Банк России: цель по снижению ставок по ипотечным кредитам до 8% реалистична

Ciklamen / Depositphotos.com

Согласно паспорту национального проекта "Жилье и городская среда" средний уровень процентной ставки по ипотечным кредитам в 2023 году должен составить 8,2%, а в 2024 – 7,9%. Это соответствует поставленной так называемым майским указом главы государства (Указ Президента РФ от 7 мая 2018 г. № 204) задаче по созданию условий для обеспечения населения доступным жильем, в частности путем его приобретения или строительства за счет ипотеки со ставкой менее 8%.

Как отметил в ходе состоявшихся вчера в Госдуме парламентских слушаний первый заместитель председателя Банка России Дмитрий Тулин, достижение обозначенных показателей в указанные сроки вполне реально, для чего регулятор будет вести работу по нескольким направлениям. Во-первых, принимать меры по обеспечению ценовой стабильности. "Прежде всего ставка по ипотечным кредитам зависит от стоимости их фондирования. Его источником выступают привлеченные средства: депозиты предприятий и вклады населения на срок свыше одного года – примерно в равных долях. Процентные ставки по вкладам граждан составляют в среднем 7% годовых, предприятий – 6,3-6,4%, текущая годовая инфляция – 5,2%. Если мы добьемся ценовой стабильности: инфляция снова снизится до уровня 4% – а это может случиться уже в первой половине следующего года – и удержится на таком уровне, что позволит "заякорить" инфляционные ожидания населения и бизнеса, то ставка будет выше, чем темпы инфляции, вкладчики будут готовы размещать деньги в банках надолго и стоимость фондирования в результате снизится в среднем до 5%", – пояснил эксперт.

Стоит отметить, что именно необходимостью вернуться к целевому показателю инфляции – 4% – в 2020 году регулятор объяснял свое решение об увеличении ключевой ставки с 7,5% до 7,75% годовых в прошлом году (информация Банка России от 14 декабря 2018 г.) и сохранении ее на данном уровне в текущем году (информация Банка России от 22 марта 2019 г.). Увеличение ключевой ставки напрямую сказалось на повышении средней ставки по ипотечным кредитам: с 9,5% в 2018 году до 10,5% к началу этого года. Тем не менее представители финансового рынка надеются, что в скором времени ключевая ставка снова будет уменьшена – по прогнозам председателя Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, это может произойти уже во второй половине текущего года, в связи с чем кредитным организациям предстоит снизить ставки по кредитам, включая, разумеется, ипотечные.

Следующий фактор, определяющий величину ставок по ипотеке, – так называемая спред-надбавка, учитывающая риски потерь банков по кредитам, в том числе при просрочке платежей. Несмотря на то что просрочка по ипотечным кредитам в настоящее время является одной из самых низких: по разным оценкам, от 1,1% до 1,7%, – соответствующая величина учитывается при определении размера ставки. Среди позволяющих снизить риски дефолта мер, которые начнут реализовываться в ближайшее время, нужно отметить в первую очередь ипотечные каникулы – уже с 31 июля попавшие в трудную жизненную ситуацию заемщики смогут обращаться к кредиторам с требованием о приостановлении выплат по кредиту или уменьшении размера платежей на определенный срок, не превышающий шести месяцев (Федеральный закон от 1 мая 2019 г. № 76-ФЗ). Применение данного механизма, по мнению руководителя Службы по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Банка России Михаила Мамуты, окажет положительное влияние на устойчивость рынка ипотеки в целом. И этот процесс уже запущен – с момента начала обсуждения соответствующего законопроекта количество жалоб заемщиков на невозможность обслуживания долга, по данным регулятора, уменьшилось почти на 40%, так как банки стали более активно помогать заемщикам, нуждающимся в реструктуризации кредита.

Кроме того, в этом году начнется поэтапное внедрение механизма предельной долговой нагрузки, что предполагает крайне затруднительное оформление нового кредита лицу, нагрузка которого по обслуживанию уже выданных кредитов превышает безопасный уровень, сообщил представитель Банка России.

Также обсуждается регулятором и возможность формирования ипотечных сбережений. Практика открытия жилищно-сберегательных вкладов с целью накопления необходимой для внесения первоначального взноса по ипотеке суммы, как отметил Анатолий Аксаков, уже частично реализуется в некоторых регионах России, в частности в Краснодарском крае и Республике Башкортостан, – с помощью таких вкладов и незначительного участия бюджетных средств регионов ипотеку получили более 10 тыс. человек. Учитывая введенные надбавки к коэффициентам риска в целях расчета кредитными организациями нормативов достаточности капитала для ипотечных кредитов с низким – менее 20% – первоначальным взносом (информация Банка России от 1 октября 2018 г.), можно предположить, что подобные вклады действительно могут пользоваться спросом. Однако перед тем, как предложить рынку такой инструмент для широкого использования, необходимо, по словам Михаила Мамуты, определить, как застраховать риски сильного изменения стоимости объектов недвижимости за период накопления средств, в также соотнести возможности по открытию таких вкладов с определенной обязанностью банка по предоставлению кредита.

Помимо рисков потерь по кредитам, влияют на размер ипотечных ставок и операционные расходы кредитных организаций, которые, по мнению экспертного сообщества, могут быть существенно снижены после перехода к электронным договорам. Напомним, с 1 января 2018 года права залогодержателей по ипотеке могут удостоверяться электронными закладными (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Но реализовать такую возможность на практике, как подчеркнул Анатолий Аксаков, пока почти невозможно, в том числе из-за недостаточной подготовленности к этому Росреестра, в связи с чем он попросил принимавшего участие в обсуждении представителя Минэкономразвития России (так как Росреестр – подведомственная министерству служба) поспособствовать исправлению ситуации.

Ставка по ипотечному кредиту непосредственно зависит и от закладываемой в нее банком величины прибыли, которую, в отличие от, например, стоимости фондирования, ограничить сложнее, отметил Дмитрий Тулин. Именно поэтому большое внимание предполагается уделять обеспечению условий для развития добросовестной конкуренции в сфере ипотечного кредитования. Например, расширению рынка ипотечных ценных бумаг. "Механизм секьюритизации займов по ипотеке был разработан АО "Дом.рф" [ранее – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. – ГАРАНТ.РУ] по поручению президента и успешно работает. За последние годы мы секьюритизировали, то есть перевели из ипотечных закладных в ипотечные ценные бумаги более 300 млрд руб. Пока это не очень большие объемы, но они растут уверенными темпами. При этом хотелось бы обратить внимание на высокое качество рынка – по ипотечных ценным бумагам вообще не было дефолтов. Даже по ипотечным бумагам банков, которые обанкротились, ушли в санацию, инвесторы не потеряли деньги. То есть это действительно надежный инструмент, обеспечивающий сохранность средств", – пояснил заместитель генерального директора АО "Дом.РФ" Артём Федорко. По его словам, в настоящее время Правительство РФ, Минфин России и Банк России разрабатывают дорожную карту по дальнейшему развитию рынка ипотечных ценных бумаг, реализация которой позволит увеличить объемы кредитования, обеспечить конкуренцию на ипотечном рынке, в том числе за счет создания условий для доступа на рынок небольших, а также региональных кредитных организаций, которые смогут выдавать значительные суммы кредитов.

Поскольку уже в июле этого года начнется переход на проектное финансирование жилищного строительства, в связи с чем рост стоимости жилья, по оценке представителей строительной сферы, может составить до 15%, эксперты считают необходимым предусмотреть возможность выделения из бюджета определенной суммы на субсидирование ставок по ипотеке в течение соответствующего переходного периода. Получит ли эта идея поддержку Правительства РФ, предположить пока сложно, тем более что Минфин России, как подчеркнул заместитель главы министерства Алексей Моисеев, в принципе против систематического субсидирования процентных ставок.