Застройщик МКД не имеет права голосовать на общем собрании собственников жилья

© erix2005 / Фотобанк Фотодженика

УК безуспешно пыталась оспорить отказ органа ГЖН во включении нового МКД в реестр лицензий. Суды всех инстанций признали отказ законным, поскольку (Определение Верховного Суда РФ от 8 февраля 2024 г. № 305-ЭС23-29019):

• спорным решением УК отказано во внесении изменений в реестр со ссылкой на несоответствие заявления и приложенных документов подп."е" п. 5 Порядка № 938/пр;
• к заявлению был приложен протокол ОСС в МКД, согласно которому при проведении собрания участвовали 81,1% площадей (голосов ), из которых 95,6% составляли голоса застройщика МКД;
• в силу подп. "е" п. 5 Порядка № 938/пр проверка отсутствия признаков ничтожности решения ОСС отнесена к непосредственным полномочиям органа ГЖН, лишь отсутствие таких признаков позволяет принять уполномоченному органу положительное решение о внесении сведений в Реестр лицензий;
• в силу ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума;
• в рассматриваемом случае застройщик МКД не является собственником каких-либо помещений в доме, а по смыслу статей 44, 45, 47 и 48, а также ч. 2 и 3 ст. 161, ст. 162 и 164 ЖК РФ правом на принятие решения по выбору способа управления МКД и его реализацию наделены собственники помещений в МКД и лица, принявшие от застройщика помещения по акту приема-передачи;
• в силу положений статей 8 и 12 Закона об участии в долевом строительстве МКД застройщик не является владельцем помещений в МКД, построенных за счет средств участников долевого строительства;
• согласно Реестру собственников помещений / лиц, принявших от застройщика помещения по передаточному акту, зарегистрированное право собственности на помещения в МКД у застройщика отсутствует;
• при этом жилые помещения в спорном МКД не передавались и не могли быть переданы застройщику по передаточному акту от застройщика в силу его статуса (застройщика);
• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении спорного МКД не свидетельствует о возникновении у застройщика права собственности на помещения, построенные за счет денежных средств дольщиков, в том числе, ввиду невыполнения застройщиком мер по передаче объектов участникам долевого строительства;
• до передачи помещения в МКД по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик вправе участвовать в ОСС в МКД лишь в случае оформления права собственности на нереализованные помещения либо по помещениям, созданным застройщиком на собственные средства;
• в рассматриваемом случае материалы дела не содержат сведений, подтверждающих, что застройщик оформил право собственности на помещения, которыми он голосовал на спорном ОСС, либо указанные помещения созданы застройщиком на собственные средства;
• таким образом, застройщик был не вправе представлять интересы собственников помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве;
• при этом застройщик сам по себе, не являющийся собственником помещений в доме, не наделен правом на определение способа управления спорным МКД, и не вправе был определять способ управления при проведении собрания;
• в силу требований подп. "в" п. 16 Правил № 491, застройщик обеспечивает надлежащее содержание общего имущества МКД в отношении помещений в этом доме, не переданных иным лицам по передаточному акту, с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию самостоятельно (без заключения договора управления домом) либо путем заключения договора управления МКД с управляющей организацией в соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ. Однако возложение указанной обязанности на застройщика не означает, что ему предоставлено право принимать решение о способе управления МКД и выбирать УК на основании такого решения. В силу ч. 1, п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ только собственники помещений в МКД и иные лица, принявшие от застройщика помещения в МКД (обеспечившие строительство МКД), могут принять решение о способе управления своим домом. Данная правовая позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда РФ от 8 ноября 2021 г. № 308-ЭС21-21462, от 27 мая 2021 г. № 303-ЭС21-6729;
• кроме того, действующим законодательством установлен порядок управления МКД до передачи всех помещений их покупателям, который предполагает заключение временного договора с временной УК, целью которого является недопущение ситуаций, когда застройщики имеют возможность, пользуясь большинством голосов, навязывать текущим собственникам помещений в МКД, а равно потенциальным жителям дома свою волю относительно выбора УК, зачастую созданным самими застройщиками и при участии их учредителей, и (или) оказываемых ею услуг, в том числе, их стоимости.

Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела.