(1).jpg)
Заверения и гарантии в сделках с недвижимостью
1 июня вступил в силу очередной пакет изменений в ГК РФ, вводящий, среди прочего, концепцию заверений об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ). О сложившейся до этого момента практике использования заверений и гарантий, об основных положениях ст. 431.2 ГК РФ и возможной практике ее применения, порталу ГАРАНТ.РУ рассказали партнер юридической фирмы "Алимирзоев и Трофимов" Юлия Замятина и юрист юридической фирмы "Алимирзоев и Трофимов" Екатерина Сиденко.
На практике заверения использовались и до их закрепления в ГК РФ. Наиболее часто – в договорах купли-продажи или аренды недвижимости. Это легко объясняется тем, что покупатель или арендатор по договору, в отличие от продавца или арендодателя, не знает и не может знать всех характеристик имущества, однако хочет быть уверенным в том, что оно, по крайней мере, соответствует ряду определенных критериев.
Заверения и гарантии в сделках с недвижимостью до 1 июня 2015 года
Заверения об обстоятельствах и гарантии обычно касаются наиболее существенных аспектов сделки. Среди них: заверения о предмете договора, то есть о здании (титуле, технических и иных характеристиках), о продавце (например, о том, что продавец является юридическим лицом, созданным и зарегистрированным надлежащим образом, не находящемся в процессе ликвидации), а также о действительности сделки купли-продажи в целом (соблюдение норм о преимущественном праве, получение согласия уполномоченного органа продавца на эту сделку и т. д.).
До введения в действие ст. 431.2 ГК РФ механизм заверений в отношении каждого из этих видов на практике работал следующим образом.
Данные заверения признавались условиями о качестве товара со ссылкой на п. 2 ст. 475 ГК РФ, а их нарушение – существенным нарушением условия о его качестве. Такая трактовка заверений давала покупателю возможность, если заверения не соответствовали действительности, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы. Однако это редко соответствовало его коммерческим интересам. Покупателю выгоднее сохранить за собой предмет сделки, пусть даже с пороками, чем добиваться взыскания его цены с продавца, который к моменту предъявления требований или в процессе разрешения конфликта может стать неплатежеспособным. ГК РФ предоставляет и другую возможность – потребовать замены предмета договора (абз. 3 п. 2 ст. 475 ГК РФ), что вряд ли представляется возможным в случаях с недвижимостью.
Между тем, суды крайне редко становились на сторону покупателя по договору купли-продажи недвижимости в случае нарушений заверения. Максимум, что удавалось покупателю, – это доказать наличие несущественных недостатков (п. 1 ст. 475 ГК РФ) и, как следствие, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 июля 2014 г. № Ф01-2515/14 по делу № А39-3919/2012).
Пленум ВАС РФ попытался некоторым образом защитить покупателя в подобных случаях: в соответствии с высказанной им позицией ст. 475 ГК РФ не исключает право сторон своим соглашением предусмотреть иные последствия нарушения условий о качестве товара, в том числе, по-иному определить критерии существенности недостатков товара или дополнить те права, которые предоставляются данной статьей покупателю (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 "О свободе договора и ее пределах"). Однако суды не спешили использовать эту позицию.
Иногда в подобных случаях покупателю приходила на помощь ст. 178 ГК РФ ("Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения"). Она могла сработать в случае обнаружения несоответствия физических или правовых характеристик объекта недвижимости заявленным в договоре. Так, например, Ленинградский областной суд применил эту норму и признал недействительной сделку, по которой продавец продал покупателю земельный участок, скрыв тот факт, что земельный участок находился в зоне весеннего затопления (определение Ленинградского областного суда от 19 июля 2012 г. № 33-3106/2012). Земля была возвращена продавцу, а покупателю была возвращена ее стоимость.
Впрочем, это скорее исключение из правил: суды обычно приходили к выводу, что покупатель должен был проявить должную осмотрительность и получить сведения об имуществе, которое он приобретает, до сделки (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2013 г. № 162).
В некоторых случаях покупатель мог использовать положение п. 2 ст. 179 ГК РФ: сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной, при том, что обманом считается и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить, выступая добросовестным участником оборота. Как правило, эта норма применялась к сделкам с недвижимостью в тех случаях, когда продавец умалчивал о существенных дефектах продаваемого актива (например, о проведении незаконной реконструкции), или вообще пытался продать иной актив вместо указанного в договоре (апелляционное определение Московского городского суда от 7 апреля 2014 г. по делу № 33-7222/2014).
Но и здесь в качестве защиты для продавца мог выступить принцип должной осмотрительности покупателя, согласно которому покупатель должен провести проверку имущества, которое он приобретает.
Согласно той же ст. 179 ГК РФ обман может быть совершен и третьим лицом, и в этом случае требование о признании сделки недействительной подлежит удовлетворению, если контрагент по сделке знал о таком обмане. Как уточнил Президиум ВАС РФ, такая осведомленность предполагается, если третье лицо, от которого исходил обман, было привлечено этой стороной для оказания содействия в совершении сделки (например, эксперт, оценщик и т. д.) (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 162 от 10 декабря 2013 г.).
Также на практике стороны, руководствуясь положениями подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, предусматривали в договоре, что в случае нарушения перечисленных в нем заверений договор расторгается судом, либо устанавливали, что нарушение заверений об обстоятельствах считается существенным нарушением договора, при наступлении которого покупатель имеет право расторгнуть договор (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Таким образом, основными последствиями успешного для покупателя применения указанных норм являлось либо признание сделки недействительной, либо расторжение договора. Прямого требования возмещения убытков за нарушение заверений закон не предусматривал. Исключение составляли случаи, в которых сами стороны прописывали такое условие в договоре, что, впрочем, также не гарантировало его признание судом.
Что изменилось с 1 июня 2015 года?
Статья 431.2 ГК РФ не предусматривает четкого определения заверений об обстоятельствах, а указывает на случаи и условия, в которых они могут предоставляться, и на последствия их нарушения. Стоит отметить, что к условиям предоставления заверений законодатель подошел весьма либерально. Так, п. 1 ст. 431.2 ГК РФ не ограничивает время предоставления заверений – они могут быть представлены до, после или во время заключения договора. На мой взгляд, неоднозначна возможность предоставления заверений после заключения договора. С одной стороны, непонятно, как само по себе возможно предоставление заверений об обстоятельствах после заключения договора и какой временной отрезок имеется в виду. С другой стороны, можно допустить, что в определенных ситуациях такая возможность могла бы пригодиться.
Например, можно представить себе ситуацию, в которой дополнительные заверения по договору аренды объекта недвижимости предоставляются в период между заключением (подписанием) договора и государственной регистрацией аренды – например, в случае, если такой объект недвижимости находится в состоянии ремонта, перепланировки или в случае заключения договора аренды в отношении будущей вещи. Но такие заверения станут действительными только при условии оформления и государственной регистрации соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды. Таким образом, пройдет еще некоторый период, в течение которого арендатор останется незащищенным. При этом само по себе наличие возможности предоставлять заверения, в том числе, после заключения договора аренды (к примеру, если с объектом аренды произошли какие-то изменения) – это, скорее, преимущество для арендатора. Что касается арендодателя, то ему предоставление заверений об объекте аренды после заключения договора и передачи объекта арендатору может быть невыгодно, так как объект находится вне оперативного управления арендодателя. Хотя, если арендодатель по договору аренды обязуется производить капитальный и (или) текущий ремонт объекта аренды, то получение таких заверений в отношении отремонтированного или реконструированного объекта представляется весьма справедливым. И арендодатель должен быть в этом заинтересован, если рассчитывает, что арендатор продолжит пользоваться арендуемым объектом. При этом, безусловно, предоставление таких заверений, по моему мнению, возможно по согласованию обеих сторон.
