Государственная жилищная политика: реформа жилищного законодательства

16 июля 2004 года в Центре информационных технологий компании "Гарант" состоялось интернет-интервью с Директором Департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства промышленности и энергетики Российской Федерации Кругликом Сергеем Ивановичем. 

Тема интервью : "Государственная жилищная политика: реформа жилищного законодательства".

Интервью организовано и проведено компанией "Гарант". Компания "Гарант" зарегистрирована в качестве Информационного агентства (свидетельство: ИА N77-14642). При распространении сообщений и материалов информационного агентства другим средством массовой информации ссылка на информационное агентство обязательна (ст. 23 Закона о СМИ).

Ведущая интервью - Комарова Татьяна Юрьевна ( заместитель директора по внешним связям компании "Гарант" ).

Ведущая:

Добрый день, уважаемые дамы и господа! Добрый день, уважаемая интернет-аудитория. Начинаем Интернет-интервью с Директором Департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства промышленности и энергетики Российской Федерации Кругликом Сергеем Ивановичем.

Сергей Иванович, позвольте поприветствовать Вас в компании "Гарант"!

10 июня 2004 года Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации приняла в первом чтении пакет из 27 законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. В их числе проект нового Жилищного Кодекса, а также проекты о внесении соответствующих изменений в Гражданский, Налоговый, Бюджетный и Градостроительный кодексы, в закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в другие нормативные правовые акты.

Данный пакет законопроектов предполагает введение принципиально нового подхода к регулированию базовых правоотношений в жилищной сфере.

Сегодня, на интервью с Сергеем Ивановичем Кругликом мы планируем обсудить вопросы, касающиеся получения и приобретения жилья в собственность, предоставления безвозмездных субсидий на приобретение жилья, вопросы, касающиеся ипотеки, ипотечных ценных бумаг, защиты прав инвесторов, а также комплекс вопросов о банкротстве и страховании ответственности при осуществлении жилищного кредитования. Стенограмма интервью будет размещена на Интернет-сайте компании "Гарант".

Позвольте перейти непосредственно к вопросам.

Сергей Иванович, каковы основные причины реформирования жилищного законодательства? Расскажите, пожалуйста, об основных направлениях реформы жилищного законодательства.

Круглик С. И.:

Добрый день всем участникам этой конференции. Мы сегодня живем по тому жилищному законодательству, которое сформировано в 1984 г. Сейчас назрела необходимость реформирования этого законодательства. Если говорить о Жилищном кодексе, то первые попытки преобразовать данный документ, который был разработан в 1983 г. и утвержден в 1984 г., были предприняты Правительством в 1996 г. Поскольку эта сфера отношений все эти годы являлась предметом некой спекуляции, то работа по реформированию продвигалась крайне тяжело. Был период (2000 г.), когда мы вносили 96 поправок в существующий Жилищный кодекс, поскольку он не соответствовал действительности. Тем не менее, все эти попытки не увенчались успехом. И тогда было просто принято решение сформировать новое законодательство, прежде всего Жилищный кодекс. Два года назад было разработано два варианта законопроекта. Один вариант был разработан Правительством, второй депутатами Госдумы, и в течение прошлого года мы сводили эти два документа воедино. Получился один законопроект. В случае его принятия будет отменена часть законопроектов, которые сегодня регулируют правоотношения в этом секторе. Это, прежде всего закон, от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики", закон от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" и др. Они будут поглощены новым законопроектом.

Осенью прошлого года проект Жилищного кодекса направлялся депутатами на экспертизу в Совет Европы. В этой экспертизе принимали участие пять экспертов из пяти стран, с которыми на протяжении двух дней потом обсуждали все основные аспекты этого кодекса, вносили коррективы. Основная проблема в том, что многие общественные отношения "ушли" в направлении рынка, а жилищные отношения у нас остались еще в социалистическом времени. Поэтому актуализация этой системы просто необходима.

Ведущая:

Что включает в себя пакет законопроектов по формированию рынка доступного жилья? Кое-какие из законопроектов я уже перечислила. Может быть, часть из этих законопроектов являются содержательными, а часть техническими?

Круглик С.И.:

Технических поправок, практически, нет. Основные изменения сведены в два основополагающих документа - Жилищный кодекс и Градостроительный кодекс. Хотя, если говорить о Градостроительном кодексе, он был принят в 1996 году. И поэтому, кажется, совершенно свежий документ. Тем не менее, законопроект имеет уже совершенно новую систему правоотношений. Если дистанцироваться от этих двух законопроектов, то все остальные поправки можно разбить на две части. Это, с одной стороны, для того, чтобы обеспечить спрос на этом рынке, и с другой стороны, это обеспечение предложения на этом рынке. Поэтому, независимо от того, поправки это в статью 284 Налогового кодекса, либо поправки в статью 446 Гражданского кодекса, они все были связаны с тем, чтобы, прежде всего, снять барьеры и ограничения, существующие на рынке жилья. Например, такие поправки, которые сегодня отменяют обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Присутствие такой нормы в законодательстве определяло то, что каждый, кто приходил на этот рынок, обязан был прийти в нотариат, заверить эту сделку и заплатить по результатам этого оформления 1,5% от стоимости недвижимости. Это, во-первых, достаточно крупная финансовая потеря. Во-вторых, это удостоверение не несет в себе никаких имущественных гарантий. С 1998 году при сделках с недвижимостью осуществляется регистрация прав на недвижимое имущество. С 1998 года работает эта система, и сохранился еще и нотариат. И вот теперь нотариат отменяется. Во всех развитых странах есть одна система . регистрация прав на недвижимость. Если взять нотариат, который существует сегодня во Франции, то нотариусы там особая каста людей, которая обладает огромным имуществом и несет ответственность этим имуществом за правомочность тех или иных сделок, которые удостоверяются. Мы не выбрали этот путь, отменили нотариат и ввели систему регистрации прав на недвижимое имущество. То есть, это вроде бы небольшая поправка, но на самом деле это влечет за собой достаточно серьезные изменения в системе регистрации прав. Поправок такого рода очень много. Я думаю, в следующих вопросах мы обязательно раскроем такие вещи, как отмена удостоверения или согласования сделок с органами опеки и попечительства. Вопрос отмены согласования сделок с органами опеки и попечительства обсуждался и в Совете Европы достаточно широко, и в Правительстве, поскольку, с одной стороны, мы затрагиваем интересы детей. Но нужно посмотреть и с другой стороны. Прежде всего, мы сейчас на всех родителей, у которых есть несовершеннолетние дети, накладываем презумпцию виновности. С этой точки зрения рассматривали эти правоотношения на Пленарном заседании Госдумы. Было принято решение отменить эту обязательную норм, но ввести следующую норму - регистрация сделок с имуществом граждан, у которых есть несовершеннолетние дети, может быть приостановлена, если есть обращение органов опеки и попечительства. То есть, полномочия органов опеки и попечительства значительно расширены. Только уже не собственник имущества должен к ним приходить, а они должны работать так, чтобы владеть всей информацией в отношении тех детей, права которых могут быть ущемлены за счет этой продажи. Вот такого рода поправки на сегодня присутствуют, и практически они пронизывают все 25 законов, которые вне Жилищного и Градостроительного кодекса.

Ведущая:

Можете ли Вы прокомментировать, в чем причина отклонения Госдумой альтернативных проектов по реформированию жилищного законодательства и такого быстрого принятия именно данного пакета законопроектов по формированию рынка доступного жилья?

Круглик С. И.:

На самом деле, если говорить об альтернативных законопроектах, то был всего один проект Жилищного кодекса, официально выдвинутый фракцией "Родина". До этого был еще один проект из Совета Федерации. Остальных альтернативных законопроектов в Госдуму не поступало. Во-первых, они были внесены с нарушением Регламента, и поэтому Госдума их не рассматривала. На самом деле тот Жилищный кодекс, который является сегодня законопроектом, принят в первом чтении. Еще раз хочу обратить внимание, что он разрабатывался начиная с 1996 г., и, в общем, это достаточно зрелый и по времени, и по содержанию документ. Мы его рассматривали в первом чтении без закона о введении в действие данного Жилищного кодекса. Эта ситуация сделана умышленно, для того, чтобы за время до обсуждения законопроекта во втором чтении, провести обсуждения с регионами, со всей общественностью. Рассмотрение должно проходить так: в первом чтении идет Жилищный кодекс, закон о его введении не рассматривается; во втором чтении идет Жилищный кодекс, в первом чтении идет закон о его введении. И так далее. Вот и вся альтернатива.

Ведущая:

Основной причиной недоступности жилья сейчас считается его высокая стоимость и низкая платежеспособность населения. Как предполагается преодолеть эти проблемы в новом пакете законопроектов? И вторая часть вопроса. Какую роль играют в этом процессе налоговые преференции?

Круглик С.И.:

На самом деле весь пакет действительно посвящен доступности. Что под этим термином мы все понимаем? Это, прежде всего, возможность приобрести жилье. Сегодня мы говорим о том, что порядка 10% населения имеют доступ на этот рынок. По нашим прогнозам после принятия пакета законопроектов к 2010 году до 30% населения будут иметь возможность доступа, прежде всего, к ипотечным кредитам и, соответственно, на этот рынок. Что делается для этого? С одной стороны, проекты направлены на снижение тех ограничений, о которых я уже упомянул, и многих других, которые приведут к снижению процентных ставок. В частности, внесение в статью 292 ГК РФ нормы, что с переходом права собственности владельца, исчезают права всех проживающих. И сегодня в проекте это записано, что снимает сразу два-три пункта рисков, либо риск невыдачи вообще ипотечного кредита, поскольку банк не может наложить взыскание на заложенное имущество. Поэтому это сразу предопределяет снижение ставки по ипотечному кредитованию. С другой стороны, этот рост, бесконечный рост цен на жилье. То есть, мы, с одной стороны, снижаем ставки, снимая всевозможные барьеры и риски, а с другой стороны, мы должны предпринять меры, которые бы не позволяли бесконечно и непрогнозируемо увеличивать стоимость жилья. Основная причина роста этой цены - это, прежде всего, отсутствие земельных участков, участков с подготовленной инфраструктурой, а также отсутствие процедур доступа к этим земельным участкам со стороны инвесторов. В соответствии в данными нашего анализа в среднем по России для того, чтобы инвестор пришел и начал строительство, проходит от 1,5 до 3,5 лет, застройщику необходимо собрать до 200 подписей для того, чтобы приступить к работам. И наша задача, с одной стороны, снизить процентные ставки. С другой стороны, сделать все для того, чтобы строительство стало более прозрачным и понятным как для застройщика, так и для населения.

Что касается налоговых преференций. Здесь лучше говорить о стимулирующих налоговых ставках. Допустим, когда начинается строительство вводится двойной налог на период строительства, допустим, два года для многоэтажного строительства. Для частного строительства прогрессирующий налог вводится только после 10 лет. Для многоэтажного дома два года Вы платите две ставки земельного налога. Если Вы уложились в срок, то одна ставка Вам возвращается. Если в срок не уложились, по окончании вводится 4-х кратная ставка. В этом заключается стимулирующая функция налогов. Вводятся и новые налоги. Налог на недвижимость. Опять же стимулирующая ставка, которая, в общем-то, должна объединить в себя два налога. Это налог на недвижимость и налог на имущество, все доходы от которого будут поступать в местные бюджеты, стимулируя сохранение ставки налога, а значит, содержание домов. А для того, чтобы развивать налоговую базу, нужно увеличивать жилищное строительство. Третий налог - это налог с продаж земель. В соответствии со ст.60 Бюджетного кодекса доходы от продажи земель на территории муниципальных образований распределяются поровну между муниципальным и федеральным бюджетами. Наша поправка предполагает, что все доходы от продажи земель под жилищное строительство будут направляться в местный бюджет с 1 января 2005 года. То есть это опять стимулирующий закон, который должен заинтересовать муниципалитеты в развитии жилищного строительства.

