Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 марта 2011 г. по делу N А32-24177/2010 (извлечение) (ключевые темы: договор аренды - арендатор - нежилое здание - расторжение договора в одностороннем порядке - арендная плата)

Справка

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2011 г.

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Клуб деловых людей" (далее - ответчик, общество) об обязании возвратить муниципальное имущество (нежилые помещения N 7 - 9, 9/1, 10 - 14, 27, общей площадью 146,4 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Краснодар, ул. Коммунаров, 239).

Решением от 29.10.2010 исковые требования удовлетворены. Суд обязал ответчика освободить спорные нежилые помещения путем выселения. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды расторгнут департаментом в одностороннем порядке с момента получения обществом уведомления об отказе от договора аренды и обязании возвратить имущество (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу статьи 622 данного Кодекса арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Вывод суда о наличии у департамента права на расторжение договора в одностороннем порядке, основан на толковании условий пунктов 7.1 и 7.3. Нарушения, с которыми договор связывает право арендодателя отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, подтверждены материалами дела.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2010 решение отменено, в удовлетворении иска отказано. Апелляционный суд указал, что односторонний отказ от исполнения договора возможен при наличии указания на такую возможность в законе или в соглашении сторон. Пункты 7.1 и 7.3 договора аренды не содержат положений о наличии у арендодателя возможности расторжения договора в одностороннем порядке. Соответствующее соглашение сторонами не заключалось. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.04.2010 по делу N А32-54377/2009 требование департамента о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора. Поскольку договор аренды в установленном порядке не расторгнут, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

В кассационной жалобе департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит отменить апелляционное постановление. По мнению истца, апелляционный суд неверно истолковал пункты 7.1 и 7.3 договора аренды, представляющие арендодателю право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке. Выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют положениям пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, содержащимся в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В отзыве общество указывает на отсутствие оснований для отмены апелляционного постановления.

В заседании представители истца и ответчика поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление от 29.12.2010 надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 12.10.2001 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 398/2, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилые помещения N 7 - 9, 9/1, 10 - 14, 27, общей площадью 146,4 кв. м, расположенные в здании (литера А) по адресу: г. Краснодар, ул. Коммунаров, 239, для использования под кафе, офис (л. д. 6 - 14).

Договор аренды заключен на срок с 16.04.1997 по 16.04.2012 и зарегистрирован в установленном законом порядке. Имущество передано обществу по акту приема-передачи от 16.04.1997 (л. д. 15).

Согласно пункту 7.1 договора аренды он может быть досрочно расторгнут по следующим основаниям: арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора (пункт 7.1.1); если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд (пункт 7.1.2); если арендатор умышленно или неосторожно ухудшает состояние имущества (пункт 7.1.3); при передаче арендатором имущества в субаренду без письменного согласия арендодателя (пункт 7.1.4); если арендатор не согласен со ставкой арендной платы в случае ее изменения.

В силу пункта 7.2 договора в случае возникновения государственной или общественной необходимости в арендуемом имуществе, договор может быть расторгнут по решению органов местного самоуправления.

В пункте 7.3 стороны установили, что в случае досрочного расторжения договора арендатор обязан по истечении 10 дней после получения письменного предписания арендодателя передать ему занимаемое помещение. В противном случае арендодатель будет вынужден обратиться в арбитражный суд.

В связи с наличием долга по арендной плате департамент на основании пункта 7.1.2 уведомил общество об отказе от исполнения договора с 09.03.2010 и предложил освободить занимаемые помещения (л. д. 16 - 21).

Невыполнение обществом требований департамента послужило основанием для обращения последнего с иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 3 данной нормы допускает возможность предусмотреть условие об одностороннем отказе от договора по инициативе одной из его сторон.

Суд апелляционной инстанции, оценив условия договора аренды, пришел к верному выводу о том, что стороны не предусмотрели возможности расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендатора по основаниям, указанным в пункте 7.1. В данном пункте рассматриваемого договора установлены основания его досрочного расторжения, которое по общему правилу возможно по соглашению сторон либо в судебном порядке (пункты 1, 2 статьи 450, статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пункт 7.3 договора определяет последствия досрочного расторжения договора и порядок возвращения арендованного имущества.

Толкование пунктов 7.1 и 7.3 договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации позволило апелляционному суду сделать верный вывод о том, что договор аренды от 12.10.2001 не может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случае, если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств, что в силу положений статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в суде кассационной инстанции.

Нормы материального и процессуального права правильно применены апелляционным судом, выводы, содержащиеся в оспариваемом постановлении, соответствуют установленным обстоятельствам, что в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исключает возможность удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2010 по делу N А32-24177/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 марта 2011 г. по делу N А32-24177/2010

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело