Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 января 2014 г. N Ф02-6341/13 по делу N А10-3798/2012 (ключевые темы: договор аренды - срок действия договора - нежилые помещения - неопределенный срок - право, подлежащее применению)

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Зуева А.О.,

судей: Первушиной М.А, Скубаева А.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ниникиной В.С.,

судебное заседание проводится с использованием систем видеоконференц-связи, при исполнении судебного поручения судьей Арбитражного суда Республики Бурятия Кушнаревой Н.П., при ведении протокола совершения отдельного процессуального действия секретарем Шаталовой А.В.,

в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, находясь в Арбитражном суде Республики Бурятия, принимает участие представитель индивидуального предпринимателя Дамдинова Эрдэма Арсалановича - Морозов Андрей Валерьевич (доверенность от 13.11.2012),

рассмотрев в судебном заседании на основании постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8988/13 от 15.10.2013 кассационную жалобу ИП Дамдинов Э.А. гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Дамдинова Эрдэма Арсалановича на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 6 ноября 2012 года по делу N А10-3798/2012 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Орлов Э.Л.; суд апелляционной инстанции: Макарцев А.В., Скажутина Е.Н., Юдин С.И.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ТАЛААН" (ОГРН: 1080326005253, г. Улан-Удэ) (далее - ООО "ТАЛААН") обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия к гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющему статус индивидуального предпринимателя, Дамдинову Эрдэму Арсалановичу (ОГРН: 310032704800196, г. Улан-Удэ) (далее - предприниматель Дамдинов Э.А.) с иском об обязании освободить нежилое помещение третьего этажа 3-этажного кирпичного здания площадью 120,3 кв.м., расположенное по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, площадь Революции, д. 3.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 6 ноября 2012 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2013 года, иск удовлетворен.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30 апреля 2013 года судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8988/13 от 15 октября 2013 года постановление кассационной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Как следует из содержания кассационной жалобы, предприниматель Дамдинов Э.А. не согласен с выводом судов первой и апелляционной инстанций об определении договора аренды от 18.01.2011 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель кассационной жалобы полагает подлежащим применению пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Информационное письмо N 59), позволяющий сделать вывод о действии между сторонами нового договора аренды на тот же срок, условия которого идентичны окончившемуся договору от 18.01.2011, в связи с чем, его расторжение на основании взаимосвязанных положений статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации неправомерно.

В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель заявителя кассационной жалобы Морозов А.В. поддержал позицию, изложенную в жалобе.

Лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (почтовые уведомления N N 04403-0440), однако ООО "ТАЛААН" своих представителей в судебное заседание не направило, в связи с чем, дело рассматривается без их участия.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов Арбитражного суда Республики Бурятия и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 18.01.2011 между гражданкой Ребриевой А.И. (арендодатель) и предпринимателем Дамдиновым Э.А. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения площадью 120 кв.м, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, площадь Революции, б/н, на третьем этаже трехэтажного кирпичного здания, в целях размещения объекта общественного питания (кафе).

Срок аренды установлен пунктом 4.1 договора и составляет 11 месяцев 29 дней с момента его принятия арендатором по передаточному акту. В случае, если ни одна из сторон не менее чем за 30 рабочих дней до истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях на такой же срок (пункт 4.2. договора).

По акту приема-передачи вышеуказанное нежилое помещение передано ответчику 18.01.2011.

На основании договора купли-продажи от 07.02.2011 право собственности ООО "ТАЛААН" на занимаемое ответчиком помещение зарегистрировано 15.08.2011 (свидетельство 03-АА N 118326 от 21.12.2012).

Ссылаясь на то, что 17.05.2012 ООО "ТАЛААН" уведомило арендатора - предпринимателя Дамдинова Э.А. об отказе от договора аренды от 18.01.2011, однако требование о возврате арендодателю занимаемого помещения по истечении трех месяцев ответчик не исполнил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь положениями статей 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и полагая, что договор аренды от 18.01.2011 был продлен на неопределенный срок, суд первой инстанции указал на возникшую у ответчика обязанность вернуть арендованное им имущество по истечении трехмесячного срока с момента получения уведомления от 17.05.2012, в связи с чем, удовлетворил иск.

Выводы суда сделаны без учета условий заключенного сторонами 18.01.2011 договора и норм материального права, подлежащих применению в рамках рассматриваемого спора.

По правилам пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, следовательно, новый собственник нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, площадь Революции, д. 3, - ООО "ТАЛААН" приобрел права и обязанности арендодателя по договору аренды от 18.01.2011.

Предметом иска по настоящему делу является требование о понуждении ответчика исполнить договорную обязанность по освобождению нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 4.2 договора стороны предусмотрели иной порядок определения срока договора, согласно которому в случае, если ни одна из сторон не менее чем за 30 рабочих дней до истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях на такой же срок.

Изложенное условие договора о его продлении на тот же срок при отсутствии заявления о расторжении одной из сторон сформулировано на основе пункта 4 статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации, при этом установленным законом императивным требованиям не противоречит.

Таким образом, договор аренды от 18.01.2011, заключенный на срок - 11 месяцев 29 дней при отсутствии от сторон за 30 рабочих дней до истечения его срока волеизъявления на расторжение сделки, считается возобновленным на тех же условиях на такой же срок, в связи с чем, такой договор не может быть квалифицирован как договор аренды, продленный на неопределенный срок.

Следовательно, процедура расторжения договора аренды, установленная пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае не применима.

Указанные выводы также согласуются с подлежащими применению к данному спору положениями пункта 10 Информационного письма N 59, согласно которым, если в соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, то фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора.

Изложенное свидетельствует, что суд первой инстанции принял решение, не выполнив в полной мере требования части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возлагающей на суд обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, и норм материального права, подлежащих применению, и неправильно применил нормы материального права, а суд апелляционной инстанции не устранили допущенные нарушения.

Поскольку для правильного разрешения спора необходимо исследовать и оценить имеющиеся в деле доказательства, а суд кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, данные недостатки обжалуемых судебных актов не могут быть восполнены на стадии кассационного производства, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия.

При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Республики Бурятия следует в соответствии с изложенной в данном постановлении правовой позицией установить обстоятельства, связанные с прекращением действия заключенного сторонами договора аренды, исходя из его условий и доказательств, содержащих волеизъявление арендодателя на расторжение сделки, а также распределить расходы по государственной пошлине за кассационное рассмотрение дела.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 6 ноября 2012 года по делу N А10-3798/2012 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2013 года по тому же делу отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.