Ведущая:

Какие меры по демонополизации рынка жилья предполагается законопроектами? За счет чего предполагается стимулировать рост предложений жилья? На вторую часть вопроса Вы, пожалуй, уже ответили.

Круглик С. И.:

Да, я частично уже ответил на вторую часть вопроса. Что касается первой части, то основные положения будут изложены в двух законах: в Градостроительном кодексе и законе о тарифном регулировании деятельности коммунальных организаций, который является одним из самых спорных сегодня, поскольку затрагивает и закон о газоснабжении, и закон об электроснабжении. И вот уже сегодня мы в рамках рабочей группы в промежутках между первым и вторым чтением еще раз со всеми экспертами анализируем этот закон для того, чтобы он действительно стал приемлемым для всех систем и был направлен на интересы населения. В этом законе есть новая норма о подключении новых потребителей, т. е. вводится тариф на подключение. Например, застройщики после приобретения земли уже будут понимать, какие нужны затраты для того, чтобы построить этот дом. И муниципалитет за счет этого тарифа и за счет новых потребителей обеспечивает к новым площадкам подведение всей инфраструктуры за счет денег с этого тарифа. А вторая новелла, которой посвящен в общем-то практически весь Градостроительный кодекс, связана с необходимостью отработки процедуры территориального планирования муниципальных образований с выбором специальной зоны под жилищное строительство с привлечением всего населения к этому процессу. Все это будет просто регламентировано в этом законопроекте. Таким образом, будет контроль за развитием строительства со стороны населения и будет прозрачность всех процедур, поскольку в законопроекте прописывается даже процедура торгов (за сколько дней нужно будет оповестить, как будут проходить процедуры, в каких средствах массовой информации и т.д.). Все это позволит всем участникам строительного рынка принимать участие в этих конкурсах для того, чтобы обладать правами на застройку, и будет являться мерой демонополизации рынка жилья.

Ведущая:

Одним из основополагающих законопроектов, принятых Госдумой в первом чтении, является проект Жилищного кодекса Российской Федерации. Какие принципиально новые положения, регулирующие жилищные отношения, включены в этот законопроект?

Круглик С. И.:

Вопрос достаточно сложный, поскольку это действительно большой документ. Я уже говорил, что он почти 10 лет находится в стадии разработки. Чем он отличается от того, по которому мы сегодня живем? Если сегодня в Жилищном кодексе 1984 г. прописано, кто имеет первоочередное право стоять в очереди на получение жилья, кто без очереди может получить жилье, то сегодня в Российской Федерации в очереди стоит 4,4 миллиона семей (период стояния в очереди длится от 15 до 20 лет). То есть, этот социалистический принцип, что все кому надо встаньте в одну очередь, приводит к тому, что большую часть своей жизни мы проводим в очередях. Поэтому один из принципиальных вопросов этого законопроекта - это то, что бесплатное жилье предоставляется муниципалитетами двум категориям граждан. Первая категория граждан - это малоимущие граждане. Вторая категория . это те граждане, перед которыми государство несет свою ответственность по обеспечению жильем, что отражено в федеральном законодательстве. Это, прежде всего, военнослужащие и все приравненные к ним граждане. Причем в законопроекте сразу прописывается, что им предоставляется жилищная субсидия для приобретения жилья.

В новом Жилищном кодексе наряду с правами собственника прописывается процедура найма жилья. Сегодня в мире порядка 20-30% населения в разных странах проживает не в собственном жилье, а в наемном жилье, и многие люди живут, рождаются и умирают в этом наемном жилье, никогда не имея в собственности своего жилья. Поэтому мы вводим впервые такой институт как сдача квартир. Сейчас он нелегально существует у нас. Мы говорим о том, что появляется для людей новая возможность просто снимать жилье, для бизнеса - строить жилье, владеть этим жильем и предоставлять его в аренду. То есть, это совершенно беспрецедентно новая вещь, которая позволит развиваться бизнесу, людям быть мобильными, и ехать жить туда, где есть работа, где есть возможность удовлетворить все свои нужны, которые возникают в тот или иной промежуток времени. Мы все прекрасно знаем, что по Конституции никто не может быть лишен жилья. Тем не менее, в законодательстве есть две нормы-исключения: там прописано, что в случае неуплаты за коммунальные услуги или в случае неисполнения обязательств, допустим, по ипотечному кредитованию, человек выселяется из жилья и переселяется в жилищный фонд по нормам общежития. Ни один человек не должен быть лишен жилья. Допустим, если человек не исполняет свои обязательства по ипотеке, его переселяют, банк реализует жилье, гасит свои убытки, связанные с этим кредитом, разницу возмещает человеку. В этот период он живет в специализированном жилищном фонде, после чего человек либо на остатки средств приобретает другую квартиру, либо, если он потерял способность платить в силу форс-мажорных обстоятельств, муниципалитет может предоставить ему бесплатное жилье уже как социальное жилье.

В законопроекте регламентирован процесс, связанный с обменом жилья. Он производится только внутри фонда социального жилья для того, чтобы этот фонд не размывался. Стоит отметить, что при переходе грани от малоимущих к более обеспеченным, никто не говорит, что человек должен покинуть эту квартиру, эта система регулируется платежами. Если для социального найма отсутствуют капитальные вложения, то для найма и для собственников в структуре платежей присутствуют капитальные затраты на восстановление этого жилья. То есть, в Жилищном кодексе прописывается и вся структура платежей, и порядок управления многоквартирными домами, и жилищные кооперативы и др.

