Проект федерального закона № 505802-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество в сделок с ним"

Справка

Вносится Правительством Российской Федерации

Статья 1

Внести в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2002, N 7, ст. 629; 2004, N 6, ст. 406; 2005, N 1, ст. 42; 2006, N 50, ст. 5279) следующие изменения:

1) в статье 13:

а) в пункте 7:

абзац четвертый дополнить предложением следующего содержания: "В случае если права на закладную учитываются в депозитарии, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о государственной регистрации соглашения об изменении ранее установленных условий закладной обращается соответствующий депозитарий.";

абзац пятый дополнить предложением следующего содержания: "В случае если права на закладную учитываются в депозитарии, новая закладная должна содержать наименование и место нахождения депозитария, в котором учитывались права на аннулированную закладную.";

б) дополнить пунктами 8-12 следующего содержания:

"8. Составитель или владелец закладной соответственно до или после выдачи закладной вправе сделать на ней отметку о том, что права на закладную подлежат временному или постоянному учету в депозитарии. В случае осуществления временного учета прав на закладную в депозитарии владелец закладной вправе в любой момент потребовать от депозитария прекращения учета прав на нее, а депозитарий обязан сделать на закладной отметку о владельце такой закладной. В случае осуществления постоянного учета прав на закладную в депозитарии прекращение такого учета по заявлению владельца закладной не допускается.

9. Отметка на закладной об учете прав на нее в депозитарии должна содержать наименование и место нахождения депозитария, в котором будет осуществляться такой учет. При замене депозитария владелец делает на закладной отметку о новом депозитарии с указанием его наименования и места нахождения.

10. В случае если права на закладную учитываются в депозитарии, депозитарий на основании поручения владельца закладной обязан зарегистрировать факт обременения закладной залогом, а также по заявлению владельца закладной сделать специальную запись, дающую залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную в целях удержания из вырученных денег суммы обеспеченного ее залогом обязательства, передать закладную в доверительное управление либо совершить с закладной иные сделки. В случае прекращения депозитарного учета закладной депозитарий делает на ней отметки (надписи) об обременениях и сделках, которые согласно записям депозитария на момент прекращения депозитарного учета существуют в отношении данной закладной.

11. В случае если до выдачи закладной ее составитель сделал на ней отметку о том, что права на закладную учитываются в депозитарии, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об учете прав на закладную в депозитарии, наименовании и месте нахождения такого депозитария. При этом если после выдачи закладной ее владелец сделал отметку на закладной об учете прав на нее в депозитарии, в случае прекращения учета прав на закладную в депозитарии, а также в случае замены депозитария депозитарий обязан в течение трех дней со дня проведения операции по внесению записи по счету депо направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомление соответственно о принятии закладной к учету, о передаче закладной для учета прав на нее в другой депозитарий или о выдаче закладной владельцу с приложением ее копии. Уведомление, заверенное подписью уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью депозитария, содержащее наименование и место нахождения депозитария, вид операции с закладной (принята к учету, передана в другой депозитарий или выдана) и дату проведения операции с закладной, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей записи.

12. Предусмотренный настоящим Федеральным законом учет прав на закладные осуществляется в депозитарии в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 22 апреля 1996 года N 39-Ф3 "О рынке ценных бумаг". Сведения о наименовании и месте нахождения депозитария, в котором осуществляется депозитарный учет закладной, содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.";

2) в статье 16:

а) пункт 2 после слов "надлежаще заверенной выпиской из этого реестра," дополнить словами "а равно письменное уведомление о приобретении таким владельцем прав на закладную, учитываемых по счету депо в депозитарии, с надлежаще заверенной выпиской по такому счету,";

б) пункт 3 дополнить абзацем следующего содержания:

"В случае если права на закладную учитываются в депозитарии, регистрационная запись о законном владельце закладной осуществляется на основании выписки по счету депо, заверенной подписью уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью депозитария. Указанная выписка должна содержать сведения, необходимые для внесения записи о законном владельце закладной в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.";

3) пункт 1 статьи 17 изложить в следующей редакции:

"1. При осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию. Владелец закладной не обязан предъявлять свою закладную в случае, если:

при залоге закладной она передана в депозит нотариуса;

закладная заложена с передачей ее залогодержателю закладной;

на закладной до ее выдачи сделана отметка о постоянном учете прав на нее в депозитарии;

на закладной до ее выдачи сделана отметка о временном учете прав на нее в депозитарии и уведомление о прекращении такого учета не поступило;

на закладной после ее выдачи сделана отметка о постоянном учете прав на нее в депозитарии и обязанное лицо было об этом уведомлено;

на закладной после ее выдачи сделана отметка о временном учете прав на нее в депозитарии и обязанное лицо было об этом уведомлено, а уведомление о прекращении такого учета не поступило.

