Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 января 2010 г. N Ф07-13681/2009 по делу N А56-41851/2008 Учитывая отсутствие условий для одностороннего отказа Комитета от исполнения договора, суды правомерно удовлетворили заявленные Обществом требования о признании недействительной совершенной ничтожной сделки по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях

Справка

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Волкова А.М. (доверенность от 30.12.2009), от закрытого акционерного общества "Кратон" Чистяковой Е.Н. (доверенность от 15.09.2009),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2009 (судья Иванилова О.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2009 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-41851/2008,

установил:

Закрытое акционерное общество "Кратон" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о признании недействительной совершенной КУГИ ничтожной сделки по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 15.09.2003 N 00/ЗК-03129(15), оформленному уведомлением от 08.02.2008 N 418, и признании данного договора действующим в полном объеме.

Решением от 29.06.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.10.2009, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение и постановление, отказать Обществу в удовлетворении иска.

Податель жалобы ссылается на следующее: по смыслу статей 421, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" КУГИ вправе расторгнуть договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях в случае неисполнения Обществом положений этого договора; истец не доказал исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 5.2.2 договора, по осуществлению реконструкции здания, поскольку акт приемки ремонтно-реставрационных работ, утвержденный председателем КГИОП, не является надлежащим доказательством ввиду отсутствия у КГИОП полномочий по принятию объекта в эксплуатацию; Общество не представило доказательств, подтверждающих выполнение работ по благоустройству дворовой территории, принятие которых осуществляется администрацией соответствующего района; обязательства по сносу строений с литерами Б и З выполнены не полностью, что подтверждается актом обследования и непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации прекращения прав в отношении данных объектов; суды не дали надлежащей правовой оценки наличию в пункте 10.3 договора от 15.09.2003 положения, регулирующего имущественно-правовые отношения сторон в случае его расторжения.

В отзыве на кассационную жалобу Общество, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, а жалобу КУГИ - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы жалобы, а представитель Общества - доводы, изложенные в отзыве на нее.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, инвестиционно-тендерная комиссия (далее - Комиссия) 05.05.2003 приняла решение об установлении Обществу следующих инвестиционных условий: осуществление согласованных с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП) работ по проектированию и реконструкции здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Петроградский административный район, Петроградская набережная, дом 32, литера А "Особняк Шредера С.И.", а также сносу строений с литерами Б и З, находящихся по тому же адресу; выполнение указанных работ за счет собственных и привлеченных средств на сумму не менее 341 030 руб. в ценах 1984 года с уточнением по фактическим затратам; перечисление в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры денежных средств в сумме, составляющей 431 760 долларов США в рублевом эквиваленте; осуществление благоустройства дворовой территории по окончании строительства; установление срока аренды земельного участка на период реконструкции объекта инвестирования с последующей его пролонгацией при выполнении условий инвестиционного договора.

Администрация Санкт-Петербурга распоряжением от 07.07.2003 N 1626-ра утвердила названное решение Комиссии, обязала КУГИ заключить с Обществом инвестиционный договор, предоставить в аренду земельный участок площадью 2836 кв.м, занятый объектами, подлежащими реконструкции и сносу.

На основании распоряжения администрации Санкт-Петербурга от 07.07.2003 и решения Комиссии от 05.05.2003 КУГИ (арендодатель) заключил с Обществом (арендатор) договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 15.09.2003 N 00/ЗК-03129(15) сроком действия до 15.05.2005.

В соответствии с условиями названного договора арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает относящийся к категории земель поселений земельный участок площадью 2836 кв.м с кадастровым номером 78:3028:3001, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Петроградская набережная, д. 32, литеры А, Б, З, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и реконструкции здания под административные цели и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта; по завершении строительства и выполнении условий раздела 5, предусматривающего три этапа реализации инвестиционного проекта, оформляется договор аренды земельного участка сроком на 49 лет (пункты 1.1, 1.2, 8.1 договора).

Согласно пункту 5.2 договора реализация инвестиционного проекта осуществляется в следующем порядке: разработка, согласование и утверждение в срок до 15.02.2004 в установленном порядке проектной документации (первый этап); производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры для Санкт-Петербурга, представление Обществом КУГИ в срок до 15.05.2005 акта государственной комиссии о приемке законченного строительством (реконструированного) результата инвестирования в эксплуатацию (второй этап); сбор и представление арендатором арендодателю комплекта документов, указанных в пункте 7.2.24.2 договора, в срок не более 7 дней с даты получения арендодателем указанного комплекта документов подписание сторонами протокола о реализации инвестиционного проекта (третий этап).

Пунктами 6.1, 8.4 договора в соответствии с решением Комиссии от 05.05.2003 предусмотрено перечисление денежных средств в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры и выполнение реставрационных работ в определенной сумме.

