Кадастровая оценка – 2023: что делать собственникам?

Дмитрий Желнин

Управляющий партнер Митсан Консалтинг, автор курса "Как зарабатывать на снижении налогов на недвижимость"

специально для ГАРАНТ.РУ

Минфином России утвержден перевод к 2025 году налоговой базы всех без исключения объектов недвижимости – зданий и сооружений, помещений и строений – на кадастровую стоимость. В связи с этим проводится ряд подготовительных мероприятий, в частности, в 2022 году была произведена кадастровая оценка участков, а в 2023 году проводится оценка всех без исключения объектов капитального строительства. По факту проведенной оценки будут составлены первые предварительные отчеты и это время, когда собственники могут защитить себя от возможных неприятностей в виде, например, значительного увеличения налогов.

Что ждет собственников

© ronstik / Фотобанк Фотодженика

Говоря о реальном риске увеличения налогов, мы опираемся на холодную статистику:

• за прошлый год в качестве имущественных налогов было собрано 1,5 трлн руб., из которых около 1 трлн – это сумма земельного и налогов на имущество организаций, который заплатили организации;
• до трети этих налогов (то есть около 300 млрд руб.), рассчитанных от кадастровой стоимости, было уплачено несправедливо, потому что кадастровая стоимость завышена в среднем на 30%;
• все то же самое касается не только собственников объектов капитального строительства, но и арендаторов государственных или муниципальных участков – с 2024 года арендная плата за такие участки тоже будет рассчитываться от кадастровой стоимости.

Именно во избежание неоправданно высоких налогов крайне важно сегодня подумать о своем завтра и сделать все, чтобы не допустить слива честно заработанных финансов.

Далее мы расскажем, какие факторы являются ценообразующими, то есть формирующими кадастровую оценку, что такое предварительный и основной отчеты, как их анализировать и исправлять в случае необходимости.

Как складывается кадастровая стоимость?

Каждый объект недвижимости оценивается по нескольким характеристикам, присущим именно ему и являющимся ценообразующими факторами, то есть напрямую влияющими на размер кадастровой стоимости и опосредованно – на размер налогов. Наберемся терпения и рассмотрим эти характеристики:

Согласно ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ " О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ), в ЕГРН содержится 19 обязательных характеристик:

1. Вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид);
2. Кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;
3. Описание местоположения объекта недвижимости;
4. Кадастровый номер объекта недвижимости, из которого образован новый объект недвижимости ;
5. Кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение;
6. Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в границах которых или в которых расположен объект недвижимости,
7. Площадь объекта недвижимости;
8. Основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение или проектируемое значение для объекта незавершенного строительства, если объектом недвижимости является сооружение;
9. Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах;
10. Проектируемое назначение здания, сооружения, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;
11. Количество этажей, в том числе подземных, при наличии этажности;
12. Номер этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение или машино-место;
13. Материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;
14. Год ввода в эксплуатацию здания или сооружения;
15. Сведения о том, что помещение в соответствии со всей предусмотренной документацией предназначено для обслуживания всех остальных помещений или такое помещение относится к общему имуществу в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение;
16. Вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;
17. Сведения о части объекта недвижимости, за исключением случая, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;
18. Кадастровый номер образованного объекта недвижимости – в отношении исходного объекта недвижимости;
19. Номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости.

11 характеристик являются дополнительными и могут не содержаться в ЕГРН:

1. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
2. Вид или виды разрешенного использования (за исключением вспомогательных;
3. Сведения о включении объекта недвижимости в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;
4. Назначение здания (нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом, гараж), если объектом недвижимости является здание;
5. Назначение помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение;
6. Наименование здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса;
7. Назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;
8. Сведения об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда, к жилым помещениям наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования;
9. Сведения о том, что жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или о признании жилого помещения, непригодным для проживания;
10. Адрес объекта недвижимости;
11. Сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании жилого дома непригодным для проживания.

И несколько характеристик могут применяться согласно новым Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным Приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336, среди которых:

1. Информация о фактическом использовании вне связи с юридически установленным видом использования;
2. Обеспечение инженерными коммуникациями;
3. Дорожно-транспортное обеспечение;
4. Любые, не упомянутые в других характеристиках ограничения в использовании.

Как видите, ценообразующих факторов достаточно много. Но мы уже упомянули, что в ЕГРН содержатся только 19 обязательных характеристик, так как в их отсутствии объект недвижимости вообще считается несуществующим, его нельзя поставить на учет или совершать сделки купли-продажи. Остальные характеристики – 11 дополнительных и 4 возможных согласно Методическим указаниям – в ЕГРН не содержатся и требуют специального уточнения.

Для сбора этой информации сотрудники ГБУ вправе делать соответствующие запросы об оцениваемых объектах у представителей организаций, где эта информация может быть. Но качество полученной информации зависит от человеческих факторов – было ли использовано работником ГБУ право обращения, был ли передан стороной ответчика полноценный исчерпывающий ответ и т. д. В результате мы наблюдаем массовые пробелы и несоответствия в ценообразующих характеристиках объектов недвижимости.

Именно здесь находится брешь, в которую утекли более 300 млрд руб. несправедливых налогов, о которых мы сказали вначале. И еще может утечь значительно больше, ведь использование или игнорирование содержания характеристик могут кардинально менять финальную цифру кадастровой стоимости.

Как найти ошибку в кадастровой оценке?

Ищите ошибки в характеристиках ваших объектов. Для этого закажите выписку из ЕГРН. Найдите в выписке описание 19 обязательных и 11 дополнительных характеристик. Просто сравните официальные данные с тем, что есть на самом деле. Не удивляйтесь, если 11 дополнительных характеристик вообще не описаны – так бывает чаще всего. После этого необходимо перепроверить 4 последних характеристики – заполнены ли данные и соответствуют ли они реальному положению дел?

Помните, что одна опечатка в виде дополнительного ноля в разделе "Площадь земельного участка" в автоматическом режиме применит к размеру вашего налога коэффициент х10. Поэтому проверку нужно проводить максимально педантично, так как существует множество видов ошибок и нужно найти все их – методологические, технические, искажающие реальные данные.

Как исправить ошибку в кадастровой оценке?

Помните, что изменение кадастровой стоимости после исправления всех ошибок может произойти как в сторону уменьшения, так и увеличения. Поэтому перед переходом к активным действиям рекомендуем убедиться, что они приведут вас к желаемому снижению кадастровой стоимости, а не наоборот. Этот анализ поможет провести юрист по имущественным правам или оценщик – тот, кто знает принцип расчета суммы налогов на базе кадастровой стоимости.

Если вами все же принято решение о проведении "работы над ошибками", то приступаем к делу. Начинать следует с анализа предварительного отчета. Этот документ является результатом проведенной кадастровой оценки и публикуется на сайте Росреестра с тем, чтобы граждане могли с ним ознакомиться и при желании подать заявление на исправление данных.

Предварительные отчеты начинают появляться в фонде данных государственной кадастровой оценки со второй половины лета и до начала осени. Далее не позднее 30 ноября 2023 года эти отчеты должны быть скорректированы и утверждены, а потом – переведены в статус "основных".

Именно в период между публикацией предварительного отчета и перевода его в основной и нужно искать неточности. На это дается 30 дней, в течение которых процедура внесения изменений проще (п.13 ст. 14 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"). Но не отчаивайтесь, если не успели этого сделать – вносить изменения можно и позже, только немного сложнее.

Как только появится предварительный отчет, необходимо его скачать. Это долгая и нудная процедура. В любом случае наберитесь терпения и качайте, сколько бы дней не потребовалось для этого. Потом отчет нужно самым тщательным образом проверить: проанализировать данные всех ценообразующих характеристик объекта и конечную оценку кадастровой стоимости.

Если вы нашли ошибки, обращайтесь в региональные отделения ГБУ, находящиеся в вашем субъекте. Список этих организаций приведен на сайте Росреестра в разделе "Фонд данных государственной кадастровой оценки". Там же вы найдете проекты отчетов и другую информацию.

Отправьте замечания и предложения к предварительному отчету в ГБУ. Важно добиться исправления кадастровой стоимости еще на этапе предварительного отчета, ДО ее утверждения. На это законом отведено только 30 дней. По окончании этого времени отчет перестанет являться "предварительным" и будет утвержден, что осложнит исправление ошибок в кадастровой стоимости, но все же не сделает этот процесс невозможным.