Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 февраля 2014 г. N Ф03-63/14 по делу N А73-6206/2013 (ключевые темы: арендная плата - односторонний порядок - арендодатель - уведомление - расторжение договора)
г. Хабаровск |
11 февраля 2014 г. | А73-6206/2013 |
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой
Судей: О.В. Цирулик, С.Н. Новиковой
при участии
от истца: ООО "Каталония" - Снурникова И.Н., представитель по доверенности б/н от 01.10.2013
от ответчика: Банка ВТБ 24 - Астахов С.А., представитель по доверенности от 13.01.2014 N 7, Коваленко А.В., представитель по доверенности от 28.08.2013 N 2331
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) и общества с ограниченной ответственностью "Каталония"
на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2013
по делу N А73-6206/2013 Арбитражного суда Хабаровского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Н.Л. Коваленко, в суде апелляционной инстанции - судьи В.Ф. Карасев, В.Г. Дроздова, Т.Д. Пескова
по иску общества с ограниченной ответственностью "Каталония"
к Банку ВТБ 24 (закрытое акционерное общество)
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю
о признании договора действующим и взыскании 5 016 856 руб. 10 коп.
по встречному исковому заявлению Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество)
к обществу с ограниченной ответственностью "Каталония"
о взыскании 1 316 605 руб. 25 коп.
Общество с ограниченной ответственностью "Каталония" (ОГРН 1082724004439, адрес: 680000, г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 3а; далее - ООО "Каталония", общество) на основании статей 433, 452, 453, 610, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Банку ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) (ОГРН 1027739207462, адрес: 101000, г. Москва, ул. Мясницкая, 35; далее - Банк ВТБ 24, банк) о признании договора аренды нежилого помещения от 01.04.2008 N 1465/2008 действующим, взыскании 5 016 856 руб. 10 коп., составляющих задолженность по арендной плате в сумме 4 823 229 руб. 60 коп. за период с октября 2012 года по январь 2013 года и пени в размере 193 626 руб. 50 коп., начисленные с 03.10.2012 по 10.01.2013 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Определением от 23.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра по Хабаровскому краю).
Определением от 25.07.2013 судом принят встречный иск банка о взыскании согласно статьям 1102, 1107 ГК РФ с общества 1 316 605 руб. 25 коп., из которых 1 241 494 руб. 81 коп. неосновательное обогащение, образовавшееся в результате переплаты аренды за октябрь 2012 года ввиду прекращения правоотношений сторон по договору, и 75 110 руб. 44 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 30.10.2012 по 23.07.2013.
Решением суда от 11.09.2013 в первоначальном иске отказано, встречные требования удовлетворены.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2013 указанное решение суда изменено. С Банка ВТБ 24 в пользу ООО "Каталония" взыскано 106 579 руб. 35 коп. задолженности по арендной плате за октябрь 2012 года, в остальном и в удовлетворении встречного иска отказано.
Банк, не согласившись с названным постановлением апелляционного суда, подал в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа кассационную жалобу, в которой просит его отменить в связи с нарушением норм материального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.
В обоснование жалобы заявитель указал на ошибочность вывода суда апелляционной инстанции, что арендатор в нарушение статьи 622 ГК РФ не представил доказательств, свидетельствующих о передаче арендованного помещения непосредственно арендодателю, как противоречащий материалам дела.
В этой связи обращает внимание на то, что уведомление об одностороннем отказе от договора, которым воспользовался банк в соответствии с пунктом 10.6 договора, и досрочном его расторжении получено обществом нарочно 29.06.2012. Одновременно ответчик в счет последующей оплаты аренды перечислил денежные средства и согласно статьям 622, 655 ГК РФ предпринял попытку дополнительно уведомить общество о дате расторжения договора и необходимости прибытия 03.10.2012 для составления и подписания акта возврата имущества. Обстоятельство неполучения корреспонденции в связи с отсутствием адресата по указанному в выписке из ЕГРЮЛ адресу является в силу пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61) риском самого общества.
Кроме того, заявитель также отметил, что по заявлению банка в ЕГРП внесена запись о прекращении аренды, что оставлено судом без надлежащей оценки.