Пункт 10.2 договора содержит условия, при которых он может быть расторгнут по требованию арендодателя, в том числе при нарушении арендатором условий, предусмотренных пунктами 5.2, 6.1, 7.2.1, 7.2.3-7.2.9, 7.2.13-7.2.18, 7.2.20, 7.2.23-7.2.25, 8, а пункт 10.3 предусматривает право КУГИ в случае расторжения договора реализовать результат инвестирования путем продажи с публичных торгов.

КУГИ, ссылаясь на истечение срока действия договора от 15.09.2003 и руководствуясь нормами пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, направил в адрес Общества уведомление от 08.02.2008 N 418 об отказе от данного договора и предложил освободить занимаемый земельный участок.

Считая совершенную КУГИ сделку по одностороннему отказу от договора от 15.09.2003 в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной в связи с ее несоответствием требованиям Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ), Общество обратилось в суд с иском о признании ее недействительной.

Суды обеих инстанции признали требования Общества обоснованными и удовлетворили иск, исходя из следующего: первый и второй этапы работ по реализации инвестиционного проекта выполнены Обществом в установленный в разделе 5 договора срок, представлению комплекта документов, указанного в пункте 7.2.24.2 договора от 15.09.2003, препятствовало незаконное бездействие КГИОП; отсутствие акта ввода реконструированного объекта в эксплуатацию, утвержденного КГИОП, которым оформляется завершение второго этапа реализации инвестиционного проекта, свидетельствует об отсутствии у Общества возможности приступить к исполнению третьего этапа. Суды признали, что инвестор выполнил условия раздела 5 договора, завершил строительство объекта, поэтому прекращение договора нарушает законные права инвестора, гарантированные ему действующим законодательством.

Обжалуемые судебные акты не подлежат отмене по следующим основаниям.

Суд кассационной инстанции считает правильным вывод судов о том, что договор от 15.09.2003 является смешанным, содержащим элементы договора аренды и инвестиционного договора, подпадает под регулирование норм Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Закона N 39-ФЗ и Закона Санкт-Петербурга от 30.07.1998 N 191-35 "Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга", действовавшего в момент заключения договора от 15.09.2003 (далее - Закон об инвестициях).

Статьей 2 Закона об инвестициях предусмотрено, что договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях представляет собой смешанный договор, содержащий обязательства сторон по застройке земельного участка и выполнению иных инвестиционных условий, а также права и обязанности арендатора и арендодателя при предоставлении инвестору земельного участка во владение и пользование. Этой же статьей определено, что инвестиционные условия - это совокупность прав и обязанностей сторон по инвестиционному договору, определенная в соответствии с данным Законом.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 15 Закона N 39-ФЗ предусмотрено, что государство в соответствии с названным Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности, в частности, защиту капитальных вложений.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона N 39-ФЗ капитальные вложения могут быть национализированы только при условии предварительного и равноценного возмещения государством убытков, причиненных субъектам инвестиционной деятельности, в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации; а также реквизированы по решению государственных органов в случаях, порядке и на условиях, которые определены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Толкование названных норм позволило судам сделать правильный вывод о неприменении к отношениям по договору от 15.09.2003 положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности одностороннего отказа от договора аренды. Ссылка подателя жалобы на пункт 10.3 договора также обоснованно отклонена судами как противоречащая указанным нормам.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.09.2008 по делу N А56-48613/2007, рассмотренному с участием тех же лиц, установлен факт выполнения Обществом работ по реконструкции и реставрации объекта инвестирования в полном объеме.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании изложенного доводы подателя жалобы о невыполнении Обществом условий договора от 15.09.2003 являются несостоятельными, противоречащими установленным обстоятельствам, а также имеющимся в материалах настоящего дела доказательствам, которые получили надлежащую правовую оценку. Указанные доводы направлены на переоценку доказательств, имеющихся в деле, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции, ограниченным частью 2 статьи 287 АПК РФ.

Ссылка КУГИ на пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации не принимается судом кассационной инстанции, поскольку из существа договора от 15.09.2003 N 00/ЗК-03129(15) не следует возможности применения к его части, содержащей элементы договора аренды, правил об указанном договоре в отрыве от норм Закона N 39-ФЗ и Закона об инвестициях. Судами правомерно отвергнут довод жалобы о наличии в договоре положения, регулирующего вопрос компенсации истцу произведенных затрат, поскольку пункт 10.3 договора может быть применен только в случае невыполнения последним своих обязательств и только в судебном порядке (пункт 10.2).

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Учитывая отсутствие условий для одностороннего отказа Комитета от исполнения договора, суды правомерно удовлетворили заявленные Обществом требования.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 1 статьи 167 того же Кодекса предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция находит выводы судов правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых решения и постановления.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2009 по делу N А56-41851/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 января 2010 г. N Ф07-13681/2009 по делу N А56-41851/2008

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника