Ошибки в кадастровой оценке, или За что платят торговые центры

Дмитрий Желнин

Управляющий партнер Митсан Консалтинг, автор курса "Как зарабатывать на снижении налогов на недвижимость"

специально для ГАРАНТ.РУ

Для чего нужно снижение кадастровой стоимости объекта? Это позволяет уменьшить налоговую нагрузку (налог на имущество предприятий, земельный налог), сократить арендные платежи, снизить плату за изменение вида разрешенного использования участка при девелопменте (строительстве) и выкупную стоимость имущества.

Однако исправить ошибки законным способом достаточно непросто – это требует узкоспециализированных знаний. Но лишь столкнувшись с несправедливой кадастровой стоимостью, законопослушные налогоплательщики понимают: нужно принимать меры. Какие именно, читайте ниже.

Два варианта оспаривания кадастровой стоимости: что лучше?

Сегодня в России существуют два способа оспаривания кадастровой стоимости. Первый, ставший уже традиционным, заключается в составлении отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости и последующей защите документа в специальной комиссии или в государственном бюджетном учреждении, определившем кадастровую стоимость (ГБУ), а при необходимости и в суде. Задача этого механизма – замена кадастровой стоимости на рыночную.

Второй способ предполагает исправление ошибок, допущенных при определении самой кадастровой стоимости. В этом случае отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости заказывать не нужно – порядок действий здесь гораздо проще. В ГБУ подается заявление с приложением документов, обосновывающих наличие и необходимость исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости. Никаких комиссий и судов. К тому же при проведении следующей оценки кадастровая стоимость уже не изменится. Если, конечно, ГБУ не решит вновь допустить одну и ту же ошибку.

Как определяют кадастровую стоимость

При определении кадастровой стоимости используются три основных подхода:

• сравнительный;
• доходный;
• затратный.

Когда при проведении оценки объектов капитального строительства используется сравнительный подход, берется "средняя температура" по рынку – в данном случае стоимость квадратного метра. Затем вносятся минимальные корректировки, касающиеся, допустим, этажности или конструктива здания. И это самый правильный ход – идти по рынку. Он более точный. Конечно, при составлении рыночных отчетов не исключены ошибки, но они точечные. Их процент очень низок.

Доходный подход основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Он базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью.

Оба метода подразумевают доскональное знание уникальных особенностей каждого объекта. Но большинство региональных ГБУ не могут учитывать индивидуальные нюансы в характеристиках объекта в силу массовости оценки. Нет ничего удивительного, что в базу данных ГБУ в итоге попадают некорректные сведения.

Рис. Фрагмент отчета о ГКО, проведенной в 2018 году в Санкт-Петербурге

В большинстве регионов оценка объектов капитального строительства, включая торговые центры, банки, автосалоны, выполняется по методике затратного подхода.

Согласно Федеральным стандартам оценки № 1 затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Какими бывают допущения при проведении ГКО

Что есть общего во всех отчетах об оценке кадастровой стоимости в регионах РФ? Есть так называемые допущения, которых при проведении каждой ГКО делается очень много:

ошибки и опечатки в качественных и количественных характеристиках объектов;

неправильный выбор аналога при оценке;

искаженные цифры в графах "год эксплуатации" и "этажность".

Такие погрешности в документации могут существенно повлиять на кадастровую и рыночную стоимость торгового центра.

Кто может обсчитать торговый центр

Казалось бы, только мы, обычные покупатели, вечно сетуем, что нас обсчитали в торговом центре. Но и на старуху бывает проруха – торговым центрам тоже приходится несладко. Точнее, их собственникам.

Наименование и материал стен – вот самые важные пункты для объектов коммерческого использования. Здесь, как мы говорили выше, прячутся самые серьезные ошибки. Например, может быть указано наименование "торговый центр", или "торгово-развлекательный комплекс", хотя фактически это гипермаркет. Гипермаркет построить гораздо дешевле, чем торговый центр. В среднем оценочная стоимость гипермаркета и торгово-развлекательного комплекса (ТРК) различается в два раза (!).

Конечно, ТРК стоит дороже. Одна из самых распространенных ошибок – когда ставят наименование "торгово-развлекательный комплекс", однако по факту в здании нет ни катков, ни боулингов, ни кинотеатров. Например, торговый комплекс "Променад" в Санкт-Петербурге рассчитан как торгово-развлекательный комплекс. Если бы его посчитали как просто торговый комплекс, каковым он и является, то кадастровая стоимость была бы на 30-40% ниже.

ТРК, помимо упомянутых развлекательных функций, подразумевает сплошное остекление, многоэтажность строения, наличие дополнительных грузовых лифтов, лестниц, эскалаторов. И это тоже делает объект существенно дороже.

Если это гипермаркет, то он должен относиться к торгово-складским объектам. Ведь это в действительности крупный склад самообслуживания.

"Лента", "Карусель", "Перекресток", "Окей" – торгово-складские объекты, и должны быть посчитаны именно так. Но в техпаспорте написано "торгово-развлекательный комплекс", в Росреестре зарегистрирован именно торгово-развлекательный комплекс. Значит, у оценщика есть все основания для того, чтобы взять в качестве аналога именно ТРК. Хотя было бы логичнее взять обычный одноэтажный магазин.

Такой подход влечет за собой целую цепочку ошибок. Результат неправильной группировки объекта недвижимости – завышение кадастровой стоимости. Что, соответственно, приводит к увеличению налогового бремени.

На что можно повлиять, обнаружив ошибку? Как минимум, будет изменен коэффициент, учитывающий различия. Но можно пойти дальше и поменять аналог. Задача автоматически становится шире, ведь будут рассмотрены все звенья цепочки: влияние на износ, на выбор аналога, на коэффициенты. В итоге основываясь на нашем опыте, можно снизить кадастровую стоимость торгового центра на 28-46%.

Какие основные ошибки допускаются в расчетах

Как считается объект? Первое – количество единиц сравнения. Это площадь, объем оцениваемого объекта. Чаще всего используется общестроительный объем. В Росреестре только общая площадь. Соответственно, применяют коэффициенты, и от общей площади переходят к строительному объему. Здесь и кроется самая большая ошибка, которая встречается повсеместно – неправильно указан строительный объем. Чаще всего он занижен. Однако бывают случаи, когда строительный объем оказывается завышенным.

Любые поправки, изменения, замечания нужно обосновать прилагаемыми документами. Но тогда станет очевиден ваш строительный объем, что часто приводит к увеличению кадастровой стоимости, а значит, налоговых платежей. Вряд ли вам это нужно.

Вторая распространенная ошибка "прячется" в выборе аналога. В основном, из-за некорректного отражения наименования объекта оценки в данных Росреестра.

Третье – ошибка применения коэффициентов, учитывающих различия в конструктиве, в качестве применяемых материалов, конструкций и так далее. Она тоже встречается часто, но доказать ее непросто. Мы говорим: "стены соответствуют такому классу конструктивных систем", а в ГБУ говорят: "да нет же". Чтобы доказать свою правоту, нужно знать законодательство и проектную документацию.

Фактологические ошибки Росреестра, неверное толкование информации специалистами ГБУ, размытые формулировки – разбираться со всем этим должны исключительно профессионалы. Тем более что свои нюансы оценки и регистрации ОКС есть не только у торговых центров – это касается и автосалонов, и банков. Но об этом – в следующих публикациях.