Эксперты сошлись во мнении, что ослабление рубля – не повод менять условия валютного договора аренды

"Вынесенное судом решение не просто нарушает баланс между арендатором и арендодателем – оно разрушает бизнес арендодателей и банков, у которых арендодатели взяли кредиты. Именно на них суд, защитивший арендатора, возложил все риски и всю экономическую ответственность. В такой ситуации бизнес существовать не может", – так заместитель председателя Комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Тарнавский прокомментировал решение Арбитражного суда г. Москвы вчера на круглом столе в пресс-центре МИА "Россия сегодня".

Напомним, 1 февраля 2016 года данный суд изменил валютный договор аренды нежилых помещений путем включения в него нового условия. Суд установил так называемый валютный коридор – возможность для арендатора вносить плату за помещения по курсу 30 руб. за $1, если на дату платежа курс рубля к доллару будет ниже этой величины, либо по курсу 42 руб. за $1, если на дату платежа курс рубля к доллару будет выше (решение Арбитражного суда г. Москвы от 1 февраля 2016 года по делу № А40-№ А40-83845/15-54-532). Согласно заключениям экспертов, указанная в первоначальном договоре арендная плата с учетом роста курса доллара превышает рыночные величины платы за пользование аналогичным имуществом. По мнению Суда, значительное превышение рыночной стоимости арендной платы, как и значительное ее понижение, может повлечь за собой неосновательное обогащение арендодателя. При этом Суд посчитал, что изменение экономической ситуации – а курс доллара к рублю вырос в 2,5 раза по сравнению с тем, который существовал на момент согласования условий о порядке исчисления арендной платы – не является основанием для изменения или расторжения договора по п. 1 ст. 451 ГК РФ. В соответствии с этой нормой, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ). 

Составьте договор аренды нежилого помещения с помощью "Конструктора правовых документов" интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

"Даже советские суды во время Великой Отечественной Войны практически не изменяли условий договоров. Сторона, которая апеллировала к тому, что военные действия являются основанием для изменения договора, должна была доказать, например, что предмет договора был уничтожен во время бомбежки или контракт не был исполнен в результате эвакуации предприятия. Только с такими основаниями суды соглашались", – рассказал старший партнер Адвокатского бюро Forward Legal Алексей Карпенко. "В данной ситуации арендодатель сделал ставку на рост доллара и победил, а арендатор поставил на стабильность курса и проиграл. Такая игра характерна для рыночной экономики. Даже если арендодатель получает теперь сверхвыгоду – это нормально. Российская экономика очень нестабильна, и если на каждом резком повороте крупные контрагенты будут закидывать суды исками об изменении и расторжении договоров – мы откроем ящик Пандоры", – считает директор Юридического института "М-Логос" Артем Карапетов. "В Москве порядка 95% объектов недвижимости закредитовано в валюте. Это объясняется экономической целесообразностью: несколько лет назад валютные кредиты выдавали под 5-6% годовых, а рублевые – под 10-12%. Однако есть договор, и его необходимо уважать. Нельзя допускать подобных решений суда – бизнес сам должен прийти в равновесие. Теперь суды погрязнут в сотнях исков", – соглашается региональный директор Отдела финансовых рынков и инвестиций компании LJJ Евгений Семенов. Эксперты также отметили, что судьи не имеют экономического образования и не в состоянии оценить все бизнес-процессы. "На худой конец суд мог расторгнуть валютный договор аренды, но зачем же его менять? И почему суд установил именно такой валютный коридор – от 30 до 42 руб.?" – задается вопросами партнер Адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Дмитрий Степанов.

В настоящий момент решение Арбитражного суда г. Москвы обжалуется в Девятом арбитражном апелляционном суде г. Москвы.