При депозитарном учете прав на закладную должник вправе потребовать от владельца закладной в подтверждение своих прав выписку по счету депо, заверенную подписью уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью депозитария.";

4) в статье 18:

а) в пункте 1:

абзац второй дополнить словами ", а в случае если права на закладную учитываются в депозитарии - лица, которое согласно записям по счету депо является владельцем закладной";

дополнить абзацем следующего содержания:

"В случае если права на закладную учитываются в депозитарии, при несоответствии между записью по счету депо и записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним приоритет имеет запись по счету депо.";

б) пункт 3 дополнить абзацем следующего содержания:

"В случае если права на закладную учитываются в депозитарии, лицом, утратившим закладную, признается лицо, которое является законным владельцем закладной согласно записям по счету депо в соответствующем депозитарии.";

в) абзац первый пункта 4 после слов "утраченной закладной" дополнить словами ", в том числе в соответствующих случаях содержать сведения о наименовании и месте нахождения депозитария, в котором осуществляется учет прав на нее";

5) в статье 48:

а) в пункте 1:

абзац третий дополнить словами ", если иное не установлено настоящим Федеральным законом";

дополнить абзацем следующего содержания:

"В случае если права на закладную учитываются в депозитарии, права на нее подтверждаются выпиской по счету депо, заверенной подписью уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью депозитария. Права на закладную передаются на основании поручения владельца закладной и переходят к приобретателю с момента внесения по счету депо приобретателя приходной записи, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о ее новом владельце не производится.";

б) в пункте 3:

первое предложение дополнить словами ", если иное не установлено настоящим пунктом";

дополнить абзацем следующего содержания:

"В случае если права на закладную учитываются в депозитарии, владелец закладной считается законным, если его права на закладную удостоверены записями по счету депо в депозитарии. В случае прекращения учета прав на закладную в депозитарии депозитарий на закладной делает отметку о владельце закладной, который является таковым согласно записям по счету депо.";

6) пункт 4 статьи 49 дополнить предложением следующего содержания: "В случае если права на закладную учитываются депозитарием, специальная залоговая передаточная надпись отражается депозитарием в виде специальной записи по счету депо на основании поручения ипотечного залогодержателя.".

Статья 2

Дополнить абзац шестой части 6 статьи 3 Федерального закона от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2003, N 46, ст. 4448; 2005, N 1, ст. 19; 2006, N 31, ст. 3440) предложением следующего содержания: "В случае если права на закладную учитываются в депозитарии, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно выписки по счету депо, заверенной подписью уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью депозитария.".

Статья 3

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 16, ст. 1533; 2003, N 24, ст. 2244; 2004, N 27, ст. 2711; N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22, 40; 2006, N 27, ст. 2881; N 52, ст. 5498) следующие изменения:

1) пункт 1 статьи 7 дополнить абзацем следующего содержания:

"В случае если при регистрации ипотеки была выдана закладная, учет прав на которую осуществляется в депозитарии, в выписке из Единого государственного реестра прав указываются сведения о выдаче закладной, а при наличии в Едином государственном реестре прав такой записи - также сведения об осуществлении учета прав на нее в депозитарии, его наименование и место нахождения.";

2) пункт 6 статьи 12 дополнить абзацем следующего содержания:

"В случае поступления в порядке, установленном законом об ипотеке, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, сведений о совершении на закладной отметки об учете прав на нее в депозитарии, а также сведений о замене в соответствующих случаях одного депозитария на другой в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав вносится запись об этом с указанием сведений о депозитарии (новом депозитарии), в том числе его наименование и место нахождения. В случае поступления в порядке, установленном законом об ипотеке, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, сведений о прекращении учета прав на закладную в депозитарии, указанная запись погашается.".