Банк ВТБ 24 со ссылкой на статью 406 ГК РФ и пункты 37, 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66) также считает неправомерным вывод суда относительно внесения арендной платы за 30 дней октября 2012 года в размере 106 579 руб. 35 коп., так имела место просрочка кредитора (31.10.2012) по принятию от должника надлежащего исполнения.
Более того, полагает неверным вывод суда о взыскании недоплаченной суммы аренды, увеличенной обществом с 01.10.2012, поскольку на момент направления уведомления арендные отношения были прекращены, следовательно, оплата могла производиться только по действующей на дату расторжения договора ставке. Доказательств пребывания арендатора в спорном помещении более трех дней в октябре 2012 года в материалы дела не представлено.
ООО "Каталония", в свою очередь, обратилось с кассационной жалобой на решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение.
Фактически, все изложенные в жалобе и отзыве на нее доводы, направлены на несогласие с позицией ответчика по существу спора. В частности, надлежащего уведомления арендодателя по поводу приема помещений.
По мнению общества, первоначальное уведомление содержало предположительную дату о прекращении арендных отношений - 30.09.2012 и до этого времени собственнику не сообщалось о необходимости приема имущества, поэтому вывод суда первой инстанции о том, что объект аренды поступил в распоряжение арендодателя, правильно признан судом апелляционной инстанции необоснованным.
Заявитель настоящей жалобы сослался на то, что арендатор не вправе был составлять односторонний акт возврата помещений, зная, что истец не принимает отказ от одностороннего расторжения договора, так как банк не выразил волю на отказ от исполнения обязательств по договору, не оплатил авансовые платежи единовременно в размере 3-х месячной арендной ставки, таким образом, не исполнил пункт 10.6 договора.
Истец только 16.11.2012 получил ключи от спорных помещений, которые отправлены назад ответчику ввиду отсутствия надлежащим образом расторгнутого договора и возврата имущества.
В жалобе сделан акцент на то, что апелляционный суд не применил пункт 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, согласно которому досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы, то есть, по мнению толкователя, не свидетельствует о прекращении действия договора.
Заявитель также утверждает (с учетом дополнения к жалобе от 03.02.2014), что удовлетворив частично требования общества, и отказав в иске банку, апелляционный суд не разрешил вопрос о судебных расходах на оплату услуг представителя, о чем заявлено в исковом заявлении.
Отзыв со стороны банка на жалобу общества не представлен.
Управление Росреестра по Хабаровскому краю, надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства, явку в суд кассационной инстанции своего представителя не обеспечило.
В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, дав суду соответствующие пояснения.
Проверив законность принятого постановления от 29.11.2013 с учетом доводов кассационных жалоб и возражений на них, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает его подлежащим отмене с оставлением в силе решения суда от 11.09.2013 на основании пункта 5 части 1 статьи 287 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 01.04.2008 между ООО "ДальТоргЦентр" (арендодатель) и Банком ВТБ 24 (арендатор) заключен договор N 1465/2008 аренды нежилых помещений NN 1-22, общей площадью 557,1 кв.м, расположенных на втором этаже здания по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 3а, лит. А, сроком на семь лет с даты его подписания (пункт 1.1. договора).
Согласно пунктам 6.1., 6.4. договора арендная плата составляет 1 491 980 руб. (с НДС) в месяц и подлежит перечислению на расчетный счет арендодателя не позднее второго числа текущего месяца. Арендная плата включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором располагаются помещения. В стоимость аренды не входят и оплачиваются дополнительно услуги по обеспечению арендуемой части здания холодным и горячим водоснабжением, вывозу мусора, теплоснабжению и энергоснабжению.
Размер арендной платы может быть увеличен арендодателем, но не чаще одного раза в год с учетом того, что его изменение в сторону повышения возможно не более чем на 8 % от ставки аренды, согласованной сторонами при подписании договора (пункт 6.6. договора).
В случае просрочки внесения арендной платы, арендатор обязан уплатить арендодателю на основании его письменной претензии пеню в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки, но не более 10 % указанной суммы (пункт 7.2. договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.07.2008, помещения переданы арендатору в пользование по акту от 01.04.2008.
К указанному договору сторонами подписаны дополнительные соглашения от 24.06.2008 N 3117/2008, от 01.11.2010 N 4034, от 25.07.2011 N 4, также прошедшие государственную регистрацию. В частности, дополнительным соглашением от 15.12.2008 N 5785/2008 в результате произошедшей реорганизации и перехода права собственности на недвижимое имущество произведена замена арендодателя - ООО "ДальТоргЦентр" на его правопреемника - ООО "Каталония"; уточнена нумерация переданных а аренду помещений - II(1-25), общей площадью 559 кв.м; размер ежемесячной аренды уменьшен до 1 452 780 руб. (без НДС).
Банк письмом от 28.06.2012 N 23-03-21/11998 в соответствии с пунктом 10.6. договора уведомил общество о расторжении договора аренды с 30.09.2012 и возврате помещений по акту не позднее названной даты, направив согласно приложению к письму дополнительное соглашение о расторжении договора аренды для его подписания и акт возврата помещений.
Платежными поручениями от 03.07.2012 N 250, от 08.08.2012 N 170, от 21.08.2012 N 519, от 28.09.2012 N 427 арендатор перечислил арендодателю денежные средства в счет оплаты аренды за июль, август, сентябрь и октябрь 2012 года, соответственно, из расчета по 1 452 780 руб. в месяц.
Письмом б/н от 10.09.2012 общество указало банку на непринятие отказа от договора в одностороннем порядке, сообщив о готовности разрешения данного спора в судебном порядке.
В письме от 26.09.2012 N 23-03-21/19092, продублированном телеграммой от 02.10.2012, Банк ВТБ 24 пригласил представителя ООО "Каталония" для принятия помещений 03.10.2012 и подписания акта приема-передачи.
03.10.2012 арендатор в присутствии свидетелей произвел видеозапись исправности помещений и в одностороннем порядке составил акт их возврата, поскольку представитель арендодателя не явился. Комплект ключей от освобожденных помещений направлен обществу заказным письмом с описью вложения от 31.10.2012 N Ф47/3963.
26.11.2012 Банк ВТБ 24 обратился в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о регистрации прекращения договора аренды. Запись о снятии обременения в виде аренды в пользу банка внесена в ЕГРП 16.01.2013.
ООО "Каталония", полагая вышеуказанный договор аренды действующим, во исполнение которого начислило Банку ВТБ 24 плату за аренду спорных помещений за период с октября 2012 года по январь 2013 года, исходя из увеличенного ее размера до 1 569 002 руб. 40 коп., обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Банк ВТБ 24, в свою очередь, ссылаясь на прекращение арендных отношений (30.09.2012) и освобождение помещений (03.10.2012), заявило встречный иск о взыскании с ООО "Каталония" излишне уплаченной арендной платы за октябрь 2012 года с учетом платежей за коммунальные услуги и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с абзацем 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 10.6. договора предусмотрено право арендатора произвести его досрочное расторжение в одностороннем порядке, направив в адрес арендодателя официальное письменное уведомление не позднее, чем за три месяца до даты расторжения и сдачи помещений по акту. Одновременно с направлением уведомления арендатор обязан произвести авансовое перечисление арендных платежей за весь период до даты расторжения договора.
При рассмотрении настоящего спора суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав в порядке статьи 431 ГК РФ положение договора аренды от 01.04.2008 N 1465/2008, предусмотренное его пунктом 10.6., правомерно признали за арендатором право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке.
В этой связи, отметив получение обществом 29.06.2012 указанного выше письма банка от 28.06.2012 N 23-03-21/11998, перечисление соответствующих арендных платежей в адрес арендодателя, суд первой инстанции на основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ счел договор расторгнутым с 30.09.2012.
При этом судом первой инстанции констатировано, что к указанной в уведомлении дате представитель ООО "Каталония" не прибыл для составления акта о возврате имущества (адрес местонахождения общества тот же, что и банка в спорный период).
Пунктом 9.1. договора предусмотрена обязанность арендатора в течение 15 рабочих дней возвратить пощения по акту.
