Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 сентября 2010 г. по делу N А55-32632/2009 Дело о взыскании задолженности по арендной плате и пеней направлено на новое рассмотрение, поскольку суду необходимо установить, когда за ответчиком зарегистрирован переход права собственности на объекты недвижимости, период, в течение которого последний являлся собственником имущества, проверить расчет суммы иска (извлечение)

Справка

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 1 сентября 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 03.03.2010 по делу N А55-32632/2009,

по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области, г. Саратов, к закрытому акционерному обществу "Самкон", г. Самара, о взыскании 2883149 руб. 11 коп.,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "Самкон" (далее - ЗАО "Самкон", ответчик) о взыскании 2883149 руб. 11 коп., в том числе задолженности по арендной плате с 15.08.2006 по 15.11.2008 в сумме 1704075 руб. 56 коп., и пеней за период с 15.08.2006 по 30.07.2009 в сумме 1179073 руб. 55 коп., на основании договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 20.06.2005 N 473.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.03.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным судом законность и обоснованность судебного акта не проверялись.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, исковые требования удовлетворить. Считает, что решение вынесено судом с нарушением норм материального права, по неполно выясненным по делу обстоятельствам.

Проверив законность обжалуемого судебного акта по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает его подлежащим отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд.

Как следует из материалов дела, Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области (арендодатель), был подписан договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 20.06.2005 N 473, в том числе и с ОАО "Рефлектор", по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:04 08 03:0044, расположенный по адресу: г. Саратов, просп. им. 50 лет Октября, 101, с разрешенным использованием для производственной деятельности, в границах, указанных в кадастровом плане участка от 07.05.2004 N 48/04-4173 общей площадью 214841 кв.м, со сроком действия 11 месяцев (л.д. 28, 38). Земельный участок был передан по акту приема-передачи земельного участка от 01.01.2004 N 473/1 (л.д. 39-41).

В обоснование своих требований к ответчику, истец ссылается на распоряжение от 04.08.2006 N 734-р "О внесение изменений в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 473 от 20.06.2005 г.", где указано, что в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости первоначального арендатора ОАО "Рефлектор" к другим организациям в том числе и к ЗАО "Самкон", считать ответчика вступившим в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 20.06.2005 N 473 с 12.08.2005 (л.д. 26).

Отказ в удовлетворении исковых требований суд мотивировал недоказанностью факта передачи прав аренды ответчику и пользования ответчиком земельным участком в спорном периоде. При этом суд руководствовался положениями статей 611, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В результате анализа материалов дела, характера заявленного требования, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда.

Ссылка суда в обосновании своего вывода на пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 некорректна, поскольку в данном пункте письма содержаться разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации касающиеся применения положений статей 617, 1107 ГК РФ.

Предметом настоящего спора является взыскание арендной платы за пользование земельным участком с собственника объекта недвижимости, находящегося на земельном участке.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" предусмотрено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

То есть, в силу прямого указания закона прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства, а его права и обязанности по договору аренды переходят к новому собственнику.

Согласно статье 552 ГК РФ при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Отсюда следует, что право аренды, принадлежавшее продавцу недвижимости, возникает у покупателя с момента регистрации права собственности.

Этому выводу полностью соответствует пункту 1 статьи 382 ГК РФ, согласно которому право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В данном случае в силу статьи 552 ГК РФ происходит перемена лица в арендных обязательственных правоотношениях. С момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество покупатель является стороной договора аренды и несет обязанности, предусмотренные договором.

Из анализа положений пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, статьи 552 ГК РФ вытекает, что для выяснения вопроса о том, кто обязан производить платежи за пользование таким земельным участком, имеет значение установление пользователя, а именно собственника недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09.

Суд в нарушение требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не выяснил фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения данного спора, что могло привести к принятию неправильного судебного акта. В связи с этим обжалуемые судебный акт подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть вышеизложенное, установить когда за ответчиком зарегистрирован переход права собственности на объекты недвижимости, период в течении которого последний являлся собственником имущества, проверить расчет суммы иска и с учетом оценки и проверки надлежащим образом в ходе судебного разбирательства всех собранных по делу доказательств разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 03.03.2010 по делу N А55-32632/2009 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 сентября 2010 г. по делу N А55-32632/2009

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Поволжского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело, и фамилий лиц, присутствовавших в судебном заседании