Имущественный вычет при продаже недвижимости можно получить только в размере пропорционально своей доле

При продаже недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 года и находившейся в общей долевой собственности менее трех лет, налогоплательщик вправе претендовать только на имущественный налоговый вычет соразмерно своей доле. При этом доход от реализации собственники вправе разделить между собой по договоренности, независимо от размера их долей в праве собственности. К такому выводу пришли специалисты Минфина России (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 4 апреля 2016 г. № 03-04-05/18915 "О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности").

Они напомнили, что при продаже квартиры, приобретенной в собственность до 1 января 2016 года, которой владели менее трех лет, налогоплательщик вправе претендовать на имущественный вычет. Он не может превышать в целом 1 млн. руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ в соответствующей редакции). Также вместо получения данного вычета продавец может уменьшить доход от сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением реализованного имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ в соответствующей редакции). Но это возможно только, если такие расходы действительно были понесены налогоплательщиком.

При этом финансисты отмечают, что в отношении реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, применение имущественного вычета имеет особенности. Так, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества. Если речь идет об общей долевой собственности, то вычет предоставляется пропорционально доле налогоплательщика. Когда жилье было оформлено в общую совместную собственность, то вычет может распределяться между собственниками по договоренности между ними. Такие правила установлены в подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ в соответствующей редакции.

Но несмотря на это, финансисты указали, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 ГК РФ). Кроме того предусмотрено, что граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 1, ст. 421 ГК РФ). То есть условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законодательством. А значит, физлица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по НДФЛ.