Как применять ГК РФ? О нюансах договорного права – Михаил Кротов

Можно ли признать недействительным договор найма, заключенный стороной, которая не вправе распоряжаться данным имуществом? Допускается ли включение в срочный договор пункта о его автоматическом продлении в случае, если одна из сторон не исполнила условия по договору в полном объеме? Что делать, если Росреестр отказал в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество из-за спора на участок, на котором находится это имущество? На эти и другие злободневные вопросы в области договорного права ответил полномочный представитель Президента РФ в Конституционном Суде РФ, заслуженный юрист РФ, к. ю. н. Михаил Кротов.

Едва ли. Конечно, важны формулировки договора аренды здания и характер капитального ремонта. Если речь идет о полном капитальном ремонте, то с собственником необходимо согласовать объем вложений, проект и прочие детали. Устроит ли собственника здание после капремонта с точки зрения его дальнейшей эксплуатации? Например, в здании располагался детский сад, а арендатор провел в нем капремонт и превратил помещение в ночной клуб. Понравится ли это собственнику? Не думаю. Поэтому для проведения полного капремонта собственник должен ознакомиться со всеми деталями и выразить свое согласие.

Если же речь идет о частичном капитальном ремонте (например, о восстановлении кровли или инженерных сооружений), то можно предположить, что согласие собственника было отражено в договоре аренды. Подтвердить или опровергнуть этот факт может деловая переписка между сторонами или показания свидетелей, присутствовавших при переговорах.

Я считаю, что договор найма подлежит прекращению. Однако если сданное в наем имущество является движимым (например, трактор), его можно по согласованию всех сторон заменить другим движимым имуществом. С недвижимостью сложнее – ее трудно заменить.

Что касается запрета распоряжаться имуществом без согласия собственника – этот запрет прямо предусмотрен законом (п. 2 ст. 295 ГК РФ). Таким образом, поселковая администрация действительно нарушила действующее законодательство.

Наше законодательство допускает ситуацию, когда лицо имеет права на недвижимость, но не обладает правом на земельный участок, на котором эта недвижимость расположена. Поэтому большой проблемы здесь я не вижу. Может быть, стоит оспорить действия регистратора? Ведь даже при наличии спора на участок здание можно зарегистрировать (п. 2 ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

ВСЕРОССИЙСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФОРУМ

21 сентября 2016 года

Реформа гражданского законодательства: проблемы корпоративного и обязательственного права
Купить запись

В любом случае, для разрешения этой ситуации нужно знать, о каком имуществе идет речь, какой возник спор и может ли взыскатель участвовать в этом споре. Если речь идет о потенциальной процедуре банкротства – надо вступать в спор. Если банкротства нет, стоит определиться, насколько взыскателя интересует данный участок земли. Например, в случае с многоквартирным домом взыскателя не должна особо беспокоить судьба земли под ним, – маловероятно, что квартиру отберут. В ситуации с частным домом все сложнее и, скорее всего, в спор придется вступить.

Договориться о таком порядке продления срочного договора в принципе допускается. Включить в договор можно любое условие, если оно не противоречит закону (ст. 421 ГК РФ). В том числе условие об автоматическом продлении.

Но я не очень понимаю, как это соотносится с нарушениями, допущенными одной из сторон. Представьте ситуацию, когда, например, подрядчик говорит: "Если вы мне не заплатите, я не буду выполнять работу, а договор подряда будет автоматически продлеваться на неопределенный срок". Такой договор не выгоден ни одной стороне, ни другой.

Если нарушение уже было допущено – в этом случае целесообразно договариваться об изменении условий договора. Ситуация, когда одна из сторон заранее планирует нарушать договор и хочет освободить себя от ответственности, противоречит законодательству.

Пока запись в ЕГРЮЛ не будет внесена, доля остается у продавца. Дело в том, что доля или часть доли в уставном капитале общества переходит к ее приобретателю с момента внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ (п. 12 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"; далее – закон об ООО). При этом сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, действительно подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 11 ст. 21 закона об ООО).

Это зависит от условий договора. Если банку-залогодержателю переданы все права, то банк и будет совершать отказ. Если банк-залогодержатель имеет только право участвовать в собрании – значит, лишь сам участник вправе совершить отказ от преимущественного права покупки отчуждаемой другим участником доли. Общего правила о том, как банк управляет ООО по договору залога, нет.

Но я сомневаюсь, что кто-то передаст банку все права, – общество все же переходит в залог как имущественная ценность, а не как корпоративное право.

Это право, поэтому можно его реализовать, а можно отказаться от его реализации. Однако предложить обществу купить долю нужно непременно – именно этот факт оценивают суды в случае возникновения спорных ситуаций.

Сегодня присутствует интерес к гражданскому законодательству, и это очень приятный факт. Когда 22 года назад принимался ГК РФ – такой активности не было, напротив, чувствовалось пассивное восприятие происходящего. И тем не менее, мне бы хотелось, чтобы на следующем форуме компании "Гарант" был еще более оживленный диалог спикеров со зрителями. А в целом Всероссийский юридический форум "Реформа гражданского законодательства: проблемы корпоративного и обязательственного права" – это замечательное явление!