Как обесценение инвестиционной недвижимости влияет на налог на имущество?

© AndrewLozovyi / Фотобанк Фотодженика

Согласно ст. 375 НК РФ налоговая база по налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено этой статьей (Письмо Минфина России от 13.11.2023 № 03-05-04-01/108053). При определении налоговой базы такое имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации (Письмо ФНС России от 17 ноября 2023 г. № БС-4-21/14532@).

Пунктом 11 ФСБУ 6/2020 предусмотрено, что ОС, представляющие собой недвижимость, предназначенную для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости, образуют отдельную группу основных средств - инвестиционная недвижимость.

Исходя из п. 13 ФСБУ 6/2020 после признания объект основных средств оценивается в бухгалтерском учете по переоцененной стоимости или по первоначальной стоимости. Согласно п. 21 ФСБУ 6/2020 в случае, если организация приняла решение оценивать инвестиционную недвижимость по переоцененной стоимости, она должна применять этот способ оценки для всех объектов инвестиционной недвижимости. Первоначальная стоимость объекта инвестиционной недвижимости (в том числе переоцененная) пересчитывается таким образом, чтобы она стала равной его справедливой стоимости. Инвестиционная недвижимость, оцениваемая по переоцененной стоимости, не подлежит амортизации (пункт 28 ФСБУ 6/2020) и обесценению.

В соответствии с п. 38 ФСБУ 6/2020 организация проверяет основные средства на обесценение и учитывает изменение их балансовой стоимости вследствие обесценения в порядке, предусмотренном МСФО (IAS) 36 "Обесценение активов".

Минфин разъясняет, что исходя из взаимосвязанных норм законодательства РФ и МСФО 36, в отдельных организациях, осуществляющих, в частности, регулируемые виды деятельности, определяющим признаком обесценения активов, используемых при осуществлении таких видов деятельности, является отклонение фактических финансовых и нефинансовых показателей использования активов от плановых показателей. При этом в отношении таких активов возможны плановые операционные убытки и чистый отток денежных средств, которые могут полностью или частично компенсироваться государством. Соответственно показатели прибыли (уровня рентабельности) могут не являться определяющими показателями экономической эффективности в отношении таких активов. В связи с этим, исходя из цели использования таких активов, плановые операционные убытки и чистое выбытие денежных средств могут не свидетельствовать об обесценении данных активов в отчетном периоде и, следовательно, не рассматриваться в качестве признаков обесценения.

Поэтому, по мнению Минфина, установление правильности проведенного организацией обесценения возможно по итогам анализа не только проведенного теста на обесценение, но и достоверности ведения бухгалтерского учета и составления отчетности по указанной группе основных средств. Одновременно необходимо учитывать факты и обстоятельства, прежде всего свидетельствующие о том, что полное обесценение объектов ОС, подлежащих налогообложению, может быть достигнуто недобросовестными налогоплательщиками в результате совершения сделок, основной целью которых является неуплата (неполная уплата) суммы налога. В связи с этим требуют особого внимания такие факты, как, например, заключение налогоплательщиком заведомо убыточных договоров аренды. Таким образом, полное обесценение инвестиционной недвижимости требует оценки с точки зрения получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды путем применения схем незаконной оптимизации по налогу на имущество организаций.