Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 января 2014 г. N Ф03-7348/13 по делу N А51-6589/2013 (ключевые темы: оферта - акцепт - объекты недвижимости - заключение договора - договор купли-продажи)

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Лесненко С.Ю.

при участии

от ОАО "Рефсервис": Брага К.С., представитель по доверенности от 20.11.2013 N РЮ-5/66

от ЗАО "Тихоокеанская мостостроительная компания": Патрина С.А., представитель по доверенности без номера от 09.01.2014

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Рефсервис"

на решение от 01.07.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013

по делу N А51-6589/2013 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Кобко Е.В., в апелляционном суде судьи Ветошкевич А.В., Аппакова Т.А., Скрипка Н.А.

По иску открытого акционерного общества "Рефсервис"

к закрытому акционерному обществу "Тихоокеанская мостостроительная компания"

о понуждении обязанной стороны заключить договор

Открытое акционерное общество "Рефсервис" (ОГРН 1067746290435; место нахождения: 107078, г. Москва, пер. Орликов, 5, стр.2; далее - общество "Рефсервис") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к закрытому акционерному обществу "Тихоокеанская мостостроительная компания" (ОГРН 1052502167816; место нахождения: 692510, Приморский край, г. Уссурийск, ул. Попова, 32а; далее - общество "ТМК") о понуждении к заключению договора купли-продажи принадлежащего истцу недвижимого имущества - здание цеха эксплуатации, расположенное по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Попова, 33, кадастровый номер 25:34:000000:00:0000/А:10000, и земельный участок, находящийся по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Попова, 27, площадью 3381 кв.м, кадастровый номер 25:34:016501:1377, категория земель - земли населенных пунктов, на основании направленной ответчиком безотзывной оферты от 12.10.2011 и на приведенных в иске условиях, согласованных советом директоров ОАО "Рефсервис" (с учетом уточнений требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Иск обоснован тем, что истец акцептовал оферту ответчика о покупке спорного имущества, однако последний уклоняется от заключения сделки, поэтому на него должна быть возложена соответствующая обязанность в судебном порядке в силу норм статей 432, 438, 445 ГК РФ.

Решением суда от 01.07.2013, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 без изменения, в удовлетворении иска отказано.

Судебные инстанции пришли к выводу о том, что истец намеревался заключить договор на иных условиях, отличных от предложенных ответчиком, поэтому его понуждение к заключению договора в данном случае не возможно.

В кассационной жалобе общество "Рефсервис" выражает несогласие с состоявшимися по делу судебными актами, просит их отменить и удовлетворить исковые требования.

Заявитель жалобы считает ошибочным вывод судов о том, что направленное обществу "ТМК" уведомление о проведении открытого аукциона по продаже спорного имущества является отказом от акцепта и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях. При этом истец не получал от покупателя ответа, в том числе отрицательного, на такое предложение. В данном случае, по мнению истца, суды неверно применили статьи 435, 443 ГК РФ, поскольку указанное уведомление по содержанию не отвечает требованиям к оферте и не содержит существенных условий договора. Также суды безосновательно согласились с позицией ответчика о наличии в проекте договора не согласованных сторонами условий о характеристиках отчуждаемого земельного участка (площадь, вид разрешенного использования), а также об отнесении на покупателя всех издержек, связанных с заключением договора. Возражения ответчика в этой части безмотивны и документально не подтверждены. Условия договора об издержках сторон не являются существенными и не препятствуют заключению сделки. Кроме того, вывод судов о несогласовании сторонами оценочной организации по определению рыночной стоимости спорного имущества, в частности земельного участка, опровергается имеющимися в деле доказательствами (письмо ответчика от 21.02.2013 N РЮ-1/1/2013).

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в порядке статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель истца настаивал на отмене обжалуемых судебных актов, против чего возражал представитель ответчика.

Проверив законность принятых по делу решения и постановления апелляционного суда с учетом позиций представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, общество "Рефсервис" с 2007 года является собственником здания цеха эксплуатации рефрижераторного вагонного депо общей площадью 2017,20 кв.м (лит.А), расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Попова, 33 (кадастровый N 24:34:000000:00:00000/А:10000)

В результате состоявшегося между сторонами обмена письмами общество "ТМК" (покупатель) направило в адрес общества "Рефсервис" (продавец) безотзывную оферту от 12.10.2011, по условиям которой покупатель в срок с 12.10.2011 до 11.10.2012 обязался купить принадлежащий продавцу объект недвижимости - здание цеха эксплуатации рефрижераторного вагонного депо, а также земельный участок с кадастровым номером 25:34:016501:1377, занятый этим объектом.