Нередко объекты недвижимости передаются арендаторам или покупателям сразу после заключения договора и до государственной регистрации перехода права. Если сам объект физически переходит к другой стороне, то стороны по договору, как правило, прописывают, что и риск его случайной гибели или повреждения также переходит к другой стороне в этот момент. В таких случаях, с одной стороны, арендодателям или продавцам не имеет смысла давать какие-либо заверения об объекте после заключения договора, поскольку они уже не имеют исчерпывающей информации о его текущем состоянии. Тем более не имеет смысла этого делать после состоявшегося перехода права. С другой стороны, если после передачи объекта возникают проблемы с его использованием, то могут понадобиться заверения об исполнении договора, в которых можно будет зафиксировать изменившуюся ситуацию. Такие заверения будут зависеть от конкретных случаев и будут зафиксированы в договоре как условия, при которых договор будет исполнен (например, "исполнению договора не может препятствовать централизованное отключение горячего водоснабжения" и т. д.).
Также, как указано в п. 1 ст. 431.2 ГК РФ, заверения могут быть предоставлены в отношении обстоятельств, имеющих значение как для заключения, так и для исполнения и прекращения договора, что говорит о широком подходе законодателя к институту заверений. Следовательно, стороны по договору смогут предусмотреть какие-либо определенные обстоятельства, которые будут важными на момент прекращения договора. Например, это заверения арендатора о возврате объекта арендодателю в определенном виде (после текущего ремонта, перепланировки, отделки помещения и т. д.).
В случае предоставления заверений в отношении прекращения договора аренды недвижимости арендатор будет вынужден давать заверения "на будущий период". Например, заверение о том, что на момент возврата объекта аренды, последний будет находиться в исправном состоянии с учетом нормального износа, не будет обременен правами третьих лиц, в том числе субарендой, что арендатор прекратит регистрацию по месту нахождения объекта недвижимости (если речь идет о помещении), или что арендатор будет иметь все необходимые корпоративные одобрения для расторжения (если речь идет о досрочном расторжении) договора аренды и т. д. Возможны эти и иные подобные заверения, зависящие от каждого конкретного случая, в том числе, от технических характеристик объекта (например, если объект аренды претерпел изменения в процессе аренды, стороны могут их зафиксировать в определенном виде т.д.). Это несет в себе вполне объяснимый риск, так как арендатор не может полностью предвидеть, что произойдет с объектом в дальнейшем, даже если он будет использовать такой объект надлежащим образом. Арендодателям же, наоборот, будет выгодно включать такие заверения в договоры аренды.
Перечень случаев, в которых предоставляются заверения, открыт, что является логичным, поскольку различные договорные конструкции предполагают различные случаи, в которых могут быть даны заверения.
Значимы с практической точки зрения и положения об ответственности за нарушение заверений. Они включают в себя возмещение убытков, уплату неустойки, возможность отказа от договора или требование признать договор недействительной сделкой. При этом указываются случаи, в которых возможно применение того или иного вида ответственности или их сочетания.
Так, например, возможна комбинация отказа от договора и взыскания убытков или уплаты неустойки (если недостоверные заверения имели существенное значение и если возможность отказа от договора не была ограничена в самом договоре).
Признание договора недействительной сделкой возможно только по ст. 178-179 ГК РФ – при заключении сделки под влиянием обмана или существенного заблуждения. Надо сказать, что это не помешает взыскать с недобросовестного контрагента убытки или неустойку. В этом же случае возможен отказ от договора, последствием которого является его прекращение (ст. 451.1 ГК РФ).
Получить как убытки, так и неустойку, по всей видимости, не удастся – буквальное толкование нормы о последствиях нарушения заверений предоставляет только возможность выбора из них.
Пока неясно, смогут ли стороны сами определять в договоре, что должно пониматься под "существенностью" обстоятельств, в отношении которых предоставляются заверения. Стороны по сделкам с недвижимостью с большой вероятностью предпочли бы иметь такую возможность, что исходит из специфики этих сделок – объекты недвижимости, особенно сложные (такие как, к примеру, производственные здания и сооружения) имеют свои особенности, прежде всего, технические. Предоставление заверений в отношении таких особенностей и возможность покупателя положиться на них играют большую роль при заключении подобных сделок. Существенное значение заверений, оказавшихся недостоверными, даст покупателю право не только на возмещение убытков или уплату неустойки, но и на отказ от договора. Мы полагаем, что в силу свободы договора стороны будут вправе предусмотреть положения о существенности заверений об обстоятельствах для заключения и исполнения договора.
