Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 октября 2009 г. N А05-3116/2009 Право общей долевой собственности на общее имущество в здании возникает одновременно с правом собственности на помещение в здании и существует вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Константинова П.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северный торговый дом" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 22.06.2009 по делу N А05-3116/2009 (судья Макаревич И.А.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Северный торговый дом" (далее - ООО "Северный торговый дом"), общество с ограниченной ответственностью "Инвестцентр" (далее - ООО "Инвестцентр"), общество с ограниченной ответственностью "Успех" (далее - ООО "Успех"), закрытое акционерное общество "Армида" (далее - ЗАО "Армида"), индивидуальные предприниматели Ватутин Петр Юрьевич (свидетельство о государственной регистрации от 05.07.2005 серии 29 N 001106770) и Бакурова Елена Артуровна (свидетельство о государственной регистрации от 11.06.2004 серии 29 N 001080872) обратились в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права общей долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 725,1 кв. м, электрическую сеть, бытовую канализационную сеть, тепловую сеть, дренажную канализационную сеть, водопроводную сеть, ливневую канализационную сеть, расположенные по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, Троицкий пр., д. 37; обязании Управления произвести государственную регистрацию долей в праве общей долевой собственности на названное имущество за ООО "Северный торговый дом" в размере 36/100, за ООО "Инвестцентр" - 15/100, за ООО "Успех" - 12/100, за ЗАО "Армида" - 12/100, за Ватутиным П.Ю. - 10/100, за Бакуровой Е.А. - 8/100 (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью "Компания Е.С." (далее - ООО "Компания Е.С."), закрытое акционерное общество "Центр" (далее - ЗАО "Центр").

Решением от 22.06.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционном порядке решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе ООО "Северный торговый дом" просит решение отменить и удовлетворить заявленные требования, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права. Как указывает податель жалобы, спорные вспомогательные помещения и сети являются принадлежностью по отношению к основным помещениям, предназначены для их обслуживания, не обладают самостоятельной ценностью, в связи с чем подлежат передаче участнику долевого строительства как общее имущество здания после его ввода в эксплуатацию; гражданское законодательство не содержит запретов на возникновение общей собственности на общее имущество у собственников нежилых помещений; линейно-протяженные объекты по своим признакам подпадают под определение недвижимого имущества, содержащееся в статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, предприниматели лично не явились, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в отсутствие участников процесса (либо их представителей).

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между застройщиком - ЗАО "Центр" и каждым из заявителей - ООО "Северный торговый дом", ООО "Инвестцентр", ООО "Успех", ЗАО "Армида", Ватутиным П.Ю., Бакуровой Е.А. заключены договоры от 10.07.2006 N 7-ц, от 23.07.2007 N 9-ц и 10-ц, от 05.09.2006 N 8-ц, от 26.09.2005 N 2ц, от 02.09.2005 N 2-01ц, от 03.11.2005 N 5-ц участия в долевом строительстве соответственно.

По условиям названных договоров (с учетом внесенных впоследствии в некоторые из них изменений) каждый из дольщиков участвует в строительстве магазина-салона со встроенными административными помещениями, расположенного по адресу: Архангельская область, Ломоносовский округ, Театральный переулок на пересечении с Троицким проспектом, и приобретает по окончании строительства определенные договорами нежилые помещения под торговые места, офисы, а также помещения иного назначения (объекты долевого строительства); общие помещения не включены в состав объектов долевого строительства, подлежащих передаче дольщикам.

Договоры участия в долевом строительстве и соглашения о внесении в них изменений зарегистрированы в Управлении в установленном законом порядке.

По окончании строительства ЗАО "Центр" как застройщик передало каждому из дольщиков помещения, определенные в договорах как объекты долевого строительства.

ЗАО "Центр", ООО "Северный торговый дом", ООО "Инвестцентр", ООО "Успех", ЗАО "Армида", Ватутин П.Ю., Бакурова Е.А., ООО "Компания Е.С." заключили соглашение от 03.12.2008 об установлении долей в общей долевой собственности. В данном соглашении констатировано, что застройщик передает в собственность дольщиков общее имущество как объект, неразрывно связанный с системой жизнеобеспечения нежилых помещений дольщиков и не подлежащий отчуждению отдельно от основных помещений; определен состав общего имущества, включающего нежилые помещения подвала, первого-шестого этажей общей площадью 725,1 кв. м, инженерные сети; распределены доли сторон в соответствии с приложением N 1 к соглашению в следующих размерах: доля ООО "Северный торговый дом" составляет 36/100, доля ООО "Инвестцентр" - 15/100, доля ООО "Успех" - 12/100, доля ЗАО "Армида" - 12/100, доля Ватутина П.Ю. - 10/100, доля Бакуровой Е.А. - 8/100, доля ООО "Компании Е.С." - 7/100 в праве общей долевой собственности.

В декабре 2008 года дольщики обратились в Управление за государственной регистрацией права общей долевой собственности на указанное имущество на основании соглашения от 03.12.2008.

Уведомлениями от 09.02.2009 и от 10.02.2009 Управление со ссылкой на абзацы 4, 8, 9, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) сообщило об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на спорное имущество по тем мотивам, что действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрено возникновение права общей долевой собственности на объект недвижимости при приобретении нежилого помещения в нежилом здании; в договорах участия в долевом строительстве имущество, включенное сторонами в общее имущество, не указано как объект долевого строительства; не представлены документы, подтверждающие возникновение у участников соглашения права общей долевой собственности на имущество, включенное в общее имущество; в соответствии с пунктом 1 соглашения от 03.12.2008 общее имущество передано дольщикам застройщиком, право собственности которого не зарегистрировано и который заявления на государственную регистрацию своего права и перехода права к дольщикам не подавал.

Заявители, считая, что в связи с приобретением нежилых помещений у них возникло право общей долевой собственности и на имущество, предназначенное для обслуживания этих помещений, вследствие чего отказ Управления в государственной регистрации права общей долевой собственности является незаконным, обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.

Согласно абзацам 4, 8, 9, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав.

Согласно статье 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объекта недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные акты передачи прав на недвижимое имущество заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент передачи; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1), а право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2).

Согласно статье 244 упомянутого Кодекса общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимой вещи либо вещи, не подлежащей разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Статьей 290 названного Кодекса, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено возникновение права общей долевой собственности в отношении общего имущества многоквартирного жилого дома у собственников помещений в доме.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 названного Кодекса. В силу этого собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Вопросы государственной регистрации прав на общее имущество жилого дома регулируются статьей 23 Закона о государственной регистрации, подлежащей применению в силу изложенного выше и при регистрации прав на общее имущество нежилого здания. Согласно указанной правовой норме государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Правовой режим общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме регулируется статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, положения которой с учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации возможно распространить и на общее имущество в нежилом здании. В соответствии с данной статьей доля в праве общей собственности на общее имущество дома собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение; при переходе права собственности на помещение доля в праве общей собственности на общее имущество нового собственника равна доле в праве предшествующего собственника помещения; доля в праве общей собственности на общее имущество не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена либо передана отдельно от права собственности на помещение.

Таким образом, доля в праве на общее имущество в доме не может служить самостоятельным предметом гражданского оборота и всегда производна от права собственности на отдельное помещение в доме.

Из изложенных выше положений законодательства следует, что право общей долевой собственности на общее имущество в здании возникает одновременно с правом собственности на помещение в здании и существует вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).

Из материалов дела не видно, что право собственности каждого из заявителей на переданные им по договорам участия в долевом строительстве объекты долевого строительства было зарегистрировано в реестре, а также что заявители при обращении в регистрирующий орган просили зарегистрировать за каждым из них право на долю в определенном размере в праве общей долевой собственности на общее имущество в здании. При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает правильными выводы суда о том, что оспариваемый отказ Управления не противоречит закону и не нарушает прав заявителей, и об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции не находит установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 22.06.2009 по делу N А05-3116/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северный торговый дом" - без удовлетворения.