Данная оферта считается акцептированной в случае, если в установленный срок (до 11.10.2012) общество "Рефсервис" направит в адрес покупателя проект договора купли-продажи объекта недвижимости с указанием цены, определенной выбранным сторонами независимым оценщиком и включающей в себя стоимость земельного участка (пункты 1.1, 2.1, 2.2 оферты).

В пункте 1.2 оферты указано на то, что направляемый покупателю проект договора на продажу является полным и безоговорочным акцептом и влечет за собой заключение между сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости на условиях безотзывной оферты.

Согласно пункту 4.2 оферты общество "Рефсервис" обязалось до момента акцепта оферты приложить все необходимые усилия для приобретения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:34:016501:1377.

Письмом от 03.02.2012 исх.N г9-576 общество "ТМК" подтвердило свои намерения по приобретению здания цеха по эксплуатации с земельным участком и сообщило об отсутствии возражений относительно привлечения для определения реальной стоимости данных объектов ООО "Центр развития инвестиций".

Общество "Рефсервис" выкупило земельный участок с кадастровым номером 25:34:016501:1377, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения рефрижераторного вагонного депо "Уссурийск" обособленного структурного подразделения "Рефсервис" - филиала ОАО "Российские железные дороги", площадью 3 381 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: участок находится примерно в 478 м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Попова, 27, и 09.06.2012 зарегистрировало право собственности на данный участок в установленном законом порядке.

Впоследствии истец направил в адрес ЗАО "ТМК" письмо от 31.07.2012 исх.N 381, в котором сообщил о предстоящем проведении 13.08.2012 в 14 часов 00 минут аукциона N 311 по продаже принадлежащих ОАО "Рефсервис" на праве собственности спорных объектов недвижимости: здание цеха эксплуатации и земельного участка под ним. Учитывая выраженную ранее заинтересованность ответчика в приобретении данных объектов обществу "ТМК" предложено принять участие в планируемом аукционе и направить заявку в срок, указанный в аукционной документации. Также в данном уведомлении указано на то, что в случае признания аукциона несостоявшимся, вопрос об одобрении сделки купли-продажи на условиях оферты от 12.10.2011 будет рассмотрен советом директоров общества "Рефсервис".

В ответе от 10.08.2012 на указанное уведомление общество "ТМК" указало на то, что организация и проведение аукциона свидетельствует о волеизъявлении продавца заключить договор купли-продажи на общих основаниях и с открытой ценой предложения, что отличается от условий оферты от 12.10.2011.

В этой связи предложение об участии в аукционе со ссылкой на статью 443 ГК РФ расценено покупателем (ответчиком) как отказ от акцепта и новая оферта продавца (истца). При этом общество "ТМК" заявило об отсутствии намерений участвовать в аукционе и предложило в случае признания его несостоявшимся направить в свой адрес условия продавца о заключении договора купли-продажи.

Согласно протоколу рассмотрения аукционных заявок от 07.08.2012 N РКЗ/84 указанный аукцион, предусматривающий продажу принадлежащих обществу "Рефсервис" на праве собственности объектов недвижимого имущества, признан несостоявшимся ввиду отсутствия поданных заявок, о чем ответчик проинформирован письмом от 13.08.2012 исх.N 409. Кроме того, по указанной причине вопрос о заключении сделки купли-продажи на основании оферты общества "ТМК" передан на рассмотрение совета директоров истца.

На основании принятого советом директоров общества "Рефсервис" решения об одобрении договора купли-продажи спорных объектов недвижимости с указанием его существенных условий, оформленного протоколом от 02.10.2012 N 6, в адрес ответчика 04.10.2012 направлен соответствующий проект договора.

При рассмотрении данного проекта общество "ТМК" выявило несоответствие условий предлагаемой сделки первоначальному предложению покупателя, выраженному в оферте от 12.10.2011, в части сведений о виде разрешенного использования земельного участка под зданием цеха эксплуатации рефрижераторного вагонного депо.

По результатам последующей переписки по данному вопросу (письма общества "ТМК" от 10.10.2012 исх.N ГУ-6161/юо, от 10.11.2012 исх.N 04-6684юо и ответы общества "Рефсервис" от 26.10.2012 N 577, от 29.11.2012 N 654) стороны не достигли согласия по урегулированию возникших разногласий.

