Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2008 г. N Ф08-1682/2008 "Пунктом 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а если участником является гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере" (извлечение)

Справка

Индивидуальный предприниматель Акопова Д.О. обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Строительная компания "Плеяда"" (далее - общество) о взыскании 1 720 973 рублей 54 копеек законной неустойки за нарушение сроков передачи истице объектов долевого строительства. В обоснование иска Акопова Д.О. сослалась на пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Решением от 21.12.2007 иск удовлетворен. Суд указал, что превышение на 73 дня установленного договором срока сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию повлекло просрочку передачи истице ее нежилых помещений, являющуюся основанием для применения неустойки, установленной Законом об участии в долевом строительстве. Доводы общества о том, что просрочка вызвана непреодолимой силой и о неподведомственности спора арбитражному суду признаны несостоятельными.

Постановлением апелляционной инстанции от 18.02.2008 сумма неустойки уменьшена с двойного размера 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации до 860 486 рублей 75 копеек ввиду явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и незначительности просрочки (72 дня). Апелляционный суд указал, что законодательство не ставит возможность уменьшения неустойки при ее явной несоразмерности в зависимость от того, установлена ли неустойка законом или договором.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать в иске, поскольку надлежащему исполнению обязательства препятствовало длительное воздействие непреодолимой силы (низких температур в сочетании с сильным ветром в январе - феврале 2006 года, при которых авторским надзором на элитном строительстве запрещались бетонные работы и работа башенного крана).

Акопова Д.О. в своей кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение. По мнению истицы, законная неустойка не может быть уменьшена на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционному суду следовало учесть, что к обществу не предъявляются требования о возмещении упущенной выгоды за период просрочки, в течение которого нежилые помещения могли сдаваться в аренду.

В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон поддержали доводы жалоб.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление в части удовлетворения иска надлежит отменить по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, Акопов В.А., имеющий статус индивидуального предпринимателя (дольщик), и ООО "Строительная компания "Плеяда"" (застройщик) заключили договоры долевого участия в строительстве от 05.05.2006 N 119, 120, 121, 122, 123 и от 07.05.2006 N 133, 134. Застройщик обязался осуществить строительство многофункционального комплекса с помещениями общественного питания, обслуживания, административного и банковского назначения (офисный центр) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Серафимовича, 71, 73, 75 и ул. Социалистическая, 74, 76, 78 и сдать его в эксплуатацию в третьем квартале 2006 года; по окончании строительства и сдачи офисного центра в эксплуатацию передать дольщику в собственность два нежилых помещения площадью по 123,5 кв. м, нежилое помещение площадью 101,52 кв. м, нежилое помещение площадью 154 кв. м, нежилое помещение площадью 178,54 кв. м и два машиноместа в подземном гараже.

По договорам уступки права требования, заключенным 15.09.2006, Акопов В.А. с согласия застройщика передал Акоповой Д.О. права по всем вышеперечисленным договорам долевого участия в строительстве.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано застройщику 13.12.2006, т. е. за пределами срока, предусмотренного договорами. Передача дольщику нежилых помещений и машиномест состоялась 27.12.2006 (3 объекта), 23.01.2007 (1 объект) и 19.02.2007 (2 объекта) по двусторонним актам приема-передачи, после чего в апреле 2007 года Акопова Д.О. зарегистрировала за собой право собственности. До регистрации права собственности (13.03.2007) Акопова Д.О. зарегистрировалась в качестве индивидуального предпринимателя (т. 1, л. д. 72), а 01.06.2007 предъявила обществу претензию об уплате неустойки в размере 1 620 244 рублей 08 копеек (т. 1, л. д. 66).

При обращении в суд с иском в августе 2007 года Акопова Д.О. увеличила сумму неустойки до 1 720 973 рублей 54 копеек, приложив к исковому заявлению расчет исходя из 1/300 ставки рефинансирования (11%), увеличенной в два раза, и 73 дней просрочки срока сдачи объекта в эксплуатацию (с 01.10.2006 по 13.12.2006) (т. 1, л. д. 8).

Пунктом 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а если участником является гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере. По смыслу названной нормы двойной размер неустойки вправе требовать только гражданин, не имеющий статуса предпринимателя. Повышенная ответственность установлена Законом в связи с тем, что гражданин, участвуя в долевом строительстве, приобретает объект для удовлетворения собственных нужд и выступает в качестве потребителя. Соответствующее требование, основанное на нарушении прав истца как гражданина, должно рассматриваться судом общей юрисдикции. Акопова Д.О. предъявила обществу претензию и обратилась в суд, имея статус предпринимателя. Суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство общества о прекращении производства по делу ввиду неподведомственности спора арбитражному суду.

При таких обстоятельствах норма Закона об участии в долевом строительстве, предусматривающая двойную ответственность за нарушение прав гражданина, не подлежала применению. Расчет неустойки, произведенной истицей исходя из размера 0,07333% в день, не должен был приниматься судами и подлежал уменьшению в два раза (0,0366%), независимо от наличия оснований для уменьшения неустойки ввиду ее явной несоразмерности.

