Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 января 2008 г. N Ф09-11244/07-С1 Требование о признании незаконным постановления уполномоченного органа о привлечении к административной ответственности за нарушение прав потребителей удовлетворено, поскольку в договоре на участие в долевом строительстве отсутствуют условия, ущемляющие права потребителей

Справка

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу закрытого акционерного общества "Трест N 88" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.09.2007 по делу N А60-24594/07.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества - Жидкова С.В. (доверенность от 16.07.2007 N 275);

Территориального отдела в г. Нижний Тагил и Пригородном районе Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Свердловской области (далее - управление) - Башкиров А.А. (доверенность от 09.01.2008 N 05-28/15).

Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления управления от 16.08.2007 N 13/316 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Решением суда от 19.09.2007 в удовлетворении заявленного требования отказано.

В порядке апелляционного производства решение суда не обжаловалось.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение (толкование) судом ст. 421, 422, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-1), ст. 23 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).

Как следует из материалов дела, управлением проведена проверка законодательства о защите прав потребителей при заключении с гражданами договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома "Феникс 3" по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Сибирская, 71 (далее - договоры на участие в долевом строительстве).

В ходе проверки управлением выявлены факты включения в договоры на участие в долевом строительстве условий, ущемляющих установленные законом права потребителей, а именно п. 3.7 и 6.5 указанного договора.

По данному факту составлены акт проверки от 10.08.2007 протокол об административном правонарушении от 10.08.2007, на основании которых управлением вынесено постановление от 16.08.2007 N 13/316 о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, в виде взыскания штрафа в сумме 10000 руб.

Не согласившись с указанным постановлением, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и подлежащим отмене.

Рассматривая данный спор, суд правомерно установил наличие у управления прав на проведение указанной проверки и вынесение обжалуемого постановления, которые предоставлены ему п. 5.2.1 Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 322, Законом N 2300-1 и Федеральным законом N 214-ФЗ.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении заявленного требования и признавая законным обжалуемое постановление управления, суд исходил из включения обществом в договоры на участие в долевом строительстве условий, содержащихся в п. 3.7 и 6.5, противоречащих закону и ущемляющих установленные законом права потребителей.

Однако данный вывод суда является ошибочным исходя из следующего.

В силу п. 1 ст. 16 Закона N 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда.

На основании ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

В соответствии с п. 2 ст. 421 Кодекса стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Кодекса).

В п. 1 ст. 422 Кодекса предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктами 1, 2 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Из чего следует, что указанное разрешение подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, а также применительно к данному делу возможность передачи объекта в надлежащем качестве участникам договоров на участие в долевом строительстве.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно ст. 209 Кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 210 Кодекса предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п. 1 ст. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство регулирует отношения по поводу в том числе пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, содержания жилых помещений, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно п. 1 ст. 10 указанного Кодекса жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

Пунктом 1 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность граждан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Из материалов дела следует, что общество в п. 3.7 договоров на участие в долевом строительстве включило условие, в силу которого обязанность по уплате коммунальных платежей возникает у участника долевого строительства с момента подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства между застройщиком и участником долевого строительства и фактического получения участником долевого строительства ключей от объекта долевого строительства.

Между тем с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 209 Кодекса, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

В силу п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.

С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.

В соответствии со ст. 210 Кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, является необоснованным вывод суда о том, что указанный пункт договора ущемляет права потребителей, поскольку противоречит подп. 5 п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающего возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента регистрации права собственности на данное помещение.

Вместе с тем обязанность по оплате за коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях, что предусмотрено также ст. 153 указанного Кодекса.

Кроме того, суд ошибочно посчитал неправомерным установление застройщиком в п. 6.5 договоров на участие в долевом строительстве штрафа в размере 1% от суммы договора за необоснованное уклонение участника долевого строительства от регистрации права собственности по истечении двух месяцев со дня подписания застройщиком и участниками долевого строительства акта приема-передачи объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Кодекса граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 3 ст. 420 Кодекса к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307-419 Кодекса).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 Кодекса).

В п. 1 ст. 329 Кодекса указано, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой в силу п. 1 ст. 330 Кодекса признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как следует из материалов дела, п. 4.3.5 договоров на участие в долевом строительстве установлена обязанность участников долевого строительства явиться в государственный регистрирующий орган в согласованные с застройщиком дату и время для совместной передачи документов на регистрацию права собственности участников долевого строительства на объект долевого строительства. Указанная обязанность гарантирует реализацию своих прав остальными участниками долевого строительства. В связи с чем включение обществом в договор условия обеспечения исполнения данного обязательства участником долевого строительства соответствует нормам гражданского законодательства и не нарушает прав потребителей.

При таких обстоятельствах, в связи с отсутствием в п. 3.7, 6.5 договоров на участие в долевом строительстве условий, ущемляющих установленные законом права потребителей, оснований для привлечения общества к ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, у управления не имелось.

С учетом изложенного, поскольку вывод суда основан на неверном применении (толковании) норм материального права, обжалуемый судебный акт подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении заявленного обществом требования.

В соответствии с ч. 5 ст. 30.2 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и ч. 4 ст. 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление об оспаривании постановления по делу об административном правонарушении государственной пошлиной не облагается, в связи с чем госпошлина в сумме 1000 руб., ошибочно уплаченная обществом за подачу кассационной жалобы, подлежит возврату.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.09.2007 по делу N А60-24594/07 отменить.

Требование закрытого акционерного общества "Трест N 88" удовлетворить.

Признать незаконным и отменить постановление Территориального отдела в г. Нижний Тагил и Пригородном районе Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Свердловской области от 16.08.2007 N 13/316 о привлечении закрытого акционерного общества "Трест N 88" к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Возвратить закрытому акционерному обществу "Трест N 88" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1000 руб., уплаченную по платежному поручению от 16.11.2007 N 2874 за подачу кассационной жалобы.

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 января 2008 г. N Ф09-11244/07-С1

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Уральского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве