Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 20 августа 2007 г. N 03-03-06/1/578 О порядке учета в целях налогообложения финансового результата заказчика-застройщика при поэтапном вводе в эксплуатацию объектов строительства

Справка

Вопрос: Просим дать письменный ответ на следующий вопрос.

ООО осуществляет долевое строительство группы жилых домов, выполняя при этом функцию заказчика-застройщика. Несмотря на то, что в течение срока строительства ООО начисляет выручку от оказания услуг заказчика- застройщика и уплачивает с данного дохода общеустановленные налоги, по окончании строительства объекта у нас также образуется внереализационный доход в виде экономии средств долевого строительства, рассчитываемой как разница между суммой полученных от инвесторов средств долевого строительства и затратами на строительство объекта, с которой нами также начисляются налоги.

Инвестиционными договорами на участие в долевом строительстве предусмотрено, что передача квартир и нежилых помещений инвесторам осуществляется только после получения застройщиком акта государственной приемочной комиссии о вводе дома в эксплуатацию. Однако за период строительства жилого дома порядок ввода построенных домов в эксплуатацию изменился. Так, в соответствии с п. 2 и 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ заказчик-застройщик должен получить от администрации города разрешение о вводе объекта строительства в эксплуатацию, который является основным документом, дающим право застройщику передавать квартиры инвесторам долевого строительства.

Однако в настоящее время налоговым законодательством РФ не установлен порядок и сроки определения финансового результата от долевого строительства.

Так, ранее общепринятой датой ввода объекта в эксплуатацию и исчисления налогов с прибыли считалась дата получения застройщиком акта государственной приемочной комиссии формы КС-14 и в месяце выдачи данного акта рассчитывался финансовый результат от долевого строительства.

В настоящее время согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Пунктом 2 статьи 8 данного Закона также установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Однако в последнее время все чаще встречается арбитражная практика, в соответствии с которой суды утверждают, что документом, на основании которого у застройщика возникает обязанность по начислению налогов с результатов долевого строительства дома, является акт приемки-сдачи законченных строительством квартир и нежилых помещений (например, постановление Федерального Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от 23.10.2006 г., дело N А17-3489/5-2005).

Администрация города планирует выдать нам решение о вводе части жилого дома в эксплуатацию (первых двух подъездов).

На основании вышеизложенного просим письменно ответить на следующие вопросы:

1. Возможен ли поэтапный ввод жилого дома в эксплуатацию, если администрация города выставит несколько решений о вводе дома в эксплуатацию, соответственно, есть ли обязанность начислять налоги с прибыли от строительства по каждому этапу (очереди) в отдельности?

2. Каким месяцем производить расчет финансового результата от ввода каждой части жилого дома в эксплуатацию:

- каждый месяц, в котором мы получаем разрешение о вводе части дома в эксплуатацию;

- месяц получения разрешения о вводе в эксплуатацию последней части строящегося дома;

- месяц составления с инвесторами долевого строительства актов приемки-сдачи построенных квартир и нежилых помещений?

Дополнительно сообщаем, что акты приемки-сдачи построенных квартир и помещений с инвесторами будем подписывать только после ввода всего жилого дома в эксплуатацию.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо от 27.07.2007 по вопросу учета в целях налогообложения финансового результата заказчика-застройщика при поэтапном вводе в эксплуатацию объектов строительства и сообщает следующее.

Как следует из письма, в связи с вступлением в силу норм Градостроительного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ изменился порядок ввода построенных жилых домов в эксплуатацию. В настоящее время помимо Акта государственной приемочной комиссии о вводе объекта строительства в эксплуатацию заказчик-застройщик должен получить от администрации города разрешение о вводе объекта в эксплуатацию.

При этом заказчик-застройщик осуществляет поэтапный ввод жилья в эксплуатацию.

Глава 25 "Налог на прибыль организаций" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не предусматривает отраслевых особенностей налогообложения налогом на прибыль доходов и расходов, возникающих в ходе строительства объектов недвижимости. Вследствие этого для указанных налогоплательщиков применяется общий порядок отражения в целях налогообложения прибыли организаций доходов и расходов, установленный главой 25 Кодекса.

Поскольку заказчик-застройщик осуществляет поэтапный ввод объекта строительства в эксплуатацию, то каждая сдача очередного этапа строительства должна быть оформлена соответствующим образом в порядке, установленном законодательством. Кроме того, осуществление заказчиком поэтапных расчетов за выполненные работы по строительству объектов жилья должно быть зафиксировано в учетной политике для целей налогообложения прибыли организаций.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 Кодекса в целях налогообложения прибыли доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления).

Соответственно согласно пункту 1 статьи 272 Кодекса расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений главы 25 Кодекса, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты и определяются с учетом положений статей 318 - 320 Кодекса.

Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок.

Таким образом, если инвестиционным договором предусмотрена поэтапная сдача объектов строительства, то заказчик определяет в целях налогообложения прибыли доходы и расходы по законченному этапу в том отчетном периоде, в котором подписано разрешение (решение) администрации города о вводе в эксплуатацию части жилого комплекса. Заказчик-застройщик исчисляет налог на прибыль организаций по каждому сданному в эксплуатацию этапу жилого дома.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 20 августа 2007 г. N 03-03-06/1/578

Текст письма официально опубликован не был