Ведущая:

Спасибо. Не могли бы Вы сказать, какие категории граждан, в соответствии с проектом Жилищного кодекса, будут иметь право на бесплатное получение жилого помещения по договору социального найма?

Круглик С. И.:

Только малоимущие. Сегодня обсуждается вопрос по введению еще одной из категорий, такой как дети-сироты. Потому что действительно сложно придумать какой-то механизм их обеспечения, ну и сложно ввести одну какую-то категорию. Причем здесь нужно сказать, что если Жилищный кодекс будет принят в этом году, то это не означает, что с 1 января 2005 г. все те, кто стоят в существующей очереди, должны разбежаться. Очередь сохранится, и она будет существовать по нормам существующего законодательства, поскольку закон обратной силы не имеет.

Ведущая:

Соответственно, это требование и понятие "малоимущий" будут применимы только к тем, кто будет вновь вставать на очередь?

Круглик С. И.:

Совершенно правильно.

Ведущая:

То есть те, кто стоят сейчас в очереди, не должны будут предоставлять справок о доходах?

Круглик С. И.:

Как стояли, так и будут стоять, и будут обеспечиваться жильем в соответствии существующим законодательством. Гораздо лучше взять кредит, хотя это уже другая тема для разговора, и стремиться выплатить этот кредит, т.е. все-таки это серьезный стимул и к труду, и ко многим другим вещам.

Ведущая:

Скажите, пожалуйста, предусматривается ли проектом Жилищного кодекса порядок признания гражданина малоимущим и нуждающимся в улучшении жилищных условий? Почему это отнесено к компетенции органов местного самоуправления?

Круглик С.И.:

Такого порядка не предусматривается. Это отнесено к компетенции органов местного самоуправления субъектов Российской Федерации, т.к. у каждого муниципалитета свои возможности, свой уровень жизни, свои потребительские корзины. И поэтому это их задача, и они должны будут это определять. Определение уровня, при котором гражданин признается малоимущим, в части жилья, это опять-таки прерогатива местного самоуправления и субъекта Российской Федерации. Вторгаться в их компетенцию мы просто не имеем права, поскольку жилищное право - это предмет совместного ведения.

Ведущая:

Но, с другой стороны, будет ли на федеральном уровне вестись какой-то мониторинг и на его основании какие-то другие действия с тем, чтобы не произошло разрыва? Все-таки у нас должно быть единое экономическое, правовое и социальное пространство. Не будет ли резких скачков? Например, Москва, Московская область, и какие-то еще окружающие субъекты.

Круглик С.И.:

Не то, что будет. Это уже есть. На том же заседании Правительства, когда пакет вносился в ГД, было принято решение о формировании мониторинга рынка жилья. Ежегодно в марте месяце Минпромэнерго представляет Правительству РФ доклад о формировании рынка жилья в реальном времени. Докладывает о том, что и где происходит, включая изменения в региональном законодательстве, объемы строительства, а также меры по развитию системы ипотечного кредитования и защите прав потребителей.

Ведущая:

Раз уж мы заговорили о компетенции органов разного уровня. По какому принципу вообще предполагается разграничить компетенцию между органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Федерации и органами местного самоуправления по жилищным правоотношениям?

Круглик С.И.:

Что касается изменений в налоговом законодательстве в части жилищных правоотношений, безусловно, никакого разграничения не будет. Установленные налоги едины для всех. Жилищный кодекс предполагает обязательное принятие региональных законов. Что касается Градостроительного кодекса, уже сегодня в трех регионах мы начинаем отрабатывать модели региональных градостроительных кодексов. То есть это достаточно серьезный пласт нормативной базы федерального уровня, регионального и местного. Это целая цепочка по каждому законопроекту из пакета, за исключением, может быть, 7-8 законов, которые впрямую декларируют поведение каждого уровня власти.

Ведущая:

А в отношении Положения о порядке постановки на учет?

Круглик С.И.:

Все это будет разрабатываться на региональном уровне. Мы сделаем обязательно "шаблоны" - унифицированные формы, на которые регионы могут ориентироваться, либо брать за основу. Но, все-таки, это будет решение органов местной власти. Но для того, чтобы не было "перекосицы" от Петропавловска-Камчатского до Калининграда, мы будем растолковывать и стремиться к единым методикам.

Ведущая:

На каком уровне власти будут приниматься решения о внеочередниках, первоочередниках? И вообще будет ли этот порядок сохранен?

Круглик С.И.:

Я сказал, что внеочередников, первоочередников больше нет. Будет единая очередь из малоимущих. Мы планируем, что человек не будет задерживаться в таких очередях более 3-5 лет. Расчеты мы делали на основе прогнозов Министерства экономического развития, имея ввиду доходную часть населения, уровень жизни которой должен подниматься, и формирование местных бюджетов в соответствии с новыми изменениями бюджетной и налоговой систем. Такая очередь малоимущих не должна составлять более 3-5 лет. Это является одним из основных показателей жилищной программы, которую мы начинали делать в 1992 году.

Ведущая:

То есть получается, что будет, условно говоря, две очереди, очередь малоимущих и очередь тех, кто стоит там давно?

Круглик С.И.:

Совершенно верно. То есть сохраниться та очередь, которая сформирована до 01.01.2005 г., но с ней будет "разговор особый", проводить который будут муниципалитеты. Потому что не должны люди стоять в очереди15-20 лет. Можно придумать механизмы поддержки. Допустим, погашение первого взноса со стороны муниципальных бюджетов либо заемных средств. В этом случае человек не будет стоять в очереди оставшиеся три или пять лет. Нужно ценить в жизни каждый год, каждое мгновение. Такой механизм позволит не стоять в очереди, а нормально жить уже сейчас. Соответствующие рекомендации для муниципалитетов будут разработаны.

Ведущая:

Изменены ли правила обмена жилых помещений?

Круглик С.И.:

Нет, все осталось по-прежнему, и это, в общем-то, остается в сфере правоотношений, которые регламентируются гражданским законодательством. Единственное, что будет урегулировано жилищным законодательством, - это обмен, допустим, внутри социального найма, поскольку жилье, предоставляемое по договору социального найма, находится либо в муниципальном, либо в государственном жилищном фонде. В рассматриваемом случае регламентируется, что обмен должен быть только внутри жилищного фонда, предназначенного для предоставления по договору социального найма. Все это делается для того, чтобы не размывался социальный фонд, поскольку, проанализировав ситуацию в странах бывшего социалистического лагеря, мы выяснили, что в некоторых странах вообще нет социального жилья. Однако в Скандинавских странах 30-40% социального жилья. Поэтому мы определились, что у нас все-таки должно быть порядка 15-20% социального жилья для удовлетворения потребностей тех людей, которые не могут самостоятельно действовать на жилищном рынке.

Ведущая:

Планируются ли изменения в отношении институтов служебного жилья, общежития, специализированного жилищного фонда, может быть, гостиничного фонда?

Круглик С.И.:

Серьезные изменения. Упраздняется институт служебного жилья муниципальных, унитарных предприятий. Сегодня это один из основных элементов разбазаривания, по-другому не назовешь, жилищного фонда, так как сейчас нет ничего проще как "заслужебить" жилье, а потом его "расслужебить" через полгода. В первую очередь, изменилось правовое регулирование сферы трудовых отношений. Частные компании управляют и эксплуатируют жилищный фонд. И уже совершенно никого не волнует, где живет их дворник: в соседнем доме или в соседнем городе. То есть этот институт претерпевает серьезные изменения. Сохраняется служебное жилье, прежде всего, для военнослужащих и тех людей, которые тесно связаны с работой в местности, где просто нет жилья: на железнодорожных станциях, метеостанциях и так далее, то есть где находится только ведомственный жилищный фонд.

В отношении общежитий нормы ужесточаются. Если оно построено для целей обучения либо для производственного цикла, сроки проживания четко ограничены сроками учебы или трудовых отношений. После чего соответствующие права на жилое помещение утрачиваются.

Ведущая:

А что будет с теми, кто закончил учебу, уволился с работы, при этом, у них нет другого жилья? Таких людей будут выселять в какой-то специализированный фонд?

Круглик С.И.:

Понимаете, вопрос очень интересный. Мы всегда говорим, а что с ними будет? Нужно говорить конкретно, с кем. Я учиться приехал, а не получить общежитие пожизненно. У нас есть города, где до 20% населения живет в общежитиях. Разве это нормально? Такую возможность мы искореняем сразу. И говорим, что общежитие - это временное жилье, которое используется для конкретных целей, но не для постоянного проживания. Поэтому прежде чем ехать учиться или приходить на завод на работу, нужно думать, а куда ты пойдешь жить потом.

Ведущая:

Вы уже кое-что упомянули по поводу статуса помещения, приобретенного за счет кредита. В связи с этим, хотелось бы спросить: затрагивает ли проект Жилищного кодекса вопросы, связанные с утратой жилого помещения, приобретенного за счет кредита банка, в результате обращения взыскания на данное помещение?

Круглик С.И.:

Безусловно, затрагивает. Я достаточно подробно рассказал, что в Жилищном кодексе предусматривается специальный фонд для отселения людей, утративших жилое помещение, приобретенное за счет кредита банка, в результате обращения взыскания на данное помещение. Это связано с тем, что это сегодня существует серьезный барьер, не дающий возможность обратить взыскание на помещение при переходе прав на жилье, поскольку в этом помещении остаются мамы, папы, которых и не выпишешь, и вообще никуда не денешь. А второй барьер в том, что некуда девать этих людей. По Конституции нельзя человека выбросить на улицу, но никто и не преследует такой цели. Поэтому мы в Жилищный кодекс вводим нормы о специализированном фонде по нормам общежития, куда переводятся люди в зависимости от результатов реализации помещения (в зависимости от того, сколько там человек проживало, какой был первый взнос, какие были платежи, в какой период). Банк же гасит все свои обязательства, которые у него возникали, а оставшиеся деньги человеку возвращаются и он принимает самостоятельное решение: либо он приобретает жилье, либо берет другой займ, либо берет меньшую квартиру и так далее. То есть, у каждого будет выбор. А если у человека нет возможностей, то он сразу становится автоматически нуждающимся, и у муниципалитета появляется возможность его поставить в очередь. И живя в этом фонде, через какой-то период он может получить квартиру по договору социального найма. Причем договор социального найма, я хочу еще раз сказать, это бессрочный договор, а договор найма заключается на срок до 5 лет.

Ведущая:

То есть, живя в этом специализированном фонде, человек заключает договор социального найма?

Круглик С.И.:

Безусловно, поскольку это будет все-таки жилье из социального фонда.

Ведущая:

Но это будет носить временный характер?

Круглик С.И.:

Да, это будет носить все равно временный характер в данном случае, поскольку человек там будет находиться временно для того, чтобы разобраться с какой-то ситуацией.

Ведущая:

А вот институт договора найма, который Вы упомянули, будет содержать разумные, доступные для большинства населения ставки арендной платы за жилье (или как ее еще можно назвать)?

Круглик С.И.:

Назовем ее платой за найм. Она будет включать все расходы по содержанию здания, в котором Вы живете. Прогнозировать сейчас, каким будет размер этой платы, сложно. Но раз мы говорим о бизнесе, который будет развиваться, то чем больше таких домов будет в населенном пункте, тем ниже будет плата. Безусловно, первоначально плата будет достаточно высока, но высокая цена будет приводить к тому, что никто это жилье снимать не будет.

Ведущая:

А только частные инвесторы будут строить эти дома, или такие дома будут строиться и за счет государственных и муниципальных средств?

