(1).jpg)
Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 29 мая 2013 г. по делу N 33-5029 (ключевые темы: квартира - проведение экспертизы - вентиляционные каналы - передача недвижимого имущества - многоквартирный дом)
Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 29 мая 2013 г. по делу N 33-5029
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Киселевой Н.В., судей Пьянкова Д.А. и Кузнецовой Г.Ю. при секретаре Кармановой Ж.П.,
рассмотрела в апелляционном порядке в открытом судебном заседании в г. Перми 29 мая 2013 года дело по апелляционной жалобе Ларионовой С.К. на решение Чернушинского районного суда Пермского края от 18 марта 2013 г., которым постановлено:
"Исковые требования Ларионовой С.К. к Тякину А.М., Тякиной Ш.Г. об уменьшении покупной стоимости жилого помещения, взыскании компенсации морального вреда оставить без удовлетворения"
Заслушав доклад судьи Пьянкова Д.А., пояснения представителя ответчиков Зверевой Е.Н., проверив дело, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Ларионова С.К., действуя за себя и свою несовершеннолетнюю дочь Ларионову А.В. обратились в Чернушинский районный суд с иском к Тякину A.M. и Тякиной Ш.Г. в котором просит: уменьшить покупную стоимость квартиры на *** рублей, обязать ответчиков возвратить истцам излишне уплаченную денежную сумму, взыскать компенсацию морального вреда в сумме *** рублей, судебные расходы.
В обоснование исковых требований истец указывает на то, что по договору купли-продажи от 27 апреля 2010 года в обще-долевую собственность истцы приобрели у ответчиков в собственность однокомнатную квартиры по адресу ****. Акт приема-передачи квартиры сторонами не подписывался. После осмотра квартиры явных недостатков обнаружено не было. Однако через месяц после вселения в квартиру, появился запах затхлости, сырости, в квартире повысилась влажность 10 января 2013 года истцы обратились в управляющую компанию ООО " ***", представитель которой осмотрела квартиру в присутствии истцов и составила акт о наличии вышеуказанных недостатков. Представителем компании в устной форме было отмечено, что нарушена естественная вентиляция помещения. Истцами были предприняты меры для устранения недостатков квартиры, а именно прочищена вентиляционная труба. Однако, после очистки вентиляционной трубы ситуация не изменилась. В помещении так же отмечен запах затхлости, плесени, сырости, влажность повышена, на оконных стеклах скопление воды в углах оконных проемов запотелость окон, в жилой комнате отслоение обоев, в углах на обоях плесень. На основании п. 13 договора купли-продажи истцы просят суд уменьшить покупную стоимость квартиры на *** рублей, обязать ответчиков возвратить истцам излишне уплаченную денежную сумму, взыскать компенсацию морального вреда в сумме *** рублей, судебные расходы, (л.д. 3-4).
Истец и представитель в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивали по доводам искового заявления.
Ответчики и их представитель с исковыми требованиями не согласились, указав на то, что сырости и плесени в квартире не имелось, состояние квартиры соответствовало нормативному. Истец осмотрела квартиру и согласилась с ее стоимостью. О причинах образования плесени им не известно.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит истец, указав на его незаконность и необоснованность. Истец указывая на доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении, ссылается также на акт ЮТО Роспотребнадзора от 07 марта 2013 г., которым было установлено наличие грибковых поражений на стенах квартиры, резкий запах плесени, необходимость проведения ремонтных работ для проживания в данной квартире, исходя из которого считает, что плесень не могла образоваться за короткий период времени. Отмечает, что при осмотре квартиры заметила пятно на стене, которое ответчики объяснили неправильной оклейкой обоев, при этом ответчики не отрицали, что в квартире периодически появляется влажность. Указала, что не обращалась в управляющую компанию до января 2013 г., поскольку полагала, что сырость появилась из-за температурного режима. Полагает необоснованной ссылку суда на акт осмотра квартиры от 16 ноября 2011 г. в связи с тем, что после данного осмотра прошел значительный период времени. Считает необоснованным вывод суда об отсутствии замечаний к квартире у ответчиков до ее продажи, поскольку 10 января 2013 г. было обнаружено, что вентиляционный канал квартиры забит. Указывает также на то, что суд необоснованно не разрешил ее ходатайство о проведении экспертизы, (л.д.110-112).
Ответчик Тякина Ш.Г. в письменном отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая на то, что ранее в квартире, при своевременном проветривании не обнаруживалась плесень. Отрицает доводы истца об обнаружении при осмотре квартиры истцом сырости, утверждая, что обнаруженное на стене пятно произошло от пыли. Ссылаясь на показания Анфаловой Г.В., указывает на то, что при составлении акта от 10 января 2013 г. не было установлено признаков сырости, а пятна были обнаружены не в том месте где имелось пятно при осмотре. Отмечает, что актом Роспотребнадзора было установлено соответствие показателей микроклимата норме, исправность вентиляции, отсутствие следов запотевания, то есть отсутствовали недостатки следствием которых могла стать плесень. Считает, что истец не смогла обосновать необходимость проведения экспертизы, а также не просила о проведении микологической экспертизы, (л.д.114-115).
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились истец Ларионова С.К., ответчики Тякин A.M., Тякина Ш.Г., извещенные о месте и времени судебного заседания.
Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции просила отказать в удовлетворении жалобы.
Проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия полагает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 16 октября 2012 года между истцами Ларионовой С.К., Ларионовой А.В. и ответчиками Тякиным A.M. и Тякиной Ш.Г. был заключен договор купли-продажи, согласно которому ответчики продали, а истцы купили однокомнатную благоустроенную квартиру по адресу **** стоимостью *** руб.
Положениями пунктов 8, 13 договора стороны пришли к соглашению о том, что на момент заключения договора в указанной квартире нет недостатков, снижающих ее потребительские качества, покупатели осмотрели квартиру в натуре, ознакомились с ее характеристиками, претензий не имеют. Если недостатки квартиры не были оговорены Продавцами, Покупатели, которым передана квартира ненадлежащего качества, вправе требовать по своему выбору от Продавцов в т. ч. соразмерного уменьшения покупной цены (л.д. 7-9).
Помимо договора купли-продажи стороны не оформляли передачу каким-либо иным документом, в том числе актом приема-передачи жилого помещения.
При осмотре квартиры, перед ее приобретением, как следует из пояснений истца, она обращала внимание на влажность в углах квартиры, подоконниках, наличие пятна на стене.
На основании вышеуказанного договора 22 октября 2012 г. было зарегистрировано право собственности Ларионовой А.В. (19/20 доли в праве), Ларионовой С.К. (1/20 доля в праве), что следует из соответствующих копий свидетельств о регистрации права (л.д.48-51).
Истец Ларионова С.К., как следует из ее пояснений, въехала в приобретенную ею квартиру 28 октября 2012 г., а спустя около одного месяца обнаружила недостатки в виде плесени на стенах.
Из исследованных судом актов обследования квартиры по адресу: ****, проведенных ООО "Жилищная компания" следует, что ответчики Тякины в период с 01 марта 2009 г. с жалобами на промерзание стен и перекрытия, на отсутствие тяги в вентиляционных каналах, запах затхлости, сырости не обращались, в частности 16 ноября 2011 года в квартире были произведены замеры температуры воздуха и в теплосетях, которые соответствовали нормативным (л.д.66,78).
10 января 2013 года, в результате осмотра квартиры ООО "Жилищная компания" выявлены по углам зала проявление по обоям плесени у окна справа 1,2 м X 0,30 м. в углу торцевой стены 1,2 м X 0,6 м. (л.д. 10, 66, 78).
Как следует из протокола (акта) санитарно - эпидемиологического обследования квартиры, проведенного 07 марта 2013 года специалистами ЮТО "Роспотребнадзора" на основании определения суда от 25 февраля 2013 года в результате обследования в квартире N ** по адресу **** выявлено: наличие грибковых поражений на торцевой и наружной стене жилой комнаты, оконных проемах, жилой комнате, прихожей, кухне присутствует резкий сильный запах от плесени на стенах, что не соответствует требованиям п. 9,1 СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях". Должностное лицо считает проживание в жилом помещении возможным при условии проведения ремонтных работ с использованием материалов, способствующих уничтожению грибков и плесени, (л.д. 79-83).
Считая, что появление в квартире неприятного запаха и плесени является существенными недостатками, которые не были оговорены ответчиками при продаже квартиры, истец обратилась к специалисту-оценщику. Согласно составленному отчету N004-13/р, размер уменьшения рыночной стоимости квартиры по адресу:. **** составил *** рублей, (л.д. 17-58).
Суд, принимая решении об отказе в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что истцом в соответствии со ст. 5 6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлены достаточные доказательства того, что квартира имела недостатки, которые бы снижали ее потребительские качества, с которыми истец не имела возможности ознакомиться при покупке, при проявлении должной осмотрительности. Требования о компенсации морального вреда не удовлетворены судом в связи с недоказанностью обстоятельств, предусмотренных ст. 150-151 ГКРФ.
Судебная коллегия считает выводы суда обоснованными, а решение не подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с ч.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ч. 2 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.Согласно ст.557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Частью 1 ст.475 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Исходя из вышеуказанных норм, необходимыми условиями реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с недостатками, образовавшимися до передачи товара, но и факт отклонения товара от условий о его качестве, которое содержится в договоре. При этом качество товара должно не соответствовать условиям договора, а выявленные после покупки недостатки не были явными, то есть не могли быть обнаружены при обычном способе приемки при должной внимательности и осмотрительности.
Указанные обстоятельства должны быть подтверждены надлежащими доказательствами, представленными стороной в соответствии с положениями статей 55-57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу ч.1, 3 ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств..Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Как следует из пояснений истца, при осмотре квартиры она наблюдала сырость стен, пятно на стене, где в последующем была обнаружена плесень, при этом, из содержания договора следует, что истец ознакомилась с квартирой в натуре, осматривала ее дважды, претензий к ее качеству не имела, таким образом, данные обстоятельства не повлияли на решение истца о приобретении квартиры, что свидетельствует о том, что она соответствовала требованиям истца.
Поэтому суд в данном случае, сделал обоснованный вывод о том, что при выборе квартиры истец не проявила должную степень заботливости и осмотрительности, поскольку при выявлении такого недостатка как сырость стен и наличие на них пятен, который с достаточной очевидностью мог свидетельствовать и о поражении стен грибком. При выявлении такого недостатка истец могла отказаться от заключения договора купли-продажи, провести более подробный осмотр с привлечением специалистов, однако заключила с ответчиками договор о приобретении данного жилого помещения.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Поскольку в договоре купли-продажи, отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества, а истец при осмотре квартиры видела ее недостатки и фактически согласилась с ними, указав в договоре на отсутствие замечаний и претензий, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для уменьшения покупной цены проданного недвижимого имущества.
Судебная коллегия считает возможным согласиться с выводом суда о том, что на момент заключения договора купли-продажи, фактической передачи, квартира не имела недостатков, которые бы снижали ее потребительские качества для истца, а ее санитарно -техническое оборудование и электрооборудование находились в технически исправном, пригодном для эксплуатации состоянии.
Доводы истца о том, что при передаче квартиры не был составлен акт приема-передачи не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований.
Согласно ч.1 ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
По смыслу данной нормы составление акт приема-передачи является одним из фактов, с которым закон связывает исполнение обязанности по передаче конкретного имущества, характеристики которого должны соответствовать договору купли-продажи.