Статья 4

Настоящий Федеральный закон вступает в силу через месяц со дня его официального опубликования.

Президент Российской Федерации

Пояснительная записка
к проекту федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в части уточнения порядка перехода прав по закладным)

Основной идеей и целью законопроекта является повышение юридической безопасности и сокращение времени на осуществление передачи крупных "пулов" закладных. Законопроект направлен на определение прав и обязанностей законных владельцев закладных, права на которые учитываются в депозитарии, должника по таким закладным и соответствующего депозитария.

Обращаем внимание на то, что в процессе работы над законопроектом для полной реализации его положений возникла необходимость внесения изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем были внесены соответствующие изменения в название законопроекта (предыдущее название - "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в части уточнения порядка перехода прав по закладным), а текст законопроекта дополнен новыми статьями 2 и 3.

Правовое регулирование отношений по поводу закладных отражено в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В основу данного федерального закона в этой части положено дореволюционное регулирование выдачи и передачи так называемого "залогового акта". Вслед за дореволюционным законодательством Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закрепил нормы, которые также рассчитаны на единичные сделки передачи закладной, выдача которой направлена на упрощение осуществления индивидуальной сделки с ипотечным кредитом.

Принятым 11 ноября 2003 г. Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" предусматривается возможность с помощью эмиссии облигаций с ипотечным покрытием и выдачи сертификатов участия рефинансировать одновременно большую совокупность ипотечных кредитов, в том числе удостоверенных закладными. Для эмиссии облигаций с ипотечным покрытием (выдачи ипотечных сертификатов участия) должно быть осуществлено объединение множества ипотечных кредитов (закладных) в так называемое "ипотечное покрытие", которое, как правило, далее передается ипотечному агенту (управляющей компании). При этом такая передача должна быть совершена юридически безопасно и в предельно сжатые сроки.

В то же время существующий порядок передачи закладных не удовлетворяет новым требованиям к обороту закладных, вытекающим из норм Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

С точки зрения эмиссии (выдачи) ипотечных ценных бумаг, формирования и передачи ипотечного покрытия действующий порядок отчуждения закладных обладает следующими недостатками.

Во-первых, для передачи прав по закладной на ней должна быть совершена отметка о новом владельце закладной (статья 48 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В случае, когда речь идет о передаче одной закладной, совершение передаточной надписи никаких заметных расходов и рисков в отношении участников гражданского оборота не предполагает. Однако ситуация в корне меняется в случае одновременной передачи тысяч или десятков тысяч закладных: расходы на совершение передаточных надписей становятся существенными для участников сделки, но, главное, что при этом многократно увеличивается вероятность совершения технических ошибок, которые способны нанести серьезный ущерб, в том числе инвесторам на рынке ценных бумаг.

Во-вторых, согласно существующему порядку для передачи закладных необходима их "физическая" передача (статья 48 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Недостаток заключается в том, что в связи с физическим перемещением закладных возникают существенные транспортные расходы: для рефинансирования могут использоваться закладные из разных регионов Российской Федерации, они объединяются в единое ипотечное покрытие, которое, как уже отмечалось, передается, как правило, эмитенту ипотечных ценных бумаг (ипотечному агенту, управляющей компании). В связи с "физическим" перемещением закладных от одного лица к другому неминуемо увеличивается риск утраты или повреждения закладных, для устранения которого стороны сделки вынуждены нести дополнительные затраты.

Итак, с точки зрения формирования и передачи ипотечного покрытия действующий (индивидуальный) порядок передачи закладных стимулирует рост издержек и снижает ликвидность закладных. При этом в мировой практике наблюдается тенденция к переходу системы владения инвестиционными ценными бумагами к владению через посредников, которыми в российском праве являются депозитарии.

Депозитарный учет закладных предполагает, что операции с закладными фиксируются депозитарием по счетам депо, в том числе с использованием специальных технических средств, которые позволяют с минимальными затратами, с высокой степенью безопасности и в максимально короткие сроки осуществить передачу значительного "пула" закладных. В частности, на важность именно технической составляющей депозитарного учета также указывает Гражданский кодекс Российской Федерации. При введении института фиксации прав, закрепленных ценными бумагами, специально сделано указание на то, что такая фиксация осуществляется в том числе в бездокументарной форме (с помощью средств электронно-вычислительной техники) (пункт 1 статьи 149 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С целью развития оборота закладных в законопроекте вводится институт депозитарного учета прав на закладные. При этом устанавливается, что депозитарии, осуществляющие такой депозитарный учет, действуют в соответствии со статьей 7 Федерального закона "О рынке ценных бумаг".

В целом законопроект направлен на регулирование отношений, возникающих при передаче закладных для учета прав на них депозитарием (обездвиживание), а также особенностей отношений по закладным, вытекающим из такого рода фиксации прав. В отношении возникновения депозитарного учета прав на закладные законопроект исходит из принципа добровольности, согласно которому закладная для учета прав на нее передается в депозитарий.

В законопроекте закреплены две процедуры обездвиживания закладной:

согласно первой из них залогодатель при составлении закладной указывает в ней, что права на такую закладную подлежат постоянному (обязательному) учету в депозитарии;

вторая процедура рассчитана на ситуации, когда закладная уже выдана и находится в обращении. В таком случае законный владелец закладной вправе сделать на закладной специальную передаточную надпись, согласно которой закладная с целью учета прав на нее передается депозитарию.

После того как закладная передана на депозитарный учет (обездвижена), все операции с такой закладной осуществляются в форме записей по счету депо в депозитарии. В течение всего времени, когда закладная обездвижена, права на закладную переходят с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя; право залога на закладную возникает с момента фиксации этого факта депозитарием. В указанный период времени на самой закладной никаких отметок о новом владельце закладной или отметок об установлении залога не совершается.

В случае, когда закладная передана в депозитарий для временного учета прав на нее, владелец закладной вправе в любое время заявить о прекращении депозитарного учета. Тогда депозитарий делает отметку на закладной, где указывает последнего владельца закладной согласно своим записям по счетам депо. После прекращения депозитарного учета передача закладной осуществляется в обычном порядке, то есть путем совершения на закладной отметок о ее новом владельце. Законопроектом также устанавливается порядок восстановления прав на утраченную закладную в случае, если она находилась на депозитарном учете.

Принятие законопроекта позволит создать условия для эффективного формирования и передачи ипотечного покрытия, которое служит обеспечением исполнения обязательств перед владельцами ипотечных ценных бумаг. Снижение связанных с ипотечным покрытием рисков и издержек позволит повысить надежность, а также эффективность ипотечных ценных бумаг. В целом принятие законопроекта о введении депозитарного учета закладных будет способствовать развитию рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг.

Финансово-экономическое обоснование
к проекту федерального закона
"О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в части уточнения порядка перехода прав по закладным)

Принятие и реализация Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в части уточнения порядка перехода прав по закладным) не потребуют дополнительных затрат из федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных бюджетов и государственных внебюджетных фондов.

Перечень
актов федерального законодательства,
подлежащих принятию, изменению, дополнению, приостановлению или признанию утратившими силу в связи с принятием Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в части уточнения порядка перехода прав по закладным)

Принятие и реализация Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в части уточнения порядка перехода прав по закладным) не потребуют принятия, изменения, дополнения, приостановления или признания утратившими силу актов федерального законодательства.

Заключение
Комитета по собственности Государственной Думы
Федерального Собрания РФ Пятого созыва от 7 февраля 2008 г. N 3.9-2/1
по проекту федерального закона N 505802-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "О ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
(в части уточнения порядка перехода прав на закладные)
- внесен Правительством Российской Федерации

Комитет Государственной Думы по собственности рассмотрел проект федерального закона N 505802-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "О ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отмечает следующее.

Законопроект направлен на упрощение процедуры и повышение юридической безопасности при передаче крупных "пулов" закладных, а также на приведение в соответствие положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в соответствие с правовыми нормами Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

Действующий в настоящее время порядок отчуждения закладных путем нанесения на них передаточной надписи и физическим перемещением закладных от одного владельца к другому эффективен только при сделках с единичными закладными, но становиться существенным препятствием при продаже крупных "пулов" из тысяч и десятков тысяч закладных. Формирование указанных пулов является необходимым условием для выпуска (эмиссии) облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием, который осуществляет# специализированные ипотечные агенты (управляющие компании).

В этой связи законопроект предполагает использование в указанных случаях депозитарного механизма учета прав на закладные, который предполагает, что операции с закладными фиксируются депозитарием по счетам депо, в том числе с использованием специальных технических средств, которые позволяют с минимальными затратами, с высокой степенью безопасности и в максимально короткие сроки осуществить передачу значительного "пула" закладных

Комитет по собственности поддерживает концепцию законопроекта и полагает, что его принятие будет способствовать созданию условий для эффективного формирования и передачи ипотечного покрытия, снижению связанных с ипотечным покрытием рисков и издержек, повышению надежности ипотечных ценных бумаг.

Вместе с тем по тексту законопроекта имеется ряд замечаний, которые могут быть устранены в процессе подготовки законопроекта ко второму чтению.

В законопроект предлагается включить совокупность норм, регулирующих обращение и хранение закладных, осуществляемые с участием депозитариев, по аналогии с обращением и учетом бездокументарных ценных бумаг, осуществляемыми депозитариями на основании положений Федерального закона "О рынке ценных бумаг".

Такая новела не учитывает, что в соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная является неэмиссионной именной ценной бумагой - документом, удостоверяющим имущественные права, осуществление и передача которых возможны при его предъявлении (статья 142 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 17 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

С учетом документарного характера закладной, сопровождающегося рядом установленных законом особенностей обращения, учет закладных в депозитарии может осуществляться только в рамках хранения ценной бумаги указанного типа, осуществляемого депозитарием в качестве отдельного, специального вида деятельности (не предусмотренного Федеральным законом "О рынке ценных бумаг"), регулирование которого будет осуществляться нормами Гражданского кодекса РФ о ценных бумагах и специальном хранении, Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим, положение законопроекта, устанавливающее, что учет прав на закладные осуществляется в депозитарии в соответствии со статья# 7 Федерального закона "О рынке ценных бумаг", по мнению Комитета по собственности, подлежит исключению, поскольку согласно статьям 2 и 7 вышеназванного Закона последний регулирует депозитарную деятельность, осуществляемую исключительно в отношении эмиссионных ценных бумаг - услуги по хранению сертификатов документарных эмиссионных ценных бумаг и/или учету и переходу прав на ценные бумаги.

Хранение закладных как документарных неэмиссионных ценных бумаг и учет прав их владельцев требует более подробной регламентации в нормах законопроекта.

В частности, законопроект должен предусматривать специальное положение о том, что хранение закладных с учетом перехода прав в отношении их владельцев может осуществляться лицом, имеющим лицензию на осуществление депозитарной деятельности в Российской Федерации, выданную уполномоченным государственным органом в соответствии с законодательством Российской Федерации о рынке ценных бумаг.

Кроме того, законопроект необходимо также дополнить положениями, конкретизирующими, предложенные в нем в настоящее время нормы о наличии обязательного (постоянного) и временного учета прав на закладную, хранящуюся в депозитарии, когда передача прав на закладную, а также совершение иных сделок с закладной может осуществляться только путем регистрации соответствующего перехода права собственности депозитарием (пп. б) п. 1 ст. 1 Законопроекта).

В законопроекте необходимо также определить пределы предлагаемых ограничений прав владельцев закладных, установив, в частности, что ни при каких условиях не может быть ограничено право владельца закладной на выбор депозитария, осуществляющий# постоянное хранение, принадлежащей ему закладной и замену такого депозитария иным депозитарием, по собственному усмотрению владельца.

Кроме того, законопроект целесообразно дополнить более подробным описанием процедур правового и информационного взаимодействия между депозитарием и органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотрев возможность для депозитария выступать в отношениях с указанным государственным органом в качестве представителя интересов владельца закладной.

По мнению Комитета по собственности порядок заверения выписок по счету депо, проведение операций залога закладных должны регулироваться не правовыми нормами федерального закона, а документами самого депозитария либо саморегулируемых организаций, членами которых должны являться депозитарии.

Комитет по собственности также считает целесообразным предусмотреть в законопроекте возможность установления междепозитарных отношений, когда один депозитарий хранит закладные, а другой подтверждает права собственности.

Следует уточнить механизм замены депозитария и передачи информации об этом в ЕГРП, исходя из того, что такая замена является правом владельца закладной, а не обязанностью депозитария. При этом депозитарий, из которого владелец забрал закладную, не может располагать информацией - с каким новым депозитарием владелец закладной заключит новый договор, а значит и не в состоянии проинформировать об этом ЕГРП.

С учетом вышеизложенного Комитет по собственности рекомендует Государственной Думе принять проект федерального закона N 505802-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "О ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в первом чтении с учетом необходимости его доработки его текста в целях устранения замечаний, изложенных в настоящем заключении.

Председатель Комитета

В.С. Плескачевский

Заключение
Комитета по финансовому рынку Государственной Думы
Федерального Собрания РФ Пятого созыва от 5 февраля 2008 г. к N вн 3.24-16/123
по проекту федерального закона N 505802-4
"О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
(в части уточнения порядка перехода прав по закладным)

Рассмотрев проект федерального закона N 505802-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", внесенный Правительством Российской Федерации (далее - законопроект), Комитет Государственной Думы по финансовому рынку отмечает следующее.

Основной идеей и целью законопроекта является повышение правовой безопасности и сокращение времени на осуществление передачи крупных "пулов" закладных. Законопроект направлен на определение прав и обязанностей владельцев закладных, права на которые учитываются в депозитарии, должника по таким закладным и соответствующего депозитария.

Действующий порядок передачи закладных не соответствует современным экономическим реалиям и новым требованиям к обороту закладных, вытекающим из норм Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах", стимулирует рост издержек и снижает ликвидность закладных.

Мировая практика идет по пути перехода института владения инвестиционными ценными бумагами к владению через посредников, которыми в российском праве являются депозитарии. Депозитарный учет закладных предполагает, что операции с закладными фиксируются депозитарием по счетам депо, в том числе с использованием специальных технических средств, которые позволяют с минимальными затратами, с высокой степенью безопасности и в максимально короткие сроки осуществить передачу значительного "пула" закладных.

С целью развития оборота закладных законопроектом вводится институт депозитарного учета прав на закладные, осуществляющийся в соответствии с Федеральным законом "О рынке ценных бумаг".

В законопроекте закреплены две процедуры обездвиживания закладной (передача закладных для учета прав на них депозитарием):

согласно первой залогодатель при составлении закладной указывает в ней, что права на такую закладную подлежат постоянному (обязательному) учету в депозитарии;

вторая рассчитана на ситуацию, когда закладная уже выдана и находится в обращении. В таком случае владелец закладной вправе сделать на закладной специальную передаточную надпись, согласно которой закладная с целью учета прав на нее передается депозитарию.

Принятие законопроекта позволит создать условия для эффективного формирования и передачи ипотечного покрытия, которое служит обеспечением исполнения обязательств перед владельцами ипотечных ценных бумаг, а также будет способствовать развитию рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Снижение связанных с ипотечным покрытием рисков и издержек позволит повысить надежность и эффективность ипотечных ценных бумаг.

Принятие и реализация законопроекта не потребуют дополнительных затрат из федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных бюджетов и государственных внебюджетных фондов.

Вместе с тем, к законопроекту имеются отдельные замечания.

Так, например, во избежание двусмысленного толкования и формирования противоречивой правоприменительной практики, Комитет считает целесообразным уточнить редакцию некоторых положений законопроекта, как дублирующих или неоднозначно сформулированных, в том числе абзац 6 подпункта "б" пункта 1 статьи 1 и пункт 4 статьи 1.

В соответствии с абзацем вторым подпункта "а" пункта 1 статьи 1 законопроекта "В случае если права на закладную учитываются в депозитарии, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о государственной регистрации соглашения об изменении ранее установленных условий закладной обращается соответствующий депозитарий.". Вместе с тем, не ясны основания ограничения гражданских прав залогодателя и залогодержателя (законного владельца закладной) на обращение с заявлением о государственной регистрации заключенного ими соглашения.

Пункт 2 статьи 3 законопроекта, устанавливающий основания и порядок внесения записи в Единый государственный реестр прав о совершении действий с закладной, не определяет срок внесения записей в указанный реестр.

Также законопроект нуждается в лингвистической и юридико-технической доработке, в том числе в части наименований структурных единиц.

Учитывая вышеизложенное, Комитет Государственной Думы по финансовому рынку рекомендует принять в первом чтении проект федерального закона N 505802-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", внесенный Правительством Российской Федерации.

Председатель Комитета

В.М. Резник

Проект федерального закона N 505802-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество в сделок с ним"

Текст проекта закона официально опубликован не был