Как бизнесу и физлицам снизить налог на недвижимость: советы эксперта

Александр Тимофеев

Управляющий партнер Правового бюро "Тимофеев и партнеры"

специально для ГАРАНТ.РУ

Одной из актуальных проблем многих собственников недвижимости является снижение налоговой нагрузки. С 2015 года за основу для расчета налога на имущество принимаются результаты государственной кадастровой оценки, которая часто существенно превышает рыночную стоимость облагаемых объектов. Вследствие этого, налогоплательщики ежегодно терпят серьезные убытки. Особенно страдает бизнес, обладающий различными объектами недвижимости – начиная от небольших бутиков, офисов, складских помещений и заканчивая крупными торговыми центрами и участками земли.

При создании механизмов расчета налога на недвижимость предполагалось максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной. Но возникшие на практике ошибки в технических расчетах создали проблемную ситуацию, при которой величина кадастровой стоимости для множества объектов была увеличена в несколько раз. Дело в том, что кадастровые расчеты часто производились без оценки конкретного объекта недвижимости и учета его индивидуальных особенностей. Кадастровая стоимость зданий и земельных участков определялась при помощи сбора количественно-цифровых данных (общая площадь, год ввода в эксплуатацию, примерная рыночная цена на схожие объекты) и некоторых качественных показателей (место расположения, наличие инженерных сетей, общая инфраструктура и др.).

Существенно снизить налог на недвижимость позволит оспаривание ее кадастровой стоимости. Начать стоит со сравнения кадастровой и рыночной стоимости, имеющихся в собственности объектов. Если превышение действительно существует, потребуется заказать оценку и доказать необходимость оспаривания в специальной комиссии по рассмотрению споров о результатах оспаривания кадастровой стоимости или в суде.

Если в отчете оценщика подтверждается завышение кадастровой стоимости, государственную оценку можно оспорить, подав заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд. При этом, юридические лица должны обращаться в комиссию в обязательном порядке. Не удовлетворившее заявителя решение комиссии возможно оспорить в суде.

Какие документы потребуются для оспаривания кадастровой стоимости

Во время подачи заявления в комиссию на руках необходимо иметь следующие документы:

• выписка из ЕГРН, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости (когда заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
• документы, подтверждающие наличие кадастровой/технической ошибки (при подаче заявления в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости);
• отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);

Кроме перечисленного пакета документов, для последующей подачи иска в арбитражный суд предоставляются:

• квитанция об уплате госпошлины;
• доверенность и копию диплома о юридическом образовании представителя истца;
• документы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (в случае обращения в суд юридического лица).

Стоит обратить внимание на то, что поданные заявления и иски на оспаривание кадастровой стоимости без предоставления данных документов не будут рассматриваться комиссиями и судами.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости

Комиссия рассматривает заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение одного месяца с даты принятия и выносит решение. Не согласный с ним заявитель может обратиться в суд. При этом заявитель располагает возможностью оспорить не решение комиссии, а результат определения кадастровой стоимости. То есть в таком случае решение комиссии не будет предметом спора.

При рассмотрении судом подобных дел обычно назначается судебная оценочная экспертиза. Успех заявителя часто зависит от профессионализма и объективности оценщиков, проводивших работу над экспертным заключением.

Пример

Снижение кадастровой стоимости земельных участков на 71%

Данный пример иллюстрирует возможности владельцев недвижимости существенно снизить налоговое бремя. Совладельцу двух земельных участков было необходимо оспорить кадастровую стоимость данных объектов. Общая стоимость двух участков земли до оспаривания составляла 1 437 513 623 руб. Не удовлетворившись решением комиссии, владельцы были вынуждены обратиться в суд. Дело рассматривалось в Московском областном суде, находящемся в Красногорске. При рассмотрении дела было подано ходатайство о назначение повторной судебной оценочной экспертизы. Благодаря убедительным аргументам юристов, суд удовлетворил данное ходатайство. Срок решения проблемы составил 10 месяцев, включая обращение в комиссию, судебное разбирательство и проведение повторной экспертизы. В итоге кадастровая стоимость участков земли была снижена до 418 027 000 руб. (на 71%).

Возможность компенсации судебных расходов

Вопрос о компенсации судебных расходов при оспаривании кадастровой стоимости неоднозначен. С одной стороны, имеются положения процессуального права о том, что стороне, в пользу которой состоялось решение, с другой стороны присуждаются все понесенные судебные расходы. С другой стороны, имеется судебная практика о возможности компенсации судебных расходов только в случае установления судом ошибки, допущенной при проведении государственной кадастровой оценки. Но вполне возможно, что в ближайшем будущем административные истцы смогут возмещать издержки в полном объеме. В январе 2018 года в Госдуму был внесен законопроект о внесении изменений в Кодекс административного судопроизводства, в частности предполагается дополнить кодекс ст. 248.1 об особенностях распределения судебных расходов между сторонами по делам об оспаривании и пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Статья предполагает взыскание судебных расходов с административного ответчика, если заявителю удалось оспорить результаты определения кадастровой стоимости. Например, это возможно в случаях, когда была допущена кадастровая или техническая ошибка, требующая исправления. В апреле этот законопроект¹ был принят Госдумой в первом чтении.

Возможные поправки могут стать следствием правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, который указал на недопустимость возложения на налогоплательщиков бремени несения вынужденных судебных расходов при оспаривании кадастровой стоимости. КС РФ считает, что обязанности по компенсации судебных расходов должны распределяться между сторонами только в зависимости от правомерности или неправомерности заявленных требований. Подобная инициатива на внесение изменений в существующее законодательство может положительно сказаться в дальнейшем – с налогоплательщиков может быть снято бремя неоправданных судебных расходов.

______________________________

¹ С текстом законопроекта № 367470-7 "О внесении изменений в Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации в части уточнения правил распределения судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости" и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.