Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 декабря 2012 г. N Ф02-5773/12 по делу N А19-25/2012 (ключевые темы: арендная плата - обязанности продавца - заключение договора купли-продажи - земельные отношения - места общего пользования)

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 декабря 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кореневой Т.И.,

судей: Васиной Т.П., Палащенко И.И.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью производственная компания "Сибстройсервис плюс" Куличенко Ирины Владимировны (доверенность N 135 от 19.12.2012),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственная компания "Сибстройсервис плюс" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 февраля 2012 года по делу N А19-25/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2012 года по тому же делу (суд первой инстанции: Михайлова В.В., суд апелляционной инстанции: Клепикова М.А., Куклин О.А., Панькова Н.М.),

установил:

муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "город Саянск" (далее - комитет, ОГРН 1023801911210, ИНН 381401001) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью производственная компания "Сибстройсервис плюс" (далее - ООО ПК "Сибстройсервис плюс", ОГРН 1053814010975, ИНН 3814009294) о взыскании 113 570 рублей 45 копеек неосновательно сбереженной арендной платы по договору N 019-09 от 01.03.2009 и 12 466 рублей 67 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 17 февраля 2012 года иск удовлетворен.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, установив, что суд первой инстанции рассмотрел настоящее дело в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, что в силу пункта 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда, вынес определение от 26 сентября 2012 года о переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции в соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2012 года решение суда от 17 февраля 2012 года отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО ПК "Сибстройсервис плюс" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит их отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в иске.

По мнению заявителя жалобы, судами не применены нормы права, подлежащие применению - пункт 2 статьи 223, статья 407, пункт 1 статьи 414, статьи 425, 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, дано неправильное толкование норм права - статьи 551, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и не учтена правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в Постановлении N 4408/11 от 13.10.2011.

Комитет в отзыве на кассационную жалобу просил оставить судебные акты без изменения, заявил о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя.

Представитель ООО ПК "Сибстройсервис плюс" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку при рассмотрении настоящего дела в порядке апелляционного производства Четвертым арбитражным апелляционным судом решение суда первой инстанции отменено, в предмет рассмотрения арбитражного суда кассационной инстанции входит законность и обоснованность постановления апелляционного суда.

Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, 01.03.2009 между комитетом (арендодатель) и ООО ПК "Сибстройсервис плюс" (арендатор) заключен договор N 019-09 аренды объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Саянск, м-он Строителей, дом 19А, теплица МОУ СОШ N 5, в составе следующих помещений: помещение N 5, площадью 32,4 кв. м для использования под размещение магазина промышленных товаров; помещение N 3 площадью 19,3 кв. м, помещение N 6 площадью 100,7 кв. м, помещение N 7 площадью 100,7 кв. м, подвальное помещение N 1 площадью 80,5 кв. м, лестничная клетка площадью 6,6 кв. м для использования под размещение мебельного цеха по сборке мебели. Одновременно арендатору предоставляется право пользования местами общего пользования в составе следующих помещений: помещение N 1 площадью 17,6 кв. м, помещение N 2, площадью 2,2 кв. м, помещение N 4 площадью 1,6 кв. м (п. 1.1 договора). Общая площадь сдаваемого в аренду объекта составляет 361,6 кв. м, в том числе площадь мест общего пользования составляет 21,4 кв. м (п. 1.2 договора).

Объект недвижимости передан на срок с 01.03.2009 по 31.01.2010 (п. 1.3 договора) и принят арендатором по акту передачи 01.03.2009.

27.12.2009 между теми же сторонами заключен договор купли-продажи N 023 -2009 объекта муниципальной собственности, по условиям которого истец (продавец) передает в собственность покупателя (ответчика), а покупатель принимает и оплачивает по цене и на условиях договора следующее имущество: одноэтажное кирпичное здание с подвалом, общей площадью - 391,2 кв. м, кадастровый номер 38:28:010403:0019:25:426:001:200355480, расположенное по адресу: г. Саянск, микрорайон Строителей, дом 19а, принадлежащее муниципальному образованию "город Саянск" на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. N 3020-1 (ред. 10.09.1993 г.) "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", а также земельный участок под ним, собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов, с кадастровым N 38:28:010403:0019, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Саянск, микрорайон Строителей, 19а, разрешенное использование: в целях размещения мебельного цеха, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 1073,75 кв. м.

Претензией N 112-28-1522-11 от 30.08.2011 истец уведомил ответчика о наличии у него задолженности по арендной плате в размере 117 175 рублей 27 копеек, в том числе за период с 01.03.2009 по 31.01.2010 (по договору) в размере 3 604 рублей 82 копеек, за период с 01.02.2010 по 23.05.2010 (за фактическое пользование) в размере 113 570 рублей 45 копеек, а также пени в размере 2 085 рублей 35 копеек.

Не получив ответа на претензию, комитет обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ООО ПК "Сибстройсервис плюс" о взыскании 113 570 рублей 45 копеек неосновательного обогащения в виде неосновательно сбереженной арендной платы за период с 01.02.2010 по 23.05.2010 и 12 466 рублей 67 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд первой инстанции, установив, что арендатор не возвратил арендованное имущество, взыскал с последнего плату за пользование имуществом в соответствии со статей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено по безусловным основаниям (пункт 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Удовлетворяя заявленное требование комитета, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что арендная плата должна уплачиваться до даты регистрации за арендатором права собственности на арендуемое имущество.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами суда апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). В таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя-арендатора по внесению арендной платы.

Более того, в случаях, когда выкуп имущества осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, по смыслу статей 3 и 5 названного Федерального закона не допускается включение в договор продажи недвижимости условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения (пункт 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).

Таким образом, с 27.12.2009 у ООО ПК "Сибстройсервис плюс" обязанность по внесению арендной платы прекратилась в связи с заключением в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159, договора купли-продажи находившегося в аренде имущества.

В связи с чем, вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований для удовлетворения требования истца является ошибочным.

Учитывая, что все фактические обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела судом установлены, но при этом неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным не передавая дело на новое рассмотрение принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Следовательно, расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в судах апелляционной и кассационной инстанций в сумме 4 000 рублей, уплаченной ООО ПК "Сибстройсервис плюс", следует возложить на комитет.

При подаче кассационной жалобы ответчиком по платежному поручению N 939 от 21.11.2012 была излишне уплачена государственная пошлина, в размерах, превышающих установленные статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная сумма государственной пошлины подлежит возврату заявителю.

Руководствуясь статьями 104, 110, 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2012 года по делу N А19-25/2012 Арбитражного суда Иркутской области отменить.

Принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Взыскать с муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "город Саянск" в пользу общества с ограниченной ответственностью производственная компания "Сибстройсервис плюс" 4 000 рублей в счет возмещения расходов по государственной пошлине.

Арбитражному суду Иркутской области выдать исполнительный лист.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью производственная компания "Сибстройсервис плюс" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 390 рублей 56 копеек.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.