(1).jpg)
Цена земли: сколько будут стоить участки после проведения в 2022 году массовой кадастровой оценки
Управляющий партнер Митсан Консалтинг, автор курса "Как зарабатывать на снижении налогов на недвижимость"
специально для ГАРАНТ.РУ
В материале:
Кадастровая стоимость недвижимости – главное мерило имущественных налогов и не только их. Сегодня, когда страна испытывает колоссальное санкционное давление, задача как бизнесменов, так и обычных граждан – помочь себе самостоятельно в вопросе оптимизации расходов. Расходы на налоги – не исключение. Выступая категорически против неуплаты налога, тем не менее призываем к их правильному расчету. В таком ракурсе установление справедливой кадастровой стоимости есть ни что иное, как помощь государству в его деятельности по кадастровой оценке, с одной стороны, и легальная возможность сэкономить на налогах, с другой.
С 1 января 2017 года – со времени вступления в действие Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее – Закон № 237-ФЗ) – в России начался новый этап развития системы оценки всех видов недвижимого имущества. В настоящий момент все еще идет так называемый "переходный этап", когда все регионы должны перейти на новый порядок расчета кадастровой стоимости. Чтобы ускорить этот процесс было принято решение о том, что в 2022 году будет проведена повсеместная государственная кадастровая оценка земель, а в 2023 году – остальных объектов недвижимости. Соответственно, новая кадастровая стоимость вступит в силу в 2023 году для земельный участков и в 2024 году – для остальной недвижимости. Говорить о том, что земля подешевеет, к сожалению, не приходится. Во-первых, инфляция с момента последней кадастровой оценки, а в некоторых регионах кадастровая оценка не проводилась вот уже несколько лет. Во-вторых, сам рынок земельных участков тоже не стоит на месте – земли, как ни странно это для России, становится меньше, и цена растет. Кадастровая стоимость должна отражать такие изменения.
Кадастровая оценка земельных участков: когда ее проводят?
Начиная с начала 2018 года кадастровая оценка недвижимости, в том числе земельных участков, проводится не частными оценочными организациями, а государственными бюджетными учреждениями (ГБУ).
Функционал таких учреждений разъяснен довольно подробно – и в Законе № 237-ФЗ, и в Методических указаниях Росреестра (Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 августа 2021 г. № П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке"). Там же прописаны правила оценки земли, а также требования к оценщикам ГБУ.
Найти ГБУ, которое занимается такими вопросами в вашем субъекте, очень легко. Достаточно зайти на сайт Росреестра в раздел "Фонд данных государственной кадастровой оценки". Либо в любом поисковике забить фразу "ГБУ кадастровая оценка" и далее наименование вашего региона. На странице учреждения в открытом доступе есть не только контакты, но и проекты отчетов, и другая полезная информация.
Государственная кадастровая оценка проводится централизованно. Время проведения ГКО и перечень объектов, подлежащих ей, всегда известны заранее. Для осуществления связанных с этим процессов, их правового регулирования во всех регионах созданы свои государственные бюджетные учреждения (ГБУ).
Первые регионы начали проводить кадастровую оценку уже в 2018 году. Периодичность проведения этих мероприятий с тех пор несколько раз менялась.
В итоге законодатели пришли к общему знаменателю. В настоящий момент действует решение, согласно которому кадастровая оценка будет проводиться (ч. 7 ст. 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее – Закон № 269-ФЗ):
- раз в два года в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь);
- раз в 3-5 лет – в остальных регионах.
В ряде российских регионов пока действует предыдущая кадастровая оценка (например, в Республике Татарстан, где предыдущая кадастровая оценка недвижимости проводилась в далеком 2014 году). Чтобы ускорить переход на новые рельсы, были приняты поправки в законодательство о кадастровой оценке, призванные облегчить и ускорить эту задачу. Процедуру планируется завершить к 2024 году. Процесс не стоит на месте: после того, как в 2022 году будут оценены все земельные участки, в 2022 году ГКО должны пройти остальные объекты недвижимости.
Итак, в текущем году все регионы, вне зависимости от даты проведения предыдущей ГКО (если она вообще проводилась там), обязаны провести государственную кадастровую оценку всех земельных участков – вне зависимости от категории земель и видов разрешенного использования земель. То есть процедуру оценки пройдут все земельные ресурсы России.
Что даст проведение ГКО земельных участков?
Оценив их в 2022 году, мы получим с 2023 года новую кадастровую стоимость земли. Кадастровая стоимость увеличится как минимум на уровень инфляции с момента последней оценки. В результате увеличится земельный налог, при расчете которого налогооблагаемой базой является именно она (ст. 390 Налогового кодекса). К тому же с 2024 года предполагается "привязать" к кадастровой стоимости ставку арендной платы за муниципальные земли – соответствующий законопроект в настоящий момент готовится к внесению в Госдуму.
Как узнать, будут ли оценивать ваш участок в этом году?