Отказывая в удовлетворении первоначально заявленных исковых требованиях, суд первой инстанции обоснованно принял следующие обстоятельства: направление Банком ВТБ 24 письма от 26.09.2012 N 23-03-21/19092 и телеграммы от 02.10.2012 в адрес ООО "Каталония" о необходимости принятия помещений 03.10.2012 и подписания акта приема-передачи, возвращенные органом почтовой связи по причине отсутствия адресата по указанному адресу. В силу статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены доказательства, как верно отмечено судом, уведомления банка о смене места нахождения общества.
Обращено внимание судом и на то, что в назначенное время представитель арендодателя не явился и арендатор в присутствии свидетелей произвел видеозапись исправности помещений и в одностороннем порядке составил акт их возврата. Кроме этого, банк расторг договорные отношения с третьими лицами на обслуживание помещений и прилегающей территории и снял охрану.
В дальнейшем ответчик последовательно осуществлял действия по уведомлению истца об освобождении помещений с приложением видеозаписи и акта, направлению ключей.
Таким образом, арендодатель знал о договорной обязанности по освобождению арендатором спорных помещений в определенный сторонами срок, был осведомлен в установленном порядке об отказе ответчика от договора, но, как справедливо указал суд первой инстанции на основании исследования и оценки в соответствии с правилами статьи 71 АПК РФ доказательств, уклонялся от получения имущества, начиная с 30.09.2012, о чем свидетельствует его последующее поведение, в то время как банк предпринимал все необходимые меры для его возврата собственнику.
При таких обстоятельствах, установив, что Банк ВТБ 24 фактически не использовал спорное имущество в результате прекращения арендных правоотношений и освободил помещения с 03.10.2012, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии законных оснований для взыскания в пользу ООО "Каталония" задолженности по арендной плате в сумме 4 823 229 руб. 60 коп. и пени в размере 193 626 руб. 50 коп., начисленные с 03.10.2012 по 10.01.2013.
Как следствие этому выводу, суд посчитал неосновательным обогащением на стороне общества перечисленный банком арендный платеж за октябрь 2012 года, удовлетворив встречные требования.
Повторно рассматривая спор, апелляционный суд, приняв во внимание возвращение отправителю письма от 26.09.2012 N 23-03-21/19092 и телеграммы от 02.10.2012 по причине отсутствия адресата, посчитал, что арендодатель не был уведомлен о том, что 03.10.2012 состоится возврат арендованного имущества.
Проанализировав письма банка от 22.10.2012 N N Ф47/3905, Ф47/3606, от 31.10.2012 N Ф47/3963 и общества б/н от 31.10.2012, в котором истец настаивает на продолжении арендных отношений и отказывается принимать передаваемое имущество, руководствуясь статьей 622 ГК РФ, апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что представленными доказательствами подтверждается факт пользования ответчиком имуществом по 30 октября 2012 года.
Указав на увеличение аренды согласно письму арендодателя б/н от 01.10.2012 до 1 611 339 руб. в месяц и внесение арендатором авансового платежа за октябрь 2012 года в размере 1 452 780 руб., апелляционный суд взыскал с ответчика задолженность за 30 дней октября 2012 года, что составило 106 579 руб. 35 коп. В удовлетворении встречного иска судом отказано по причине недоказанности неосновательного обогащения на стороне общества.
Между тем выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, сделаны в нарушением норм материального права.
Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества.
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.
В пункте 37 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Согласно пункту 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Материалами дела подтверждается, что арендатор заблаговременно известил арендодателя о расторжении договора с 30.09.2012 и готовности вернуть помещения по соответствующему акту. Следовательно, с указанной даты у общества по правилам статьи 655 ГК РФ возникла обязанность по принятию данного имущества.
Судом первой инстанции, как уже было отмечено, установлено, что после получения письма банка от 28.06.2012 N 23-03-21/11998, общество не предприняло никаких встречных действий, направленных на принятие помещений, напротив, уклонилось от их совершения.
