Постановление суда

Инвестиции в недвижимость: важные разъяснения высшего судебного органа

11 июля 2011 года принято остановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
Формально инвестиционная деятельность регулируется Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Законом РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Есть также законы, устанавливающие специальное регулирование для некоторых групп инвесторов, это Федеральный закон от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации».
В то же время отечественное инвестиционное законодательство – «общее», декларативное, практически не содержащее норм с конкретными правилами поведения участников инвестиционного процесса. В настоящее время нет единообразия ни у судов, ни и у юридического сообщества в вопросе квалификации инвестиционных договоров. Именно поэтому принятый ВАС РФ документ имеет большое значение для практической инвестиционной деятельности на территории России.
В рассматриваемом Постановлении Пленума ВАС РФ содержится прямое указание на применение к инвестиционным договорам правил, относящихся к таким гражданско-правовым договорам, как купля-продажа подряд и простое товарищество.
Однако, преследуя благую цель устранения разногласий по гражданско-правовой квалификации договора инвестирования, озвученный высшей судебной инстанцией подход, по мнению специалистов, порождает ряд налоговых рисков, связанных с переквалификацией договора. Хотя в большинстве случаев попытки налоговиков увеличить налоговую базу вследствие переквалификации договора инвестирования в договор подряда терпят неудачу, существуют и противоположные решения (см., например, постановления ФАС ВВО от 20 мая 2009 г. № А43-11534/2008-45-400, от 16 июня 2010 г. № А43-35272/2009). В случае признания договора инвестирования разновидностью договора подряда возникает риск включения в налоговую базу по НДС и по налогу на прибыль не только сумм вознаграждения или экономии застройщика, но и всех сумм как доходов от реализации работ.