Неоднозначным выглядит положение о том, что ответственность по ст. 431.2 ГК РФ наступает в том случае, если покупатель полагается на заверения, или если продавец имел разумные основания так думать. С одной стороны, исходя из обычной процедуры подготовки и согласования договоров купли-продажи или аренды объектов недвижимости, покупатель обычно полагается на заверения об обстоятельствах, поскольку они вносятся в договор купли-продажи или аренды недвижимости чаще всего именно по его инициативе. С другой стороны, можно представить себе ситуацию, когда покупатель знал о недостатках объекта недвижимости, но, пользуясь сильной переговорной позицией, настоял на включении в договор заведомо недостоверных заверений о том, что этих недостатков якобы нет, а впоследствии, например, передумал покупать объект. Таким образом, продавец оказывается более защищен от злоупотреблений со стороны покупателя. В ситуации если суд признает, что покупатель не полагался на заверения, или если продавец имел разумные основания так думать, то ответственность продавца за предоставление недостоверных заверений не наступает. При этом возможны сложности с доказыванием того, что покупатель не полагался на заверения продавца, на практике.
При этом не совсем понятно, как именно будет определяться, полагался ли покупатель или арендатор на заверения в конкретном случае. Термин "разумные основания" предположений в контексте ст. 431.2 ГК РФ не определен. Очевидно, это сделано для того, чтобы стороны самостоятельно могли определять в договоре, что понимать под такими разумными основаниями – исходя из положений о свободе договора (ст. 421 ГК РФ, Постановление Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 "О свободе договора и ее пределах"). Полагаю, что сторонам будет необходимо прописывать, что одна сторона (например, продавец, арендодатель) предоставляет заверения и перечислять, в каких пунктах договора они содержатся, а другая (покупатель, арендатор) полагается на них. Возможно, иные подходы предложит судебная практика.
Формулировка п. 4 ст. 431.2 ГК РФ, как и некоторые иные новые нормы ГК РФ, предоставляет лицам, не занимающимся предпринимательской деятельностью, некоторое послабление. В частности, если такое лицо предоставило заверения и не знало об их недостоверности, то ответственность за их недостоверность (убытки, неустойка, отказ от договора) для него не наступит, за исключением случаев, когда сами стороны предусмотрят ее наступление в договоре. Такое разделение выглядит довольно логичным, учитывая, что простой человек, в отличие от компании, не всегда способен верно оценить продаваемый им актив, провести его юридическую проверку и получить полные сведения о его недостатках. При этом если стороны – физические лица – желают, они вправе "ужесточить" договор наступлением ответственности и в случаях, когда продавец не знает о недостоверности предоставляемых им заверений. С одной стороны, такое послабление способно послужить лазейкой для злоупотреблений. Тем не менее, оно представляется логичным, поскольку к лицам, занимающимся предпринимательской деятельностью, обычно применяются более высокие стандарты в отношении осмотрительности при совершении сделок, что подтверждается как судебной практикой, так и самим существованием Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I "О защите прав потребителей", устанавливающего определенные правила, применимые к физическим лицам и отношениям с их участием.
Указанное положение п. 4 ст. 431.2 ГК РФ применяется в том случае, если сторона по сделке знала, что контрагент полагается на предоставляемые ей заверения.
В качестве резюме отмечу, что применение ст. 431.2 ГК РФ в сделках с недвижимостью упростит их подготовку и заключение, а стороны получат возможность предусмотреть разные варианты последствий нарушения условий договора. Все это в целом повысит надежность делового оборота.
Пока же, ввиду того, что в ст. 431.2 ГК РФ используется ряд оценочных критериев, трактовка и применение которых зависит от судебной практики, вероятна большая гибкость в применении нормы. И пока судебная практика не сформировалась, использование таких положений создает определенные риски для сторон.