Круглик С.И.:

Муниципалитетам мы оставили социальный фонд. Пусть они занимаются своими функциями. А бизнесом будет заниматься частный сектор.

Ведущая:

Что послужило причиной правовой регламентации вопросов, касающихся не только правового положения членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, но и вопросов создания и деятельности ЖСК?

Круглик С.И.:

Ну, наверное, все-таки в меньшей степени регламентация касается ЖСК. В большей степени регламентация связана с двумя другими законами. Это законы "О жилищных накопительных кооперативах" и "О долевом участии в жилищном строительстве". То есть, здесь речь идет о двух таких аспектах, которые сегодня у нас никоим образом не защищены законодательством. Регламентировать вопросы, связанные с жилищно-накопительными кооперативами, необходимо, поскольку они зачастую функционируют по принципу финансовой пирамиды. У нас есть такой пример: в Башкирии существует жилищно-накопительный кооператив с 30 тыс. членов. Реализуется, как в любой системе подобного рода, такая схема приобретения жилья, что за счет трех участников жилье приобретается, допустим, четвертому. А в конце всегда остаются какие-то люди, которые остаются без жилья, и взять им его негде. Вот поэтому нужна жесткая регламентация этих вопросов. И в этой связи у нас возникла достаточно серьезная полемика, как регламентировать количество участников. Должно быть там 30 тыс. участников, но тогда, в общем-то, система становится неуправляемой, либо должно быть максимум 2 тыс. участников. А если мы рассмотрим жилищно-строительный кооператив, то там все проще регламентируется. Люди собрались для того, чтобы построить дом. А в случае с жилищно-накопительными кооперативами люди собираются, чтобы сложить деньги. Совершенно другая ситуация. Кроме того, очень серьезное идет обсуждение вопросов защиты прав дольщиков строительства. Многие сегодня расценивают, что неправильно вносить эти поправки в закон "О защите прав потребителей", поскольку это, в общем-то, инвестиции, и поправки должны быть внесены в закон об инвестициях. Но мы все-таки считаем, что, так как большинство просто именно приобретают жилье в такой форме, поскольку это наиболее дешевый способ - вложение средств на начальной стадии строительства, поправки необходимо внести в закон "О защите прав потребителей". Для того, чтобы люди могли быть спокойны за вложенные средства, будут заводиться специальные книги, в которых должны будут регистрироваться суммы взноса каждого за свою квартиру, чтобы финансовые органы могли осуществлять надзор за строителями как в части правильного ведения этих книг, так и в части использования средств.

Ведущая:

А скажите, пожалуйста, будет ли какая-то норма, которая бы все-таки фиксировала, что строительные компании, собирающие деньги у граждан на строительство жилья, были бы обязаны заключать договоры или подряда, или какие-то еще, но не инвестиционные договоры? Потому что эта практика общеизвестна, и граждане всячески уклоняются от заключения подобных договоров, но их вынуждают это делать, тем самым лишая граждан возможности воспользоваться правовой защитой по закону "О защите прав потребителей".

Круглик С.И.:

Мы пошли несколько по иному пути. Мы говорим не о договоре. Безусловно, сегодня заключаются договоры. Но вот недавно, этой весной был случай, когда 52 квартиры в Зеленограде были два раза проданы. Там просто сменился собственник у объекта. А людям некуда идти. Мы говорим здесь вот о чем: началось строительство, я принес свои деньги, Вы как застройщик заводите амбарную книгу, которая прошита и зарегистрирована. В ней записано: "Круглик Сергей Иванович внес 100 тысяч долларов, зафиксировали, и до конца строительства я знаю, что моя квартира N 1. Приходит второй и так далее. Дошли до 105 квартиры (там всего 105 квартир) - книгу закрыли. А финансовый орган в любое время может приехать, открыть эту книгу и посмотреть, нет ли 106 номера, нет ли другого. Продается объект незавершенного строительства, и к нему прилагается эта книга, где указано, что все квартиры проданы, вот они собственники, вот их адреса, вот их деньги. Вот и все.

Ведущая:

А между вкладчиком и застройщиком какой-то договор есть?

Круглик С.И.:

Безусловно, есть договор о долевом участии.

Ведущая:

Но это инвестиционный договор?

Круглик С.И.:

Это уже как бы инвестиционный договор. Тут никуда не денешься. В данном случае налоговым органам застройщик должен объяснять, откуда у него деньги, на какие инвестиционные ресурсы он строит.

Ведущая:

Соответственно, гражданин, вкладчик уже не может пользоваться законом "О защите прав потребителей" в этом случае?

Круглик С.И.:

Вот здесь у нас и идут все распри. Вкладчик же ведь не выступает как инвестор для того, чтобы построить эту квартиру и, допустим, сдать ее в аренду. Таких людей, у нас, как правило, 3-4%, не больше. Для всех остальных - это форма приобретения жилья. И поэтому мы говорим, даже соглашаемся, что по форме это как инвестиционное соглашение, но так как люди приобретают таким образом жилье, мы вносим поправки именно в закон "О защите прав потребителей".

Ведущая:

Каким образом будут урегулированы вопросы, связанные с оплатой жилья и коммунальных услуг? Регламентируются ли вопросы предоставления соответствующих субсидий и компенсаций?

Круглик С.И.:

У нас было в старом Жилищном кодексе огромное число категорий, которым предоставлялись льготы - 17. Сегодня этими льготами пользуется 44 миллиона людей, в объеме (за 2003 год) порядка 51,6 миллиарда рублей. В проекте Жилищного кодекса подобной нормы нет. Однако никто не думает отменять или изменять эти нормы, просто это не предмет жилищного законодательства. В законе "О ветеранах" четко записано, кто какую льготу получает. Другие законы также регулируют эти вопросы. Мы четко прописываем вопрос субсидий: если расходы на жилищно-коммунальные услуги более 22%, значит, человек получает субсидию в денежном выражении через адресные лицевые счета. При этом не предусматривается никаких субсидий за счет предприятий и так далее. Этого больше не будет. Все идет в денежном выражении персонально каждому человеку в счет компенсации тех расходов, которые он больше не может нести.