Неправомерное, по мнению общества "Рефсервис", уклонение ответчика от подписания договора купли-продажи объектов недвижимости послужило основанием для предъявления в арбитражный суд рассматриваемых требований.

Основные положения о заключении договора определены нормами главы 28 ГК РФ.

Так, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (статья 432 ГК РФ).

По общему правилу статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. В отношении договора, подлежащего государственной регистрации, момент его заключения сопряжен с моментом его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определено и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Статьей 436 ГК РФ предусмотрено, что полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.

В свою очередь в силу статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 ГК РФ).

Применяя положения приведенных выше норм материального права с учетом установленных фактических обстоятельств спора, проанализировав и истолковав условия оферты ответчика от 12.10.2011, последующую переписку сторон по вопросу заключения спорного договора купли-продажи, арбитражные суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что истец, направив ответчику уведомление о проведении открытого аукциона по продаже принадлежащего ему имущества и предложив последнему участие в данном аукционе на общих основаниях, фактически отказался от акцепта первоначальной оферты покупателя о заключении прямого договора на предложенных им условиях, в том числе относительно порядка формирования цены отчуждаемого имущества.

Суд кассационной инстанции соглашается с указанным выводом судов и отклоняет доводы общества "Рефсервис" об обратном, поскольку сам по себе факт организации истцом торгов по продаже спорных объектов недвижимости является ничем иным, как предложением, адресованным неопределенному кругу лиц, о приобретении данного имущества по наиболее высокой цене. Такие условия действительно вступают в противоречие с первоначально направленным предложением ответчика о заключении договора, выраженным в оферте от 12.10.2011. Поскольку общество "ТМК" явно и безусловно отказалось от участия в аукционе, то есть от заключения договора на условиях продавца, предусмотренных законом оснований считать ответчика связанным обязательством перед истцом заключить с ним спорный договор на условиях оферты от 12.120.2011 у арбитражных судов не имелось.

Условия направленного после признания торгов несостоявшимся проекта договора купли-продажи, признанного судами новой офертой продавца, ответчиком также не приняты, что свидетельствует о неполучении акцепта покупателя.

Кроме того, следует отметить, что рассматриваемый спор возник между сторонами ввиду отказа ответчика от заключения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено право стороны обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, если другая сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.

Вместе с тем, нормы права, предусматривающие обязанность ответчика заключить спорный договор кули-продажи объектов недвижимого имущества, истцом не приведены.

В данном случае, факт направления ответчиком предложения о заключении договора (оферты) при недостижении сторонами впоследствии согласия по урегулированию возникших разногласий по условиям сделки, не повлек возникновения указанной обязанности.

Предварительный договор, с наличием которого статья 429 ГК РФ связывает возникновение у сторон обязанности заключить в будущем основной договор, заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела ни предварительный договор, ни основной договор купли-продажи объектов недвижимого имущества в установленной законом форме единого документа до настоящего времени между сторонами не заключен.

При таких обстоятельствах предусмотренные законом основания (пункт 1 статьи 421 и пункт 4 статьи 445 ГК РФ) для понуждения ответчика заключить с истцом спорный договор купли-продажи отсутствуют, поэтому отказ в удовлетворении требований общества "Рефсервис" правомерен.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с толкованием и оценкой (статья 71 АПК РФ) судами направленного им ответчику уведомления о проведении открытого аукциона по продаже спорного имущества не влечет отмены обжалуемых судебных актов, поскольку иная оценка доказательств по делу в суде кассационной инстанции в силу норм статьи 35 АПК РФ недопустима.

Выводы судов о наличии в подготовленном продавцом проекте договора купли-продажи условий, отличающихся от первоначального предложения ответчика, при установленном факте отказа истца от акцепта оферты ответчика от 12.10.2011, как и указание на несогласованность сторонами оценочной организации, также не свидетельствуют о незаконности принятых по делу решения и постановления.

Данные аргументы и иные приведенные в жалобе доводы касаются доказательственной стороны спора и не подтверждают позицию заявителя о неправильном применении судами норм материального права. Кроме того, аналогичные доводы приводились истцом в судах обеих инстанций, рассматривались судами и мотивированно ими отклонены.

Нормы материального права применены судами верно, нарушений процессуальных норм судами не допущено, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01.07.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 по делу N А51-6589/2013 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.