(1).jpg)
Рынок недвижимости – 2015: цены, спрос и ипотека
В связи с ослаблением курса рубля и повышением ключевой ставки Банком России с 10,5% до 17% многие граждане задумались о том, как же будет складываться ситуация на рынке недвижимости в следующем году.
Поясню, что цены на жилье в 2015 году будут зависеть, прежде всего, от курсов валют и состояния строительной отрасли. Сегодня некоторые крупнейшие девелоперы уже заявили о приостановке ряда проектов, находившихся на стадии запуска, но продолжают работать над проектами высокой стадии готовности, где планируется удорожание стоимости квадратного метра уже в первом квартале 2015 года.
По сравнению с кризисными 2008-2009 годами инвесторы-физические лица сегодня более защищены – прежде всего, гарантиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В настоящее время, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», порядка 90% новостроек реализуется в рамках этого закона. Соответственно, на прочие схемы, например, заключение предварительного договора купли-продажи квартиры или выдача застройщиком векселя на цену квартиры, приходится не более 10% от всех договоров продажи квартир в новых домах, и, в основном, это касается точечной застройки малоэтажными домами на удалении более 30 км от МКАД. Кроме того, риски "недостроя" сегодня значительно ниже, чем в прошлый кризис, поскольку многие застройщики, конечно, сделали свои выводы после событий 2008 года, и были готовы к различным ситуациям на рынке.
Поэтому говорить о том, что количество обманутых дольщиков может существенно увеличиться, не приходится. Приостановка строительства проектов на низкой стадии готовности не означает, что дольщики вообще ничего и никогда не получат. Просто при неблагоприятной ситуации им придется подождать.
В связи с тем, что предложение квартир в новостройках сократится, интерес многих покупателей обратится в сторону вторичного рынка, располагающего достаточным объемом предложения. Так, в Москве в этом сегменте рынка недвижимости на сегодняшний день насчитывается порядка 52,4 тыс. квартир. Как следствие увеличения спроса, цены на вторичном рынке будут расти, а большинство покупок будет проходить в рамках альтернативных сделок, когда новое жилье приобретается на средства, вырученные от продажи прежней собственности.
Полагаю, что стабилизировать рынок недвижимости и постепенно снизить цены на жилье во второй половине 2015 года будет возможно только при условии, что государство выделит средства из Резервного фонда или бюджета на поддержку ипотеки и строительной отрасли, на поддержку банков, на субсидии или дотации целевым группам граждан.
А пока, в связи с повышением ключевой ставки Банком России, банки пересматривают свои ипотечные программы, и уже сегодня зафиксирован рост ставок по кредитам на приобретение жилья до 16% и выше. Для многих заемщиков такие ставки неприемлемы. По опыту 2008-2009 годов мы помним, что в случае существенного увеличения процентных ставок количество ипотечных заемщиков сокращается. Так, по данным исследований нашей компании, с июля 2008 года по июль 2009 года объем ипотечных сделок упал в 10 раз, а доля ипотечных сделок на рынке жилья составила лишь около 5% . Средняя ставка по кредитам на приобретение жилья во втором квартале 2009 года в рублях достигала 18,3% годовых, в долларах – 14,2% годовых. Минимальный первоначальный взнос составлял тогда 30% от стоимости квартиры, это был максимально допустимый риск для банка. Сегодня банки пересматривают свои ипотечные программы, повышая сумму первоначального взноса. До кризиса его значение у многих банков составляло как минимум 10% от стоимости жилья. Однако как будет развиваться эта ситуация дальше, мы увидим достаточно скоро, а пока нужно внимательно следить за действиями регуляторов и крупнейших игроков этого рынка.
Отдельную категорию заемщиков составляют те, кто заключил договор ипотечного кредитования в иностранной валюте и в результате падения рубля оказался должен банку намного больше, чем планировал. Таким гражданам, безусловно, надо пытаться договариваться с банком о реструктуризации кредита, фиксации курса доллара или изменению валюты кредита на рубли по фиксированному курсу. Об этой проблеме также думает и государство – пару дней назад в Госдуму внесен законопроект1 о помощи валютным ипотечным заемщикам. Документ устанавливает запрет обращения взыскания на квартиру в случае, если заемщик по валютному ипотечному кредиту допустил просрочку платежа. Кроме того, в Госдуме обсуждается возможность предоставления "платежных каникул" тем, кто выплачивает валютную ипотеку.
По моим прогнозам, нестабильная ситуация на рынке недвижимости сохранится в течение ближайшей пары лет. К этому надо быть готовыми, сохранять самообладание и ждать, как будет развиваться ситуация в стране и в мире.
