Прецедент

Арендные отношения и сопровождающие их проблемы, связанные с пробелами в законодательстве, занимают большое место в экономической деятельности предприятий. Сразу несколько интересных решений по вопросам аренды вынесли ВАС РФ и ФАС МО.

Исследуя вопрос, правомерно ли требование арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате за период между моментами подписания договора и его регистрации, ФАС МО отправил дело на новое рассмотрение. В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения. Однако, как следует из п. 6 Информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66, соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора возникла ранее заключения договора. Арендатор в спорный период фактически не использовал земельный участок, поскольку не получал разрешение на строительство (постановление ФАС МО от 23 июня 2011 г. № Ф05-4849/11 по делу № 41-37447/2010).

ВАС РФ установил, что методика расчета арендной платы, включенная в договор в качестве его условия, не может изменяться в одностороннем порядке. Предпринимателю предоставили земельный участок в аренду. Затем полномочия по распоряжению данным имуществом перешли с местного на региональный уровень. От предпринимателя потребовали внести арендную плату, рассчитанную исходя из другого удельного показателя кадастровой стоимости, не указанного в договоре. Ее размер вырос более чем в 21 раз. Впоследствии утвердили новую методику расчета арендной платы, отличающуюся от той, которая была установлена договором. В данном случае плата увеличилась не вследствие повышения базовых ставок, а из-за того, что региональный орган в одностороннем порядке изменил методику расчета. Неправомерна ссылка нижестоящих судей на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. № 12404/09. Она распространяется на случаи, когда ставки арендных платежей утверждены нормативным актом, обязательным в равной степени для обеих сторон договора (постановление Президиума ВАС РФ от 5 июля 2011 г. № 1709/11).

В постановлении Президиума ВАС РФ от 12 июля 2011 г. № 3440/07 судьи указали, что спор о возврате из аренды нежилого помещения, занимаемого международной организацией, не подлежит рассмотрению в российском суде. Поводом для обращения арендодателя – органа власти в суд послужил отказ международной организации освободить арендуемые помещения после прекращения договора. В силу АПК РФ судебный иммунитет международных организаций определяется международным договором и федеральным законом. В данном случае применяется Конвенция об иммунитетах 1980 года. Помещения данной организации, а также архивы и документы, в т. ч. служебная корреспонденция, независимо от места нахождения являются неприкосновенными. Ее имущество и активы пользуются иммунитетом от любой формы административного и судебного вмешательства.