KLAMOTEN HOLDING LIMITED (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление, регистрирующий орган, заявитель жалобы) о признании незаконными действий последнего, выразившихся в отказе в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение - квартиру N 63, расположенную по адресу: г. Омск, ул. 33-я Северная, д. 122, от Олькова Антона Николаевича и Ольковой Евгении Юрьевны к KLAMOTEN HOLDING LIMITED по соглашению об отступном от 09.04.2013 б/н, а также об обязании ответчика восстановить права заявителя путем государственной регистрации перехода права собственности на указанное выше жилое помещение.

Определением от 09.07.2013 Арбитражного суда Омской области в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ольков Антон Николаевич и Олькова Евгения Юрьевна (далее - Ольков А.Н. и Олькова Е.Ю., третьи лица).

Решением от 16.08.2013 Арбитражного суда Омской области заявление KLAMOTEN HOLDING LIMITED удовлетворено. Признан незаконным отказ от 31.05.2013 N 01/083/2013-350 в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение - квартиру N 63, расположенную по адресу: город Омск, ул. 33-я Северная, дом 122, от Олькова Антона Николаевича и Ольковой Евгении Юрьевны к компании KLAMOTEN HOLDING LIMITED по соглашению об отступном б/н от 09.04.2013. Суд обязал Управление восстановить права KLAMOTEN HOLDING LIMITED, путем государственной регистрации в установленном законом порядке перехода права собственности на жилое помещение - квартиру N 63, расположенную по адресу: город Омск, ул. 33-я Северная, дом 122, от Олькова Антона Николаевича и Ольковой Евгении Юрьевны к компании KLAMOTEN HOLDING LIMITED по соглашению об отступном б/н от 09.04.2013.

Постановлением от 05.11.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение оставлено без изменения.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что отказ в государственной регистрации права собственности на спорную квартиру не соответствует положениям абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и является незаконным.

Управление, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, стороны, заключив соглашение об отступном, согласились на применение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, в связи с чем отношения сторон названного соглашения регулируются положениями статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также статьей 55 Закона об ипотеке; закон не предусматривает возможности передачи имущества, являющегося предметом залога в собственность залогодержателя, поэтому стороны по кредитному договору должны договорится о прекращении обязательств по договору путем передачи кредитору определенного имущества (но не предмета залога), в ином случае соглашение об отступном будет являться ничтожным, заключенным в обход норм действующего законодательства и существенно нарушающее права залогодателя; соглашение об отступном содержит противоречивые положения.

Проверив в порядке статей 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 08.04.2008 между закрытым акционерным обществом "Банк Жилищного Финансирования" (банк) и Ольковым Антоном Николаевичем, Ольковой Евгенией Юрьевной (заемщик) был заключен кредитный договор N О-ВРР-235/08 (далее - кредитный договор).

В соответствии с пунктами 1.1 и 1.3 кредитного договора банк предоставил заемщику кредит в размере 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч 00/100) рублей сроком на 240 (двести сорок) месяцев для целевого использования - приобретения квартиры N 63, находящейся по адресу: город Омск, улица 33-я Северная, дом 122 (далее - квартира).

Банк свои обязательства по кредитному договору выполнил в полном объеме и предоставил заемщику денежную сумму в указанном размере, что подтверждается платежным поручением от 08.04.2008 N 38.

Заемщик 08.04.2008 приобрел по договору купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств N КП-О-ВРР-235/08 от 08.04.2008 квартиру N 63 по адресу: город Омск, ул. 33-я Северная, д. 122.

Право собственности заемщика на квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 14.04.2008 за N 55-55-01/051/2008-729, с возникновением ипотеки в силу закона, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АВ N 649283.

Квартира находится в залоге у банка в силу закона, о чем 14.04.2008 сделана соответствующая запись в ЕГРП за N 55-55-01/051/2008-730. Право залогодержателя удостоверено закладной, выданной 14.04.2008.

Между обществом с ограниченной ответственностью "Промышленная Страховая Группа "ОСНОВА" и банком 28.06.2010 заключен договор купли-продажи закладных N 1, в соответствии с которым закладная была передана в собственность ООО "Промышленная Страховая Группа "ОСНОВА".

