Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 сентября 2015 г. N Ф02-5141/15 по делу N А74-9084/2014 (ключевые темы: разрешенное использование - договор аренды земельного участка - целевое назначение - земельный участок - основания для расторжения договора)

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей: Кореневой Т.И., Николиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ниникиной В.С.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Республики Хакасия: индивидуального предпринимателя Гаркуна Олега Григорьевича (паспорт), представителя администрации г.Черногорска - Аношкиной Инны Евгеньевны (доверенность от 17.08.2015, паспорт),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гаркуна Олега Григорьевича на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 18 марта 2015 года по делу N А74-9084/2014, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2015 года по тому же делу (суд первой инстанции - Ишь Н.Ю., суд апелляционной инстанции: Петровская О.В., Белан Н.Н., Морозова Н.А.),

установил:

Администрация города Черногорска (ОГРН: 1021900697356, далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гаркуну Олегу Григорьевичу (ОГРН: 310190331900042, далее - индивидуальный предприниматель Гаркун О.Г.) о расторжении договора аренды от 19.10.2010 N 2209Ю, освобождении земельного участка с кадастровым номером 19:02:010327:87 площадью 20 кв.м, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Черногорская, и передаче его по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 18 марта 2015 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2015 года, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с судебными актами, индивидуальный предприниматель Гаркун О.Г. обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске.

Заявитель кассационной жалобы полагает недоказанным тот факт, что арендуемый ответчиком земельный участок используется им не по целевому назначению, в связи с чем основания для расторжения договора аренды от 19.10.2010 N 2209Ю у суда отсутствовали.

В письменном отзыве на кассационную жалобу администрация просила оставить принятые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

Присутствующие в судебном заседании представители подтвердили доводы кассационной жалобы и отзыва на нее соответственно.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по заключенному между истцом и ответчиком договору от 19.10.2010 N 2209Ю индивидуальный предприниматель Гаркун О.Г. арендовал земельный участок с кадастровым номером 19:02:010327:87 площадью 20 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Черногорская, для установки торгового павильона "Табак" в границах, указанных на плане границ земельного участка.

По акту приема-передачи от 19.10.2010 указанный земельный участок передан арендатору.

Согласно пунктам 2.1 - 2.2 договора срок действия договора - с 19.10.2010 до 01.01.2012, распространяет свое действие на фактически возникшие отношения с 25.10.2007.

Пунктом 2.10 договора предусмотрено, что если ни одна из сторон не заявила о прекращении действия договора, то договор считается возобновленным и срок его действия продляется до 30 декабря следующего года. В последующем, если ни одна из сторон не заявила о прекращении действия договора, он считается возобновленным и срок его действия устанавливается с 01 января по 30 декабря финансового года.

Соглашением от 21.09.2011 в пункт 1.1 договора внесены изменения, согласно которым земельный участок предоставлен для временной установки торгового киоска.

В силу пункта 4.2 договора арендатор обязан надлежащим образом использовать земельный участок в соответствии с разрешенным (целевым) использованием.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 5.1 договора арендодатель вправе требовать расторжения договора при использовании земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием.

Актами обследования земельного участка от 26.09.2014 и от 28.11.2014, составленными комиссией Комитета по управлению имуществом г. Черногорска, установлено, что земельный участок, предоставленный Гаркуну О.Г. на основании договора аренды от 19.10.2010 N 2209Ю, по адресу: г. Черногорск, по ул. Черногорская, не огорожен, используется не по назначению. На участке установлен киоск, который используется арендатором как под торговлю, так и услуги общественного питания.

Администрация направила индивидуальному предпринимателю Гаркуну О.Г. претензию от 26.09.2014 N 102, в которой уведомила о том, что в случае неустранения выявленных нарушений в срок до 27.11.2014 будет вынуждена предложить досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 19.10.2010 N 2209Ю и 28.11.2014 передать земельный участок по акту приёма-передачи.

В акте обследования от 28.11.2014 отмечено, что индивидуальный предприниматель Гаркун О.Г. для расторжения договора аренды и передачи земельного участка не прибыл.

Со ссылкой на статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 1.1, 4.2, 5.1 договора аренды земельного участка от 19.10.2010 N 2209Ю администрация потребовала расторгнуть данный договор в судебном порядке ввиду использования земельного участка ненадлежащим образом - с несоблюдением разрешенного использования (наряду с торговой деятельностью оказываются услуги общественного питания).