Согласно ст. 13 Закона № 237-ФЗ, еще в прошлом году территориальные управления Росреестра должны были предоставить региональным органам власти предварительные перечни земельных участков, которые подлежат оценке уже в текущем году.
Почему именно предварительные? Оценку проходят все участки, данные о которых были зафиксированы в ЕГРН на 1 января 2022 года. Предварительные перечни составляются, чтобы специалисты ГБУ могли составить представление об объеме предстоящей работы.
В течение января-февраля информация должна была быть систематизирована, после чего окончательный перечень земельных участков поступает в региональные органы власти и в местные ГБУ. Только после этого можно приступать собственно к процедуре оценки.
Перечни оцениваемых объектов недвижимости должны выкладываться на сайте Росреестра, в фонде данных государственной кадастровой оценки, где аккумулируются сведения о параметрах земельных участков и сделках, проведенных с ними.
Как выяснили специалисты "Митсан Консалтинг", все ГБУ уже получили их и приступили к подсчету кадастровой стоимости.
Почему важно удостовериться, внесен ли ваш земельный участок в перечень или нет?
Земельного участка, владельцем которого вы являетесь, может не оказаться в списке. К примеру, участок, сформированный совсем недавно, будет оценен не сейчас, а в начале 2023 года.
Если он сформирован до 01.01.2022 года, но в списке его не оказалось, велика вероятность, что он в принципе не будет проходить ГКО. Просчитайте, устраивает ли вас текущая ситуация, или вы хотели бы изменить его кадастровую стоимость. Земельный участок, который не пройдет оценку сохранит за собой предыдущую кадастровую стоимость. Если вам очевидно, что "старая" цена меньше той, что потенциально могут насчитают при новой ГКО, то и не надо никуда обращаться – оставьте себе низкую кадастровую стоимость и низкий земельный налог. Если же вам требуется, чтобы участок был все-таки оценен, то придется обратиться в региональное ГБУ и потребовать внесения земельного участка в перечень оцениваемых. Специальной формы для подобного обращения не существует, поэтому пишите в свободной форме.
Кроме того, ознакомившись с перечнем, обязательно сверьте зафиксированные там характеристики участка с фактическим положением дел. Ведь информация может не соответствовать действительности – ошибки в площади, ВРИ, в других графах. Если решите исправить неточность, то это тоже юрисдикция ГБУ.
Когда можно узнать результаты ГБУ по кадастровой оценке?
У большинства землевладельцев сразу возникает вопрос – как же выяснить результаты работы государственных бюджетных учреждений по оценке?
К сожалению, в Законе № 237-ФЗ не прописаны конкретные сроки проведения ГКО. Но есть весьма жесткие указания, касающиеся периодов:
- размещения предварительных отчетов о ГКО;
- обработки замечаний, поступивших по предварительным отчетам;
- утверждения результатов предварительных отчетов.
Окончательные результаты ГКО земельных участков должны быть утверждены не позднее 30 ноября текущего года. Значит, до этого они должны успеть пройти процедуру предварительного анализа, предварительной публикации.
Многолетняя практика "Митсан консалтинг" показывает: предварительные отчеты начинают появляться в фонде данных государственной кадастровой оценки ближе к концу лета. Самая жаркая пора для собственников земельных участков, своего рода дедлайн. Потому что именно в этот период необходимо тщательно следить, когда появится предварительный отчет.
Скачивание отчетов (предварительного или окончательного) – отдельная история. Это долгая процедура; такая информация занимает очень много места, поэтому фонд данных физически не успевает быстро обрабатывать ее. Так что готовьтесь: скачать предварительный отчет получится не с первого раза. И не за один день. Кстати, единственный браузер, в котором можно скачать отчет – Microsoft Edge. Знают об этом далеко не все, так что ловите подсказку!
Но нужно не только скачать эти отчеты. Впереди у вас гораздо более серьезная работа – проанализировать полученные данные, понять, сколько будет стоить ваш земельный участок, выяснить, почему он так оценен.
Исправляем кадастровую стоимость, если ее размер, очевидно завышен по сравнению с рыночной стоимостью или же при ее расчете учтены не все ценообразующие факторы.
Что делать, если не согласны с результатами оценки или считаете несправедливым применение/неприменение каких-либо ценообразующих факторов? Проконсультировавшись с профильным юристом, отправить замечания и предложения к предварительному отчету в ГБУ, которое проводило кадастровую оценку. Добивайтесь исправления кадастровой стоимости до ее утверждения, на этапе предварительного отчета. На все это дается всего лишь 30 дней после публикации отчета в Фонде данных государственной кадастровой оценки Росреестра. Документ вступит в силу, перестанет носить статус предварительного и исправить ошибки в кадастровой стоимости будет уже несколько сложнее.
Чтобы подойти к этапу анализа предварительных отчетов во всеоружии, рекомендую в том числе расширить багаж знаний. Это можно сделать на вебинаре "Антикризисные меры. Как снизить налоги на имущество и землю", который состоится 14 апреля.