Ведущая:

В законопроекте есть специальная норма о действии закона во времени. В то же время, четко не прописано, будут ли действовать, например, нормы СНК 1930-х, конца 1920-х годов о дополнительной площади и так далее, или это все автоматически отменится с введением в действие нового пакета законов?

Круглик С.И.:

Это все автоматически отменится законом о введении в действие, поскольку если мы говорим об установлении новых жилищных прав, то весь старый обоз, который не связан с реализацией этих прав, должен быть отменен.

Мы еще не затронули такую важную тему, как отмена бесплатной приватизации. Это на самом деле, полагаю, интересует всех. Я всегда стараюсь разъяснить этот вопрос, так как всевозможные разговоры на эту тему приводят к тому, что сегодня выстраиваются очереди в Москве и в других регионах Российской Федерации. На самом деле времени для желающих приватизировать жилое помещение предостаточно. Отмена бесплатной приватизации произойдет через 2 года после введения Жилищного кодекса. Неприватизированными сегодня остаются 644 миллиона квадратных метра жилья или 30% жилищного фонда, подлежащего приватизации. Поэтому все, у кого будет желание, а я думаю, оно будет далеко не у всех, успеют приватизировать свое жилье. Такая норма вводится, исходя соображений сохранности социального фонда, предназначенного для малоимущих, с одной стороны. С другой стороны, сегодня и в управлении, и в эксплуатации жилья мы столкнулись с такой проблемой, когда огромной собственностью наделены те люди, которые не в состоянии нести бремя ответственности за эту собственность.

Ведущая:

Значит, старые нормы о дополнительной площади отменятся, их не будет?

Круглик С.И.:

Не будет, если муниципалитет примет такое решение. Но как можно, допустим, принять решение о дополнительной площади малоимущему профессору. Это совершенно разные вещи. Поэтому, безусловно, норма будет отменена, и введение даже на муниципальном уровне уже невозможно.

Ведущая:

А теперь еще несколько вопросов, касающихся уже, может быть, не только проекта Жилищного кодекса, но и других законопроектов. Какие затрагивающие сферу жилищных отношений изменения предполагается внести в Гражданский кодекс РФ?

Круглик С.И.:

Я уже упоминал, что изменения вносятся в Гражданский, Гражданско-процессуальный кодексы, закон "Об ипотеке". Эти изменения связаны, прежде всего, с детьми и касаются вопросов согласования продажи жилья с органами опеки и попечительства. Это было крайне сложно . обсуждать эту тему. Данная норма отменяется. Таким образом, в обязательном порядке не нужно будет эти вопросы согласовывать с органами опеки. Причем, на последнем заседании Правительства Министерству образования было поручено изучить законодательство, и, если необходимы будут дополнительные меры по защите несовершеннолетних в таких случаях, то нужно вносить поправки в гражданское законодательство - либо в Семейный кодекс. Еще это изменения, как я уже упоминал, которые касаются отмены обязательного нотариального удостоверения, что опять-таки также крайне болезненный вопрос. Но я еще раз хочу обратить внимание, что, в общем-то, две системы, то есть нотариат и регистрация прав на недвижимое имущество, одновременно существовать не должны. Должно существовать что-то одно. Либо нотариат, либо регистрация прав на недвижимое имущество. Но мы в 1998 году сделали выбор, и поэтому надо просто завершить этот выбор отменой нотариата. Вот это основные поправки.

Ведущая:

Предполагается ли изменение системы страхования кредитных рисков при ипотечном кредитовании?

Круглик С.И.:

Да, этот закон является одним из отклоненных законов. Он обсуждался очень бурно. Депутат Резник внес предложение отклонить данный законопроект. А те нормы, которые прописаны в нем, отнести к закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". То есть поправок осталось столько же, но без выделения в отдельный закон. Хотя норма вся сохранена. О чем идет речь? У нас был запрет на страхование в пределах этих сделок. Сегодня этот запрет снимается. Это расширяет доступ к кредитам для молодежи. Новые нормы позволят почти троекратно увеличить число людей, имеющих возможность получить кредит. Это очень важная поправка, но она будет не в законе о страховании, а в законе об ипотеке.

Ведущая:

В какой части изменения коснутся положений Гражданского процессуального кодекса, процессуальных вопросов?

Круглик С.И.:

В целом я уже ответил: дети, нотариат. Эти положения перекликаются.

Ведущая:

Чем вызвано упразднение ордера на занятие жилого помещения и что будет являться основанием для вселения?

Круглик С.И.:

Основанием для вселения в жилое помещения будет либо договор социального найма, либо договор купли-продажи, либо договор найма. То есть ордер будет уже излишним документом, к которому мы все привыкли и в который свято верили. Но я напомню, что он действовал всего в течение месяца, потом его надо было продлевать, потому что бывало, ордер дали, дом не зарегистрировали и прописаться невозможно. Вот эти все институты с легкостью уйдут в прошлое, но вспоминать об этом будет тяжело, потому что многие из нас когда-то получали ордера.

Ведущая:

А сейчас, если позволите, мы дадим возможность задать по вопросу присутствующим в зале СМИ.

РБК-ТВ:

У меня два вопроса. Вы вскользь сказали, что в законе сохраняется норма, предусматривающая ответственность за неуплату коммунальных услуг. Если можно, расскажите поподробнее о содержании этой нормы: будет ли предусмотрен какой-то механизм, обеспечивающий ее действие? И еще: регламентирует ли новый Жилищный кодекс отношения между объединениями собственников и коммунальными службами, в том числе и в части тарифов?

