Обманутые дольщики: исчезнут ли они с введением проектного финансирования?

Леонид Титов

Руководитель практики "Собственность" компании AltaVia

специально для ГАРАНТ.РУ

25 октября на совещании с членами Правительства РФ Владимир Путин поручил заменить долевое строительство проектным финансированием. Речь о том, что необходимо как-то уходить от долевого строительства, переходить к банковскому сопровождению, велась еще летом. Действующий механизм финансирования заключается в том, что девелопера снабжают средствами дольщики. Проектное финансирование означает, что застройщик должен будет привлекать деньги банка (инвестора) и нести перед ним ответственность за результат. Продавать в этом случае можно будет только готовое жилье.

Законодатель уже давно пытается найти модель, которая сумеет максимально минимизировать риски граждан (будущих владельцев жилья) от потери вложенных средств, а также защитить конституционное право граждан на жилье. Как и во многих других случаях, законодатель собирается пойти по пути наименьшего сопротивления, отменив "старое" и придумав нечто новое, которое, возможно, будет лучше старого.

Для застройщиков не имеет значения, за чей счет (граждан или крупных коммерческих структур (банков), будет осуществляться строительство. Возможными плюсами от модели проектного финансирования для них могут быть:

• гарантированное привлечение 100% средств для строительства;
• возможные страховки от кредитных финансовых организаций;
• привлечение большего количества капитала для ведения строительства, чем сегодня.

Очевидным плюсом для покупателей жилья, построенного за счет проектного финансирования, станет полное нивелирование финансовых рисков, то есть рисков потери средств.

Закон о долевом строительстве ежегодно усложняют, придумывают новые способы обеспечения прав покупателей жилья (дольщиков), но количество обманутых дольщиков с каждым годом продолжает увеличиваться (например, в 2017 году, по словам депутата Госдумы Александра Сидякина, на 30 тыс. человек), что говорит о неэффективности предпринимаемых мер.

В качестве примеров усовершенствования законодательства в области введения механизмов защиты прав участников долевого строительства можно выделить такие недавние изменения законодательства, как:

• введение института раскрытия информации застройщиком в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" путем размещения на сайте застройщика информации по Проекту;
• установление критериев, которым должен соответствовать застройщик для заключения договора долевого участия в строительстве;
• введение в качестве дополнительного способа защиты в качестве платежного средства счетов-эскроу;
• создание компенсационных фондов для дольщиков;
• введение государственного реестра застройщиков, имеющих право заключать договоры долевого участия в строительстве;
• в 2018 года должен появиться институт банковской гарантии.

В случае перехода на модель проектного финансирования, и полного отказа от долевого участия в строительстве, по мнению законодателя, проблема обманутых дольщиков разрешится сама собой. Нет дольщиков – нет проблемы.

Думаю, что при полной отмене легитимной возможности долевого строительства, в первое время основной проблемой станет отсутствие на первичном рынке жилой недвижимости хоть сколько-нибудь доступного для обычных граждан жилья.

Кроме того, застройщики столкнутся с проблемой поиска надежных инвестиций и кредитования. В настоящий момент считанное количество банков может обеспечить 100%-ое финансирование строительства многоквартирного дома. Скорее всего, законодатель введет критерии, которым должны соответствовать кредитные организации для участия в проектном финансировании по аналогии с правом банков по открытию счетов-эскроу по расчету по договорам участия в долевом строительстве. В настоящий момент 21 банк соответствует установленным Банком России критериям. Думаю, что на момент введения механизма проектного-финансирования критериям, установленным регулятором, будут соответствовать 3-4 кредитных организации, в течение двух лет количество кредитных организаций может увеличиться до 25-30 и останется на этом уровне на очень долгое время.

Сами застройщики, на мой взгляд, начнут искать прочие способы привлечения инвестиций со стороны граждан. Скорее всего, возникнут новые полузаконные схемы привлечения инвестиций напрямую от граждан, а это приведет к новой порции обманутых дольщиков. Ведь граждане в первую очередь стремятся купить жилье по более низкой цене, в связи с этим вовлечение их в полулегальную схему, к сожалению, будет иметь большой успех.

Но не стоит думать, что переход на новую модель произойдет уже завтра. Во-первых, потребуется переходный период для закрытия действующих проектов, финансируемых за счет договоров долевого участия в строительстве. Во-вторых, президент поручил лишь проработать концепцию (план-схему) по внесению изменений в действующее законодательство о долевом строительстве. По словам министра строительства и ЖКХ России Михаила Меня, соответствующие поправки в законодательство можно внести уже сейчас, но это приведет к существенному удорожанию жилой недвижимости. Для разработки план-схемы потребуется много времени, кроме того, нужно время на утверждение концепции, подготовку и утверждение законопроекта. Думаю, что ждать перехода раньше 2023 года не стоит, вероятнее всего, он вообще не состоится.

Действующие нормативные акты вполне допускают возможность использования проектного финансирования, в том числе и для строительства многоквартирных жилых домов. Считаю, что принятия нового федерального закона, регулирующего новую сферу деятельности, может и не потребоваться.

Судя по всему, будет отменен Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поправки будут вноситься в Жилищный кодекс и Градостроительный кодекс.

Возможно, потребуется внесение изменений в Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также в Федеральный закон от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ "О защите конкуренции" и в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Скорее всего, законодатель внесет изменения и в ряд других НПА, но исходя из концепции, предложенной президентом, достаточно лишь отмены закона о долевом участии в строительстве.

Что касается изменения цен на недвижимость, то, по словам Михаила Меня, недопущение увеличения цен на недвижимость при переходе на схему проектного финансирования – основная задача, которую они перед собой ставят. Долевое строительство, как известно, в настоящий момент самым эффективным и быстрым способом привлечение средств на строительство многоквартирного дома на ранней стадии строительства. Если законодатель сумеет придумать способ такого же эффективного привлечения инвестиций в строительство, то цены должны остаться на прежнем уровне. Но, скорее всего, этого не произойдет, и цены на жилье стремительно взлетят, а количество проектов по строительству многоквартирных домов заметно снизится, что возможно и не так плохо.