Суды применили ответственность, предусмотренную законом за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, однако установили факт нарушения иного срока - сдачи объекта в эксплуатацию, согласившись с истицей, что это и есть срок передачи дольщику его помещений. В какой именно срок по условиям договоров объекты подлежат передаче дольщику и нарушен ли этот срок, судами не установлено. Между тем, в соответствии с частями 4 и 5 Закона о долевом участии в строительстве именно срок передачи объекта дольщику, а не срок сдачи объекта в эксплуатацию, является обязательным условием данного вида договоров, отсутствие которого в договоре влечет признание его незаключенным, а обязанности сторон по незаключенному договору - не наступившими. В этом случае исключается и ответственность за нарушение обязанностей.

Закон о долевом участии в строительстве прямо указывает на то, что сроки сдачи объекта в эксплуатацию и передачи его участнику различны. Так в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 8 Закона передача объекта осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию. После получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязан передать объект не позднее предусмотренного договором срока. Необходимость различать данные сроки обусловлена их различными свойствами: соблюдение срока сдачи в эксплуатацию зависит не только от застройщика, но и от органов, обеспечивающих ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, тогда как соблюдение срока передачи конкретного помещения дольщику после принятия объекта в эксплуатацию зависит только от застройщика.

Заключенные сторонами договоры также различают названные сроки. В частности, в пунктах 2.5 договоров стороны указали, что после сдачи объекта в эксплуатацию они проведут переговоры относительно осуществления обществом внутреннего переоборудования и отделки, при взаимном согласии подпишут соглашение о порядке, сроках и объемах дополнительных работ. Таким образом, договоры предусматривают возможность значительного разрыва во времени срока ввода в эксплуатацию и срока передачи объектов дольщику. За нарушение срока сдачи офисного центра в эксплуатацию договорами установлена самостоятельная ответственность - 0,01% от суммы фактически не исполненного обязательства за каждый день просрочки (пункты 5.3 договоров), т. е. в значительно меньшем размере, чем законом установлена ответственность за нарушение срока передачи дольщику его помещений. Акопова Д.О. по данному основанию требования не заявляла и однозначно определила предмет иска, заявив о применении ответственности, предусмотренной пунктом 2 статьи 6 Закона о долевом участии в строительстве, т. е. за нарушение срока передачи объекта дольщику. Соответственно, нельзя считать, что предметом иска является неустойка за нарушение срока ввода в эксплуатацию.

Судам следовало определить, достаточные ли основания приведены истицей для удовлетворения иска о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта, если этот срок истицей не указан, а приводится ссылка на иной срок, нарушение которого влечет иные последствия.

Каждый объект принят истицей по актам приема-передачи, в которых стороны признают условия договоров долевого участия и уступки прав требования выполненными полностью, а дольщик, принимая объекты, претензий по техническому состоянию, площади, расчетам и других имущественных претензий не имеет. (т. 1, л. д. 16, 23, 30, 37, 44, 51, 58). Такая формулировка не исключает предъявления к застройщику претензий по качеству строительства, если претензии относятся к скрытым дефектам, однако нарушение установленных договором сроков к подобным дефектам не относится.

Судам по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации о толковании договоров надлежало выяснить, что стороны имели в виду, указывая на полное выполнение сторонами условий договоров и отсутствие претензий со стороны дольщика; является ли это подтверждением надлежащего исполнения сторонами обязанностей, в том числе, по предусмотренным договорами срокам; признано ли тем самым сторонами, что нарушение отдельных обязательств вызвано объективными причинами и не влечет ответственности. В совокупности с условиями приема-передачи объектов строительства, изложенными в актах приема-передачи, необходимо было исследовать, как в договорах определены форс-мажорные обстоятельства, к которым отнесены не только непреодолимые природные и социальные явления (наводнения, пожары, военные конфликты, административные ограничения и т. п.), но и иные обстоятельства, значительно влияющие вне разумного контроля сторон на сроки выполнения обязательств, и влекущие перенос выполнения обязательств на время, соразмерное действию этих обстоятельств (пункты 7.1 договоров).

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Иное может быть предусмотрено законом или договором. В договорах предусмотрены освобождающие от ответственности причины ненадлежащего выполнения отдельных обязательств, не имеющие чрезвычайного и непредотвратимого характера, с учетом которых стороны по настоящему делу в актах приема-передачи могли прийти к соглашению об отсутствии взаимных претензий ввиду надлежащего исполнения взаимных обязательств.

Судебные инстанции, указав, что неблагоприятные, но достаточно обычные погодные условия не могут относиться к чрезвычайным и непредотвратимым, не учли определение форс-мажора, содержащегося в договорах, и не дали оценки актам приема-передачи.

Апелляционный суд правильно применил нормы параграфа 2 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации в части снижения неустойки, признав доводы истицы о невозможности снижения законной неустойки необоснованными. Существенные для дела обстоятельства установлены судебными инстанциями, но им не дана всесторонняя оценка, что согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции считает, что отмеченные недостатки могут быть исправлены в суде апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2008 по делу N А53-12753/2007-С2-32 в части удовлетворения иска и взыскания 860 486 рублей 75 копеек отменить, в остальной части постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.

В отмененной части дело направить на новое рассмотрение в тот же апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2008 г. N Ф08-1682/2008 "Пунктом 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а если участником является гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере"

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело, и фамилии лиц, присутствовавших в судебном заседании