Круглик С.И.:

На второй вопрос сразу отвечу, что нет, поскольку это сфера Гражданского законодательства. Что касается вопроса об ответственности, то здесь необходимо отметить следующее. Если в старом Жилищном кодексе есть только норма об ответственности Вас как плательщика за коммунальные услуги, то сегодня мы вводим норму об ответственности и с другой стороны тоже. То есть, если я вам плохо предоставляю услуги, то я тоже несу ответственность по закону. Это, в общем-то, достаточно новая норма о том, что отвечает не только тот, кто не платит, но и тот, кто не предоставляет услуги должным образом. А почему старая норма не реализуется? Потому что сегодня практически нигде не прописано, куда выселять. В новом Жилищном кодексе мы говорим, что средства пойдут в специализированный фонд по нормам общежития. Значит, муниципалитет уже обязан будет предоставить это жилье. Как? Это его дело. Мы спрашиваем: "А как выселять?". Только по решению суда. То есть, если в течение 6 месяцев Вы не платите, то Вам делается предупреждение. Если Вы продолжаете не реагировать, то у меня есть право и есть прописанная процедура на обращение в суд. Суд принимает решение и осуществляет выселение с помощью тех процедур, которые сегодня заложены в Гражданском законодательстве. А муниципалитет обязан предоставить по нормам общежития жилье для переселения этих людей.

Марченко Сергей, компания "Гарант":

Есть собственники жилья, и есть люди, совместно проживающие с ними. Как регулируются отношения между ними? Вы уже говорили, что муж может выселить свою жену. А отношения, например, отчим . пасынок? Престарелые родители . взрослый ребенок? Как регламентируются эти вопросы?

И второй вопрос. Отменяются ли институт регистрации и институт прописки?

Круглик С.И.:

На самом деле мы поставили во главу угла собственника. Семейные отношения должны регулироваться другим законодательством. Почему? Проблема: "А маму куда?" - это проблема сына и мамы, или папы и сына, жены и мужа. Другими словами, семейные взаимоотношения находятся вне сферы этого закона. Мы определяем только, что жилищные права собственника превалируют над всеми остальными.

Институт прописки - это опять-таки не сфера действия жилищного законодательства. Это никак не связано с регистрацией Ваших прав как правообладателя. Здесь другие цели: миграционные процессы и так далее.

Деревягин Борис, "Газета Ру":

Как будут регулироваться вопросы в отношении родителей, которые формально не лишены родительских прав, но фактически жестоко обращаются со своими детьми? Кто будет защищать права таких детей?

И второй вопрос. Как будет рассчитываться налог на недвижимость?

Круглик С.И.:

Мы же сказали, что этот вопрос не относится к сфере действия жилищного законодательства, скорее гражданского. Для таких вопросов государство и создало органы опеки, задача которых отслеживать такие семьи. И те семьи, в которых родители лишены родительских прав, совершают сделки только с согласия органов опеки. В отношении остальных детей органы опеки должны доказать, что родители плохо относятся к своему ребенку. Мы устанавливаем презумпцию невиновности в основу разрешения этой ситуации.

В отношении налога на недвижимость, сегодня я уже вкратце упоминал об этом. Мы крайне осторожно относимся к этому вопросу, поскольку это действительно финансовая нагрузка. Сейчас за имущество мы практически ничего не платим. Копейки. Когда-то мы должны будем начать платить. Поэтому сегодня мы рассматривали несколько методик оценки. Но сейчас идет просто анализ. Поднимая эти вопросы, мы возбуждаем интерес людей к данной проблеме. Безусловно, никто не сделает так, чтобы это было тяжелым бременем, это должны все сразу понять. Но сам налог нужно начинать воспринимать в ближайшие годы как данность. Так живет весь мир, и мы не можем быть исключением.

Налог предполагается исчислять в процентах от стоимости недвижимости. Я думаю, что эта сумма будет крайне невелика. С учетом нового закона "О кредитных историях" любой банк сможет запросить в Центральном бюро историю того или иного кредитора с его согласия для того, чтобы понять, действительно это серьезный плательщик, и действительно можно ли к нему применять пониженные ставки. Это новый инструмент, который будет внедряться в жизнь.

Ведущая:

А какая возобладала концепция? Все-таки это будет единое централизованное кредитное бюро, или их будет много?

Круглик С.И.:

Центральное бюро обязательно будет, но будет много и отдельных бюро. Самое главное, что закон "О кредитных историях", который был внесен ко второму чтению, будет касаться не только физических лиц (как это было при первом чтении), но и юридических лиц. То есть, это будет полноценный закон. Один из основных предметов обсуждения - это на какие средства будет существовать кредитное бюро. А самый главный вопрос в том, как же сохранить информацию, которой располагает кредитное бюро, в тайне. Это для нас сегодня немаловажно. Кредитное бюро сможет передавать информацию только с Вашего письменного разрешения конкретному лицу, на которое Вы укажете.

Ведущая:

Спасибо большое, Сергей Иванович. Очень интересное интервью. Напомню, что сегодня в гостях у Информационного агентства "ГАРАНТ" был Директор Департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства промышленности и энергетики РФ - Круглик С.И. Еще раз позвольте Вас поблагодарить. Надеюсь, что это было всем не только интересно, но и очень полезно многим гражданам. И, видимо, когда пакет законопроектов будет принят и вступит в силу, и появятся итоги первого правоприменения, нам будет очень интересно еще раз обсудить с Вами вопросы, возникающие в сфере действия нового жилищного законодательства.

Круглик С.И.:

Да, мне тоже было очень интересно, поскольку чем больший круг лиц примет участие в обсуждении, тем действительно более плодотворно потом будут работать законы. У нас ведь, и это не секрет, зачастую закон рождается, а никто не знает о том, что он есть и никто его не соблюдает. Я думаю, что в данном случае, мы закон соблюдать будем.

Ведущая:

Спасибо.