Вместе с тем, по настоящему иску заявителем не ставится требование о передаче ей данного жилого помещения и факт передачи ей квартиры не оспаривается, в связи с чем доводы об отсутствии акта приема-передачи не имеют правового значения для разрешения заявленных истцом требований о снижении цены квартиры в связи с выявленными недостатками.
Согласно ч.1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
Положениями ч. 3 ст.86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса ...
Оценивая доводы жалобы о том, что судом не было разрешено ходатайство о проведении экспертизы, судебная коллегия отмечает, что в материалах дела имеется определение суда об отказе в удовлетворении ходатайства заявленного истцом в судебном заседании, а в протоколе судебного заседания - ссылка на его оглашение. Повторное же ходатайство о проведении такой экспертизы в суд апелляционной инстанции, истцом не заявлялось. Кроме того, истец не была лишена возможности провести исследование либо экспертизу по указанным ею вопросам за свой счет и предоставить соответствующее заключение в суд апелляционной инстанции, однако такие документы судебной коллегии представлены не были. Поэтому доводы истца о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы на законность и обоснованность принятого судом решения не влияют, так как истец, заявляя иск, обязана была представить любые допустимые доказательства в обоснование своей позиции. Таким образом, то обстоятельство, что судом первой инстанции было отказано в проведении экспертизы не может служить основанием для отмены судебного решения, поскольку истец не была лишена права предоставлять иные доказательства в обоснование своих доводов в суд первой инстанции, заявить ходатайство о проведении такой экспертизы в суд апелляционной инстанции либо предоставить судебной коллегии заключение такой экспертизы.
Таким образом, судебная коллегия также полагает верными оценку, данную судом в соответствии со ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представленным доказательствам, из которых явно не следует, что поражения грибком, установленные при осмотре квартиры 10 января 2013 г. и 07 марта 2013 г., образовались до приобретения квартиры истцом.
Кроме того, необходимо отметить еще и то обстоятельство, что приобретенная истцом квартира является составной частью многоквартирного дома и условия проживания в ней зависят не только от качества самого жилья, но и качества услуг по содержанию общего имущества. Поэтому очевидно, что повышенная влажность и образование грибка могли быть вызваны не только ненадлежащим содержанием квартиры до ее продажи, на что фактически ссылается истец, но и в связи с характером содержания общего имущества многоквартирного дома. На это может указывать то обстоятельство, что по заявке истца управляющей организацией была устранена закупорка вентиляционного канала, а также, на что ссылается истец в апелляционной жалобе, несоблюдение температурного режима. Данные недостатки относятся к содержанию общего имущества многоквартирного дома и также могли привести к повышенной влажности и поражению грибком.
Исходя из пункта 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Поэтому истец, как собственник жилого помещения вправе требовать от управляющей организации обеспечения условий, позволяющих проживать в принадлежащем ей жилом помещении, в том числу обеспечения условий, препятствующих увлажнению стен (сырости).
Из представленных же истцом доказательств, не ясно явилось ли поражение грибком и повышенная влажность недостатком самой квартиры или результатом содержания многоквартирного дома вцелом - несоблюдения температурного режима, периодичности проверки и очистки системы вентиляции, организацией, осуществляющей содержание данного многоквартирного дома, а также невозможно определить увеличился ли размер поражения и в каком размере, в каком денежном выражении за период владения квартирой истцом.
В отсутствие таких доказательств суд обоснованно не принял решение об уменьшении цены квартиры за счет ответчиков.
В части отказа в удовлетворении требований о компенсации морального вреда доводы к отмене решения истцом в жалобе не заявлены, поэтому в силу ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение в этой части судебной коллегией не обсуждается.
При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия считает обоснованным вывод суда об отсутствии достаточных доказательств заявленных требований, поскольку они основаны на полном и всестороннем исследовании доказательств, имеющихся в деле, а также правильном толковании норм материального права. Оснований считать выводы суда ошибочными не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Чернушинского районного суда Пермского края от 18 марта 2013 года оставить без изменений, жалобу истца Ларионовой С.К. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судья:
