Стандартизация сервиса и усиление контроля за использованием средств собственников, или К чему готовиться управляющим организациям?

macrovector / Depositphotos.com

Управление многоквартирным домом может осуществляться непосредственно собственниками помещений, если в нем располагается не более 30 квартир, ТСЖ, жилищным кооперативом либо иным специализированным потребительским кооперативом или управляющей организацией (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса). Сейчас более 80% домов в стране, по словам председателя комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олега Мельниченко, обслуживаются управляющими организациями, то есть коммерческим сектором. По данным ГИС ЖКХ, насчитывается около 21 тыс. управляющих организаций с действующими лицензиями. При этом практика показывает, что регулирование деятельности управляющих организаций нуждается в совершенствовании. По результатам опроса региональных госорганов, включая государственные жилищные инспекции (далее – ГЖИ), комитет Совета Федерации выявил ряд ключевых вопросов в сфере ЖКХ:

• внедрения стандартов сервиса управления МКД как эталонного набора услуг и работ базового качества;
• усиления контроля и надзора за целевым использованием управляющими организациями денежных средств собственников, поступающих в качестве платы за содержание и ремонт жилого помещения – сейчас, например, рассмотрение соответствующих жалоб граждан не отнесено к компетенции ГЖИ, поэтому в случае поступления они перенаправляются в правоохранительные органы. Сенатор отметил, что из субъектов РФ поступили предложения по открытию специальных банковских счетов на дом, разработке унифицированной формы отчета управляющих организаций и разработке методики финансового аудита их деятельности, направленные на разрешение указанной проблемы;
• осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами унитарными предприятиями. Начальник правового управления ФАС России Артем Молчанов пояснил, что инициатива службы об ограничении создания ГУП и МУП связана не только со сферой ЖКХ. Согласно разработанному ФАС России законопроекту, который Госдума приняла 11 декабря 2018 года в первом чтении, унитарные предприятия планируется ликвидировать на всех конкурентных рынках.

У ГУП и МУП, в случае принятия закона на основе указанного проекта, по словам представителя ФАС России, будет три пути: реорганизация в хозяйственное общество, бюджетное учреждение или ликвидация. Между тем, Олег Мельниченко обратил внимание на то, что в некоторых регионах, в том числе северных, унитарные предприятия – единственные организации, с помощью которых возможно осуществлять управление МКД. В связи с этим, по мнению сенатора, следует еще обдумать целесообразность полного запрета на деятельность ГУП и МУП на конкурентных рынках, к которым относится и сфера ЖКХ, ведь реформа не должна быть направлена лишь на смену организационно-правовой формы хозяйствующих субъектов.

"Анализ правоприменительной практики показал необходимость ужесточения лицензионного контроля за управляющими организациями", – заметил на совещании в Совете Федерации заместитель Министра строительства и ЖКХ России Максим Егоров. В связи с этим Минстрой России подготовил законопроект об ужесточении административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирными домами. Им предусматривается, в частности, установление в КоАП ответственности за осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с грубым нарушением лицензионных требований в отношении юрлиц и ИП в виде штрафа в размере от 300 тыс. до 350 тыс. руб. и в отношении должностных лиц – от 100 тыс. до 250 тыс. руб. Для ИП и должностных лиц предполагается также альтернатива штрафу в форме дисквалификации на срок до трех лет. Напомним, что перечень грубых нарушений лицензионных требований с 26 сентября 2018 года закреплен в п. 4.1 Постановления Правительства РФ от 28 октября 2014 г. № 1110 "О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами". Однако, по мнению председателя комитета ТПП России по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрея Широкова, подобная инициатива вызывает серьезный вопрос о том, за счет каких средств управляющие организации должны будут уплачивать штрафы. Ведь реалии, по словам эксперта, таковы, что управляющие организации располагают только деньгами собственников помещений многоквартирных домов и не получают прибыли. Эксперт обратил внимание на то, что управляющие организации несут и налоговое бремя. При этом налоги начисляются вне зависимости от получения организацией средств от собственников помещений многоквартирного дома. Андрей Широков считает, что обсуждения заслуживает вопрос в целом о необходимости налогообложения в сфере ЖКХ. "Надо заниматься экономикой управления МКД", – подчеркнул эксперт. Он полагает, что следует определить минимальный стандарт стоимости управления многоквартирным домом.

Устанавливаются ли законодательством требования к уровню образования, квалификации, специальности должностных лиц управляющих организаций? Узнайте ответ в "Энциклопедии решений. Управляющие компании в многоквартирных домах" интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Для повышения клиентоориентированности управляющих организаций и в отношении стандартизации их деятельности многое, как отметил Максим Егоров, уже сделано. Так, с 1 марта 2019 года вступят в силу изменения в подзаконные акты, которыми регламентируется время дозвона в аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации (не более 5 минут), предусматриваются функция "обратного вызова" и возможность оставить сообщение службе на автоответчик – служба должна "перезвонить" или отреагировать на сообщение в течение 10 минут. Устанавливается время локализации аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем – 30 минут с момента регистрации заявки, ликвидации засоров (2 часа), устранения повреждений внутридомовых инженерных систем (не более трех суток), предоставляется гражданам возможность круглосуточного обращения в аварийно-диспетчерскую службу, вводятся требования к внешнему виду и оснащению сотрудников управляющих организаций (удостоверение, бейдж, бахилы) и т. д. (постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г. № 331). А генеральный директор Научно-исследовательского центра муниципальной экономики Борис Хмельников, например, считает, что для повышения качества обслуживания многоквартирных домов необходимо вывести положения о необходимости разработки инструкций по эксплуатации на каждый дом на законодательный уровень. Напомним, что сейчас этот вопрос регулируется ведомственным актом – приказом Министерства регионального развития России от 1 июня 2007 г. № 45 "Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома".

Председатель комиссии ОП РФ по территориальному развитию и местному самоуправлению, исполнительный директор НП "Национальный центр общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства"ЖКХ Контроль" Светлана Разворотнева видит проблему в том, что при отсутствии акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, качество оказываемых управляющей организацией услуг считается надлежащим (п. 15-17 Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность). "Это значит, что если люди не информированы о необходимости подписания актов, и они этого не сделали, то они не могут влиять на денежные потоки [речь идет прежде всего об экономии, полученной управляющей организацией по итогам периода управления МКД. – ГАРАНТ.РУ]", – пояснила эксперт. По ее мнению, целесообразно в сфере ЖКХ использовать номинальные счета (§ 2 главы 45 Гражданского кодекса). Эксперт также солидарна с Андреем Широковым в том, что необходимо разрабатывать экономически обоснованную методику расчета стоимости содержания МКД.

Светлана Разворотнева считает, что нужно переходить к типовой отчетности управляющих организаций. Кроме того, целесообразно, по ее словам, использовать и типовые договоры управления МКД, которые могли бы подразделяться, например, на пакеты услуг "эконом", "комфорт" и "премиум". Идею внедрения практики использования типовой документации в сфере ЖКХ поддерживает и директор саморегулируемой организации "Некоммерческое партнерство "Национальный жилищный конгресс" Татьяна Вепрецкая.