КС РФ в борьбе за справедливую рыночную стоимость при изъятии недвижимого имущества для государственных нужд

Александр Тимофеев

Управляющий партнер Правового бюро "Тимофеев и партнеры"

специально для ГАРАНТ.РУ

Конституционный Суд Российской Федерации в очередной раз обратился к проблемам оценочной деятельности в контексте справедливого определения рыночной стоимости при изъятии недвижимого имущества для государственных нужд и актуальности результатов оценки в ситуации, когда дата оценки значительно отдалена от фактического изъятия имущества.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 11 февраля 2019 г. № 9-П была признана неконституционной ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. № 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", как не соответствующая ч. 3 ст. 35, ч. 1-2 ст. 46 и ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, в той мере, в какой по смыслу, придаваемому данной норме правоприменительной практикой, в случае принудительного изъятия недвижимого имущества в судебном порядке для государственных нужд по прошествии значительного времени после принятия решения об утверждении документации по планировке присоединенных к городу Москве территорий, предусматривающей размещение объектов федерального или регионального значения, она не позволяет учитывать возможное изменение рыночной стоимости этого имущества, не связанное с развитием инфраструктуры прилегающей территории в рамках реализации проекта, требующего изъятия этого имущества, и тем самым препятствует предоставлению его собственнику равноценного возмещения.

Принятию подобного решения предшествовал проведенный КС РФ анализ положений названного выше закона в части определения даты, на которую должна устанавливаться рыночная стоимость изымаемого имущества, а также учета ценообразующих факторов с точки зрения возможности принятия их во внимание при проведении оценки и определении величины рыночной стоимости.

По мнению КС РФ, законодатель вправе избрать тот или иной вариант определения даты, по состоянию на которую производится оценка стоимости изымаемого имущества, но при условии, что это не приводит к получению одним из участников отношений необоснованных экономических преимуществ за счет другого участника и не освобождает от необходимости учитывать объективные факторы, влияющие на рыночную стоимость этого имущества.

Однако, между датой, предшествующей принятию решения об утверждении документации по планировке присоединенных к городу Москве территорий, и датой принятия решения об изъятии имущества может пройти значительный период времени (в рассматриваемом КС РФ примере это разница составила 3 года). В этот период времени возникают факторы, с очевидностью влияющие на изменение рыночной стоимости изымаемого имущества. И в связи с этим, перед КС РФ стояла задача создания правового механизма, обеспечивающего учет подобных ценообразующих факторов, возникающих в период времени с даты, предшествующей утверждению документации по планировке территории, до даты принятия решения об изъятии имущества.

Факторы бывают разные.

Поиск справедливого баланса публичных и частных интересов привел КС РФ к следующим выводам.

Если увеличение рыночной стоимости обусловлено размещением объекта федерального или регионального значения, в связи с которым осуществляется изъятие недвижимого имущества (в частности, вследствие строительства объектов, улучшающих транспортную доступность, инфраструктурную привлекательность изымаемого имущества и этим повышающих спрос на него), то подобное размещение означало бы получение собственником изымаемого недвижимого имущества несправедливой выгоды за счет публичного субъекта и бюджетных средств, израсходованных в целях развития соответствующей местности.

С другой стороны, увеличение рыночной стоимости изымаемого имущества может быть обусловлено объективным – с течением времени – изменением соотношения спроса и предложения в отношении определенных видов имущества или в отношении имущества, расположенного в определенной местности. Поскольку проведение новой рыночной оценки изымаемого имущества без учета влияния размещения объекта федерального или регионального значения практически неосуществимо, собственнику изымаемого в судебном порядке имущества должна быть предоставлена возможность доказать в суде факт увеличения его рыночной стоимости (рассчитанной на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории) с учетом общей динамики цен на аналогичное имущество и получить равноценное возмещение.

КС РФ, исследовав вопросы методологии оценки, и установив, что определение выкупной стоимости изымаемого имущества без учета его индексации является несправедливым, пришел, как было указано выше, к выводу о неконституционности положений закона, не позволяющего собственнику изымаемого имущества, при существующей процедуре изъятия, надлежащим образом защитить свои права и получить справедливое равноценное возмещение за лишение титульных прав на недвижимое имущество. Федеральному законодателю было предложено внести соответствующие изменения в правовое регулирование процедур изъятия имущества, содержанием которого, вероятнее всего, будет приближение даты оценки к моменту фактического изъятия имущества.

А как же быть с определением справедливой рыночной стоимости до изменения законодательства?

Еще один вопрос, который предстояло решить Суду, заключался в установлении порядка определения рыночной стоимости изымаемого имущества в период до вступления в законную силу соответствующих законодательных изменений. Правовая позиция в этой части выражена КС РФ следующим образом: "до внесения в действующее правовое регулирование надлежащих изменений судам при определении стоимости изымаемого недвижимого имущества необходимо руководствоваться его рыночной стоимостью, определенной на день, предшествующий решению об утверждении документации по планировке присоединенных к городу Москве территорий, индексируемой с учетом динамики рыночной стоимости аналогичных объектов на основании заключения эксперта или же данных – при наличии таковых – о показателях рыночной стоимости в соответствующем сегменте рынка недвижимости, которые подготовлены организациями, осуществляющими на профессиональной основе анализ рынка недвижимости, и не вызывают сомнений с точки зрения правомерности и достоверности использованных методик анализа".

Таким образом, КС РФ раздвинуты рамки правового поля, на котором собственникам и иным титульным владельцам объектов недвижимости, предоставлены дополнительные возможности с помощью новой оценки, учитывающей индексацию, обеспечить получение справедливого равноценного возмещения за изымаемое для государственных нужд недвижимое имущество. Обращает на себя внимание указание Судом на источники сведений о динамике рыночной стоимости и ее показателях в соответствующем сегменте рынка недвижимости. Подобных источников может быть два: или заключение эксперта, или данные, подготовленные организациями, осуществляющими на профессиональной основе анализ рынка недвижимости. Но и в том, и в другом случае судам, при рассмотрении подобных дел и определении величины индексации, предстоит оценивать правомерность и достоверность использованных методик анализа рыночных данных.

Важные правовые позиции Конституционного Суда РФ

Хотелось бы обратить внимание и на другие положения данного Постановления, в которых выражена позиция системного подхода к защите прав титульных владельцев недвижимости (собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков и объектов капитального строительства).

Во-первых, публичные интересы не могут оправдываться целью рациональной организации деятельности органов власти, подобная цель не может служить основанием для ограничения прав и свобод граждан и организаций.

Во-вторых, изъятие для государственных нужд зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства не может производиться (в силу правовой и природной связи земли и расположенной на ней недвижимости) без изъятия земельного участка, и подобное изъятие должно осуществляться по правилам, предусмотренным для изъятия земельного участка (договорный характер изъятия, подписание соглашения об изъятии, предварительное и равноценное возмещение).

Можно ли получить доплату за изъятое имущество?

Небезынтересным представляется и вопрос о возможности получения справедливой выкупной суммы теми собственникам или иным титульным владельцам недвижимости, в отношении которых имеются вступившие в законную силу судебные решения, вынесенные без учета озвученных выше правовых позиций КС РФ.

В силу положений п. 3 ч. 3 ст. 311 Арбитражного процессуального кодекса, признание КС РФ закона, примененного арбитражным судом в конкретном деле (и в связи с принятием решения по которому заявитель обратился в КС РФ), не соответствующим Конституции РФ, является новым обстоятельством, которое может быть рассмотрено как основание для пересмотра судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам.

Если быть последовательным и обратиться к правовым позициям КС РФ по этой теме, то юридическими последствиями решения КС РФ о признании неконституционными акта или его отдельных положений либо акта или его отдельных положений с учетом смысла, который им придан сложившейся правоприменительной практикой, является утрата ими силы на будущее время. Тем не менее, правом на отмену судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам обладают, во-первых, лица, не являвшиеся участниками конституционного производства, во-вторых, чьи дела были разрешены на основании актов, признанных неконституционными. Единственное условие, препятствующее отмене судебных актов по основаниям п. 3 ч. 3 ст. 311 АПК РФ – вступившие в законную силу судебные акты не должны быть исполнены полностью или частично (Определение КС РФ от 14 января 1999 г. № 4-О, Определение КС РФ от 5 февраля 2004 г. № 78-О, Определение Конституционного Суда РФ от 24 июня 2014 г. № 1546-О). Аналогичное положение о возможности отмены вступивших в силу судебных актов по вновь отрывшимся обстоятельствам в случае признания КС РФ не соответствующим Конституции РФ закона, примененного в конкретном деле, содержится и в п. 3 ч. 4 ст. 392 ГПК РФ.

Таким образом, право на получение справедливого равноценного возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества (с учетом индексации) сохраняется только за теми титульными владельцами, по делам которых не исполнено (не полностью исполнено) судебное решение об изъятии, а также тех, чье дело находится на рассмотрении в органах судебной юрисдикции. И, конечно же, таким правом обладают лица, пока еще не подписавшие соглашения об условиях изъятия у них имущества для публичных нужд.