Руководствуясь положениями статей 309, 310, 408, 450, 606, 608, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды земельного участка от 19.10.2010 N 2209Ю, оценив доказательства в соответствии с требованиями части 2 статьи 65, части 1 статьи 67, статей 68, 71, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды признали доказанным факт использования ответчиком земельного участка не по целевому назначению, в связи с чем приняли решение о расторжении договора и обязании ответчика передать участок истцу.

Спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка от 19.10.2010 N 2209Ю.

Из пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что к договорам аренды земельного участка применяются положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей правоотношения по аренде.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В пункте 2 названной статьи также закреплено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в числе которых ненадлежащее использование земельного участка, а именно - с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1); существенно ухудшает имущество (пункт 2).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Подпункт "б" пункта 5.1 договора аренды земельного участка от 19.10.2010 N 2209Ю в качестве самостоятельного основания расторжения договора устанавливает использование арендатором земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием.

Спорный земельный участок был предоставлен в аренду индивидуальному предпринимателю Гаркуну О.Г. с целью установки торгового киоска.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540.

Исходя из статей 5, 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", сведения о земельном участке как об объекте недвижимости, в том числе не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер, описание местоположения его границ, сведения о лесах, водных объектах, иных природных объектах, расположенных в его границах, категория земель, к которой он отнесен, его разрешенное использование, содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Надлежащим доказательством отнесения земельного участка к той или иной категории, вида его разрешенного использования и описания его границ являются сведения государственного кадастра недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.05.2012 N 16576/11).

Как следует из представленного в дело кадастрового паспорта от 13.10.2010, арендуемый земельный участок имеет вид разрешенного использования - для установки торгового павильона "Табак".

Соглашением от 21.09.2011 в пункт 1.1 договора стороны внесли изменения, согласно которым земельный участок предоставлен для временной установки торгового киоска.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Хакасии от 23.04.2012 N 18-702-648/12 в графе "Назначение" подраздела I-1 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект недвижимого имущества - земельный участок по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, по ул. Черногорская разрешенное использование "для установки торгового павильона "Табак"" изменено на: "для временной установки торгового киоска".

В соответствии с пунктом 1.4. Порядка разработки и утверждения органами местного самоуправления схем размещения нестационарных торговых объектов на территориях муниципальных образований Республики Хакасия, утвержденным приказом Минрегиона Республики Хакасия от 25.05.2011 N 090-125-п, к нестационарным торговым объектам относятся торговые объекты, представляющие собой временные сооружения или временные конструкции, не связанные прочно с земельным участком, вне зависимости от присоединения или неприсоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижных сооружений:

1) павильон - строение, имеющее торговый зал и рассчитанное на одно или несколько рабочих мест;

2) киоск - строение, которое не имеет торгового зала и рассчитано на одно рабочее место продавца.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, на спорном земельном участке установлен нестационарный торговый объект, в котором ответчиком осуществляется розничная торговля продовольственными товарами, в том числе реализация горячих продуктов питания и напитков (чай, кофе).

Таким образом, разрешенное использование арендуемого земельного участка в понимании градостроительного и земельного законодательства не изменено.

Вид предпринимательской деятельности арендатора земельного участка не регламентирован условиями заключенного сторонами договора.

При этом осуществление ответчиком того или иного вида предпринимательской деятельности на арендуемом земельном участке может иметь юридическое значение в целях исчисления арендной платы, но не при разрешении вопроса о наличии оснований к прекращению аренды земельного участка по инициативе арендодателя по мотиву несоблюдения арендатором разрешенного использования земельного участка в значении, придаваемом статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями заключенного между истцом и ответчиком договора.

В связи с изложенным суд кассационной инстанции полагает, что вывод судов о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка ввиду несоблюдения арендатором его разрешенного использования, ошибочен и обусловлен неверным истолкованием норм материального права, что является основанием для отмены судебных актов в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражными судами, суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы ответчика по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах апелляционной и кассационной инстанций в сумме 6000 рублей подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 18 марта 2015 года по делу N А74-9084/2014, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2015 года по тому же делу отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Администрации города Черногорска (ОГРН: 1021900697356, ИНН: 1903006887) в пользу индивидуального предпринимателя Гаркуна Олега Григорьевича (ОГРН: 310190331900042, ИНН: 190302129297) судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах апелляционной и кассационной инстанций в размере 6000 рублей.

Арбитражному суду Республики Хакасия выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.