Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября 2008 г. № 6264/08

Справка

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Андреевой Т.К., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Дедова Д.И., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. -

рассмотрел заявления общества с ограниченной ответственностью «Ленинград - Швабский домик» и общества с ограниченной ответственностью «Духан» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2007 по делу N А56-10430/2007 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.01.2008 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от заявителей - обществ с ограниченной ответственностью «Ленинград - Швабский домик» и «Духан» (ответчиков) - Заугольников И.В.;

от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (истца) - Шустова Д.Н.;

от Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (ответчика) - Орлова Н.В.

Заслушав и обсудив доклад судьи Дедова Д.И. и объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Духан" (далее - общество «Духан»), обществу с ограниченной ответственностью "Ленинград - Швабский домик" (далее - общество «Ленинград - Швабский домик»), Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - управление) о признании недействительной государственной регистрации права собственности общества "Духан" на здание кафе «Петергоф», расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Петродворец, ул. Морского Десанта, д. 3б, лит. А, кадастровый номер 78:19220А:1009:5 (далее - спорный объект).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2007 заявленное требование удовлетворено.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2007 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении искового требования отказано.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 21.01.2008 постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре решения суда первой инстанции и постановления суда кассационной инстанции в порядке надзора общества «Ленинград - Швабский домик» и «Духан» просят отменить эти судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального и процессуального права и оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

В отзывах на заявление комитет и управление просят оставить оспариваемые судебные акты без изменения, поскольку они соответствуют действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях, отзывах на них и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявления обществ «Ленинград - Швабский домик» и «Духан» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами, спорный объект приватизирован путем выкупа арендованного имущества. Между товариществом с ограниченной ответственностью - совместным советско-западногерманским предприятием "Ленинград Швабский домик" (далее - совместное предприятие) - и объединением общественного питания Петродворцового района был заключен договор аренды предприятия общественного питания от 28.02.1990 (далее - договор от 28.02.1990). Впоследствии Комитет по управлению имуществом Петродворцового района и совместное предприятие (правопредшественник общества "Ленинград - Швабский домик") заключили договор аренды имущества от 16.01.1995 N 16-00518 с правом выкупа арендованного имущества (далее - договор от 16.01.1995).

Свидетельством о собственности от 20.04.1995 N 20, выданным комитетом, удостоверялось, что в Фонд имущества Санкт-Петербурга передается принадлежащий государству имущественный комплекс, в который входят несколько зданий, включая основные строения общей площадью 394 кв. метра, складские помещения общей площадью 85 кв. метров и павильон площадью 99,8 кв. метра.

Эти объекты также перечислены в приложениях к договорам от 28.02.1990 и от 16.01.1995. Каждый из названных договоров содержит положения о необходимости проведения капитального ремонта нежилых помещений и общего капитального ремонта зданий.

Свидетельством о собственности от 03.05.1995 N 5402, выданным Фондом имущества Санкт-Петербурга, подтверждено право собственности совместного предприятия на имущественный комплекс, включая спорный объект. Основание выдачи свидетельства - выкуп государственного предприятия (кафе) объединения общественного питания Петродворцового района города Санкт-Петербурга по договору от 03.05.1995 N 5402.

Право аренды земельного участка, на котором расположены упомянутые объекты недвижимости, в том числе спорный объект, обществ "Ленинград - Швабский домик" и «Духан» подтверждено договорами аренды от 20.10.2000 N 16/ЗК-02327 и от 10.10.2003 N 16/ЗК-03562, содержащими указание на использование данного участка под кафе и объекты мелкорозничной торговли.

Актом межведомственной комиссии при территориальном управлении Петродворцового административного района от 25.10.2000 N 272, утвержденным главой этого управления 16.11.2000, летнее кафе “Петергоф" принято в эксплуатацию после окончания реконструкции.

Регистрирующим органом (управлением) 24.10.2006 зарегистрировано право собственности общества "Ленинград - Швабский домик" на одноэтажное здание кафе площадью 219,3 кв. метра. Целевое использование земельного участка (для размещения здания кафе) после реконструкции объекта изменено не было.

На основании договора купли-продажи от 01.11.2006, заключенного между обществами "Ленинград - Швабский домик" и "Духан", за последним 14.03.2007 зарегистрировано право собственности на спорный объект.

Суд первой инстанции удовлетворил иск комитета по мотивам отсутствия доказательств того, что спорный объект был изначально возведен в качестве объекта недвижимости и его реконструкция в 1990 - 2000 годах, в результате которой площадь объекта увеличилась с 99,8 до 219,3 кв. метра, произведена в установленном порядке. Реконструированный объект признан судом самовольной постройкой, поскольку земельный участок предоставлен обществу «Ленинград - Швабский домик» во временное пользование для использования под кафе, а не для возведения капитального строения с соблюдением процедуры предоставления участков для строительства, предусмотренной статьями 28, 29 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент заключения договоров аренды земельного участка в период реконструкции.

Суд апелляционной инстанции признал факт отнесения объекта к движимому имуществу до реконструкции не доказанным истцом и установил отсутствие нарушений градостроительных и строительных норм и правил при его реконструкции.

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции, подтвердил правомерность выводов суда первой инстанции и указал, что поскольку по окончании реконструкции на спорное здание как на объект недвижимости были оформлены документы технического и кадастрового учета, содержащие описание уже реконструированного объекта, именно после реконструкции объекта его собственник стал относиться к нему как к недвижимому имуществу.

Между тем выводы судов первой и кассационной инстанций содержат неверное толкование положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Кодекса самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Обстоятельства же дела свидетельствуют о том, что до реконструкции спорный объект входил в состав единого имущественного комплекса, который включал объекты недвижимого имущества, был расположен на специально отведенном земельном участке и приватизирован для осуществления предпринимательской деятельности в сфере общественного питания. Реконструкция спорного объекта произведена без нарушения целевого назначения земельного участка, градостроительных и строительных норм и правил, с получением необходимых разрешений на капитальное строительство. После реконструкции объекта и введения его в эксплуатацию земельный участок предоставлен собственнику объекта в аренду, целевое назначение участка не изменилось.

Принимая во внимание использование спорного объекта в течение продолжительного времени и объективную необходимость его реконструкции для целей предпринимательской деятельности, Президиум, исходя из принципа правовой определенности, не находит оснований для отнесения этого объекта к самовольной постройке по смыслу статьи 222 Кодекса.

При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2007 по делу N А56-10430/2007 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.01.2008 по тому же делу отменить.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2007 по данному делу оставить без изменения.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября 2008 г. N 6264/08

Текст постановления официально опубликован не был