Председатель совета МКД может заключать договор с УК на основании простого большинства голосов

© Mix3r  / Фотобанк Фотодженика

Орган ГЖН отказался включать в реестр лицензий новый МКД. Основания - УК не подтвердила заключение договора управления МКД с собственниками помещений, владеющими более половины площадей в доме, как этого требуют ч. 1 ст. 162 ЖК РФ и пп."б" п. 5 Порядка № 938/пр. При этом УК приложила к заявлению об изменении реестра лицензий (а также разместила в ГИС ЖКХ) договор управления МКД, подписанный председателем совета данного МКД, уполномоченным на подписание договора управления решением ОСС.

Однако ОГЖН не стал рассматривать данный договор в качестве заключенного от имени всех собственников в МКД, потому что доверенностей от собственников приложено не было, а решение ОСС о наделении председателя совета МКД соответствующими полномочиями было принято 50,7% голосов собственников помещений в МКД от общего количества голосов собственников помещений в МКД. По мнению органа жилнадзора, принятие такого рода решения требует согласия собственников, владеющих не менее 2/3 всех голосов.

Суды первых двух инстанций согласились с доводами лицензирующего органа, однако суд округа признал действия ОГЖН незаконными:

• как следует из ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, по общему правилу решения ОСС по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД,
• в качестве исключения из данного правила ч. 1 ст. 46 ЖК РФ предусматривает отдельные случаи, к которым не относится случай наделения председателя совета МКД правом заключать с УК договор управления МКД, одобренный на ОСС, без оформления отдельных доверенностей от собственников,
• орган ГЖН, издавая оспариваемое распоряжение, исходил из того, что для наделения председателя совета МКД полномочиями на подписание договора управления на общем собрании собственников помещений требуется большинство от не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД, основываясь на п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ;
• между тем пунктом 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции ОСС отнесено принятие решения о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции ОСС;
• в спорном же случае идет речь о наделении председателя совета МКД на подписание договора управления МКД, а не о наделении полномочиями на принятие каких-либо решений;
• наделение председателя совета МКД правом на подписание договора с УК от имени собственников помещений МКД не следует отождествлять с передачей председателю совета МКД полномочий на принятие решений по вопросам, указанным в п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Подписание председателем совета МКД договора управления нельзя рассматривать как принятие им какого-либо решения. Решение о выборе УК и о заключении с ней договора зафиксировано в иных пунктах решения ОСС и не ставилось под сомнение органом ГЖН;
• таким образом, в рассматриваемом случае подлежало применению общее правило, предусмотренное ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, в соответствии с которым решения ОСС в МКД по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД.

Верховный Суд РФ отказал органу ГЖН в пересмотре дела (Определение Верховного Суда РФ от 27 ноября 2023 г. № 305-ЭС23-22413).