Изменения в законодательстве Москвы не окажут существенного влияния на строительство и продажу апартаментов в столице

Отечественное законодательство определяет апартамент как номер, включающий спальные места и кухонный уголок (п. 2.7 Национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 51185-2008 "Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования"). Однако застройщики подразумевают под этим словом нежилое помещение, используемое гражданами для проживания.

В апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, а их владельца, как правило, ждет повышенный размер налогов – к примеру, такое правило действует в столице (ст. 1 Закона г. Москвы от 23 октября 2002 г. № 47 "О ставках налога на имущество физических лиц"). Коммунальные платежи тоже будут выше, чем в обычной квартире – ведь рассчитываются они исходя из того, что апартаменты используются для ведения бизнеса.

Кроме того, строительство апартаментов в отличие от строительства жилых домов, не предполагает развития дополнительной социальной инфраструктуры (п. 1 ч. 4 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ) – а значит, ближайшая больница или детский сад могут оказаться на внушительном расстоянии от объекта с апартаментами. И тем не менее, апартаменты весьма популярны у покупателей недвижимости из-за их относительно невысокой стоимости.

Власти столицы уже давно выражают обеспокоенность проблемой возведения апартаментов, ведь они создают дополнительную нагрузку на инфраструктуру. Так, этой весной председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев объявил о разработке законопроекта, который позволит приравнять апартаменты к объектам жилой недвижимости. В сентябре в Минстрое России порталу ГАРАНТ.РУ сообщили, что приравнять апартаменты к жилым помещениям пока не представляется возможным с правовой точки зрения, но проблема использования нежилых помещений в качестве жилых назрела – и решение ее еще предстоит найти.

Возможно, именно таким решением стало постановление Правительства Москвы от 11 ноября 2014 г. № 660-ПП (далее – Постановление). Если раньше апартаменты могли размещаться в гостиницах и других местах временного проживания, то теперь перечень последних ограничен: туда вошли только апарт-отели, сюит-отели, молодежные гостиницы (хостелы). Напомним, апарт-отели размещают гостей только в студиях или апартаментах (в том смысле, который придает термину «апартамент» законодательство). Сюит-гостиницы выше классом – их номерной фонд состоит только из номеров высшей категории (в том числе апартаментов). А молодежные гостиницы (хостелы) предполагают проживание гостей в многоместных номерах.

Разработчики Постановления поясняют, что оно призвано пресечь практику строительства апартаментов в составе многофункциональных комплексов или даже в качестве самостоятельных объектов капитального строительства. Это происходило как раз потому, что перечень объектов, в которых могут размещаться апартаменты, носил открытый характер – это давало возможность понимать под «другим местом временного проживания», к примеру, тот же многофункциональный комплекс.

После принятия Постановления в обществе сразу начались разговоры о том, что апартаменты как сегмент рынка недвижимости перестанут существовать. Мы узнали у экспертов, так ли это.

МНЕНИЕ


Ирина Доброхотова, председатель совета директоров ООО «БЕСТ-Новострой»:


"Речь идет не о запрете строительства апартаментов как таковых, а о более точном формулировании видов разрешенного использования объектов, в которых они могут быть размещены. Думаю, теперь строительство апартаментов на земельных участках, на которых предполагается возведение только нежилых помещений, будет ограничено. Что касается цен на апартаменты, то с принятием Постановления они вряд ли вырастут – в противном случае, реализовать апартаменты будет весьма сложно".

МНЕНИЕ


Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:


"Постановление кардинально не повлияет на рынок столичных новостроек. Большинство апартаментов уже сейчас строятся как объекты гостиничного типа. Хотя в целом стремление властей мне понятно: они хотели минимизировать нагрузку на инфраструктуру и транспортные сети. Такая нагрузка возникает при использовании апартаментов в качестве жилых объектов в случаях, когда застройщики не обеспечивают проекты соответствующей инфраструктурой".

МНЕНИЕ

Мария Литинецкая, генеральный директор ООО «Метриум Групп»:

"На какое-то время запрет на размещение апартаментов в «других местах временного проживания» приведет к уменьшению и снижению темпов выхода новых проектов. Но я уверена, что застой будет носить временный характер, потому что этот формат жилья интересен и застройщикам, и потребителям. Пока получение исходно-разрешительной документации на строительство нежилых помещений будет проще и дешевле, чем изменение вида разрешенного использования земли (например, с «объекты размещения офисных помещений» на «участки размещения многоквартирных жилых домов») и строительство жилья, апартаменты как класс не уйдут с рынка недвижимости".

МНЕНИЕ


Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments::


"Основной смысл изменений заключается в исключении из постановления Правительства Москвы от 25 мая 2011 г. № 228-ПП фразы «и прочих мест временного проживания». Это предполагает, что апартаменты должны сдаваться с отделкой и обслуживаться гостиничным оператором. Таким образом, нормы Постановления способствуют развитию гостиничных комплексов. В Москве рынок аренды в целом сложно назвать цивилизованным, и последние изменения связаны как раз со стремлением властей вывести его на новый уровень".

Все эксперты сошлись в одном – слухи о запрете на строительство апартаментов сильно преувеличены – застройщики, скорее всего, будут продолжать их строительство под видом гостиниц. Отметим, что нововведение не отразится на объектах, в отношении которых исходно-разрешительная документация была выдана до 11 ноября – начала действия Постановления. «Пострадать» от действия Постановления могут лишь объекты, согласование которых еще не завершено – в этом случае их судьба будет зависеть от категории земельных участков, на которых планируется их возведение.

Таким образом, апартаменты еще долго будут конкурировать с обычными квартирами.