Между обществом с ограниченной ответственностью "АВРОРА Управление активами" "Д.У." закрытым паевым инвестиционным фондом "Первый ипотечный" под управлением общества с ограниченной ответственностью "АВРОРА Управление активами" и ООО "Промышленная Страховая Группа "ОСНОВА" 28.06.2010 заключен договор купли-продажи закладных N 3, в соответствии с которым закладная была передана в собственность ООО "АВРОРА Управление активами".

Между ООО "АВРОРА Управление активами" и KLAMOTEN HOLDING LIMITED 18.07.2012 заключен договор купли-продажи закладных N 18/07, на основании которого новым собственником становится KLAMOTEN HOLDING LIMITED (Кламотен Холдинг Лимитед).

Вышеперечисленные уступки прав требований были зафиксированы в закладной в виде передаточных надписей.

В нарушение кредитного договора заемщик допустил просрочку внесения очередных периодических (ежемесячных) аннуитетных платежей более чем на 30 дней, начиная с 02.08.2010 года. Задолженность по кредитному договору по основному долгу и процентам за пользование кредитными средствами до настоящего времени не погашена.

В соответствии с пунктом 4.4.1 кредитного договора, заявитель имеет право требовать досрочного исполнения обязательств по настоящему договору, а заемщик обязан в силу пункта 4.1.13 кредитного договора досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и неустойку (пени, штрафы), в случае ее начисления не позднее 30 (тридцать) календарных дней, считая от даты предъявления кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств.

Требование N 12 от 29.08.2012 о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору N О-ВРР-235/08 от 08.04.2008 было отправлено заемщику по адресу, указанному в кредитном договоре.

По состоянию на 06.03.2013, задолженность заемщика перед истцом составила 2 115 641 (два миллиона сто пятнадцать тысяч шестьсот сорок один) рубль 97 копеек.

По факту возникновения задолженности по кредитному договору стороны приняли решение заключить между компанией (залогодержатель) и заемщиком (должник) соглашение об отступном от 09.04.2013 б/н, согласно которому стороны договорились о прекращении всех обязательств заемщика перед компанией, вытекающих из кредитного договора, предоставлением заемщиком взамен исполнения этих обязательств отступного путем передачи в собственность компании жилого помещения - квартиры N 63, расположенной по адресу: город Омск, улица 33-я Северная, дом 122.

В целях государственной регистрации перехода к компании KLAMOTEN HOLDING LIMITED права собственности и регистрации права собственности за компанией KLAMOTEN HOLDING LIMITED на квартиру 10.04.2013 участники соглашения об отступном от 09.04.2013 б/н обратились с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, которое сообщением от 31.05.2013 N 01/083/2013-350 в совершении названных регистрационных действий отказало.

В качестве оснований для отказа регистрирующий орган указал, что документы, представленные на регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В сообщении об отказе в государственной регистрации содержится ссылка на пункты 2, 5 статьи 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Ссылаясь на незаконность данного отказа, компания KLAMOTEN HOLDING LIMITED обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации при проведении государственной регистрации прав регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации).

Основания для отказа в государственной регистрации права установлены статьей 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 данного Закона в государственной регистрации права может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Доводы заявителя жалобы о том, что стороны, заключив соглашение об отступном, согласились на применение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, в связи с чем отношения сторон названного соглашения регулируются положениями статьи 349 ГК РФ, а также статьей 55 Закона об ипотеке, обоснованно отклонены апелляционным судом.

Согласно пункт 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

По правилам статьи 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Оценив условия соглашения об отступном от 09.04.2013 суды пришли к правильному выводу о том, что оно заключено в соответствии с требованиями статьи 409 ГК РФ, направлено на прекращение основного обязательства (кредитный договор N КП-О-ВРР-235/08 от 08.04.2008), обеспеченного залогом и не может быть квалифицировано в качестве внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество.

Статья 409 ГК РФ не содержит дополнительного условия о нотариальном удостоверении соглашения об отступном, даже в том случае, когда предметом этого соглашения является недвижимое имущество. Обязательность письменной формы, как условия законности отчуждения объекта недвижимости, в данном случае заявителем соблюдена.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования.

Оспоренные судебные акты приняты при правильном применении норм права, содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом округа не установлено.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 16.08.2013 Арбитражного суда Омской области и постановление от 05.11.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-6650/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.