Тот факт, что письмо от 26.09.2012 N 23-03-21/19092 и телеграмма от 02.10.2012, направленные по юридическому адресу ООО "Каталония", указанному также в реквизитах сторон по договору (раздел 14 в редакции соглашения от 15.12.2008), не были доставлены адресату в связи с его отсутствием, является в силу пункта 2 статьи 54 ГК РФ, пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 риском самого общества, неблагоприятные последствия которого оно и должно нести.
Следовательно, неполучение корреспонденции по обстоятельствам, зависящим от арендодателя, не может рассматриваться как неизвещение стороны договора, на что ошибочно указал суд апелляционной инстанции.
В этой связи следует признать выводы суда первой инстанции о том, что банк принял все зависящие от него меры, которые гарантировали бы получение обществом письменных уведомлений, поэтому последнее в силу статьи 406 ГК РФ является просрочившим кредитором.
Установленный судом первой инстанции факт пользования арендованным имуществом по 03.10.2012 подтвержден, как излагалось выше, также письмами банка от 03.10.2012 N Ф47/3762 и от 02.10.2012 N Ф47/3758, направленными в адрес организаций, осуществляющих обслуживание и охрану спорных помещений, о прекращении оказания названных услуг. Поэтому уже с этого времени банк не мог осуществлять свою деятельность без данных услуг в спорных помещениях, в этой связи и с учетом установленного безосновательно взыскивать с него задолженность за 30 дней октября 2012 года.
При этом передача ключей при помощи направленного в адрес общества письма только 31.10.2012 не может быть связана в рассматриваемом случае с фактом освобождения помещений.
Учитывая изложенное, кассационный суд признает вышеназванные выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, в результате чего считает, что обжалуемое постановление от 29.11.2013 подлежит отмене с оставлением в силе ранее принятого по делу решения от 11.09.2013.
Доводы общества, основаны на неверном толковании норм гражданского законодательства об аренде, правильно примененных судом первой инстанции к спорным правоотношениям с учетом конкретных обстоятельств в рамках рассматриваемого дела, направлены на несогласие с выводами суда по существу спора, сделанными на основе полного и всестороннего исследования доказательств по делу, и сводятся к их переоценке, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ, поэтому подлежат отклонению.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В этой связи с ООО "Каталония" в пользу Банка ВТБ 24 подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в сумме 2 000 руб.
Вопрос о повороте исполнения отмененного судебного акта следует решить суду первой инстанции в порядке статей 325 - 326 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2013 по делу N А73-6206/2013 Арбитражного суда Хабаровского отменить, оставить решение от 11.09.2013 по этому же делу без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Каталония" в пользу Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 2 000 руб.
Арбитражному суду Хабаровского края произвести поворот исполнения отмененного судебного акта, выдать исполнительные листы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья | В.А. Гребенщикова |
Судьи |
О.В. Цирулик С.Н. Новикова |
Обзор документа
Арендодатель просил признать договор аренды действующим, взыскать с арендатора задолженность по арендной плате и пени. Арендатор, в свою очередь, настаивал на прекращении арендных отношений. Он просил взыскать с арендодателя неосновательное обогащение (излишне внесенную арендную плату) и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Суд округа оставил в силе решение первой инстанции, которая отказала в иске арендодателю и удовлетворила требования арендатора.
Согласно ГК РФ здание (сооружение) передается арендодателем и принимается арендатором по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами. Если одна из них уклоняется от подписания такого документа на условиях, предусмотренных договором, то это рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества. В случае прекращения договора аренды здание (сооружение) должно быть возвращено арендодателю также по акту или иному документу.
Таким образом, при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное. Уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не доказано иное.
Арендатор заблаговременно известил арендодателя о расторжении договора с определенной даты и готовности вернуть помещения по акту. С той даты у арендодателя возникла обязанность по их принятию. Однако он не предпринял никаких встречных действий, а, напротив, уклонился от их совершения.
Письмо и телеграмма, направленные арендодателю по юридическому адресу, не были доставлены в связи с отсутствием адресата. Это является риском самого арендодателя, который и должен нести неблагоприятные последствия. Следовательно, неполучение корреспонденции по обстоятельствам, зависящим от арендодателя, не может рассматриваться как неизвещение стороны договора.