Реновационные последствия для собственников нежилых помещений

Александр Тимофеев

Управляющий партнер Правового бюро "Тимофеев и партнеры"

специально для ГАРАНТ.РУ

Программа реновации в Московском регионе постепенно набирает обороты. Уже в 2018 году планируется заселить 31 новостройку.Всего в рамках программы в столице планируется снести более 5 тыс. объектов жилого фонда. При этом собственники квартир получают "равнозначную" жилплощадь, а вот владельцам нежилых помещений, предлагается "равноценная" и здесь возникает много вопросов.

Согласно Положению Федерального закона от 1 июля 2017 г. № 141-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" (далее – Закон № 141-ФЗ) и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве" и Закона г. Москвы от 17 мая 2017 г. № 14 "О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве" (далее – Закон Москвы № 14) разделяют "равноценность" и "равнозначность", придавая каждому из этих понятий значения с различными правовыми последствиями.

Если собственникам и нанимателям жилого помещения, соответствующего регламентируемым в законодательстве параметрам, гарантируется получение благоустроенной квартиры в том же районе, с тем же количеством комнат и не меньшей площадью, то права собственников нежилых помещений содержат меньше гарантий. Им предлагается возмещение в форме равноценного, но не равнозначного нежилого помещения или предварительное возмещение в денежной форме (ст. 7.4 Закона № 141-ФЗ, ст. 8 Закона Москвы № 14). Иначе говоря, собственники нежилых помещений могут рассчитывать на предоставление другого помещения, равного исключительно по цене, а не по местоположению. Если жителям попавших под реновацию домов возмещается не только имущественное, но и социальное благо, то владельцам нежилых помещений исключительно имущественное.Безусловно, некоторые собственники нежилых помещений удовлетворятся закрепленными в законодательстве компенсациями. Но будут и другие, которые считая стоимость изымаемой собственности более высокой, обратятся в суд. В случаях незаключения соглашения об изъятии с Департаментом имущества города Москвы предусмотрено принудительное изъятие собственности по решению суда.

Вследствие того, что собственник нежилого помещения занимался не соответствующим разрешенному использованию земельного участка видом деятельности, может возникнуть судебный спор о величине равноценного возмещения. Разрешенное использование, сведения о котором содержатся в ЕГРН, является одним из основных ценообразующих факторов, влияющих на определение рыночной стоимости земельного участка возмещаемой городом суммы. Данное обстоятельство может существенно снизить стоимость принадлежащего ему помещения.

Как действовать в случае возникновения судебных споров?

Для определения рыночной стоимости изымаемого имущества собственнику нежилого помещения потребуется помощь оценщика, который подготовит отчет, где будет содержаться величина рыночной стоимости изымаемого имущества.

В ходе рассмотрения спора предстоит разрешить юридическую коллизию между указаниями федерального стандарта оценки № 7 "Оценка недвижимости" о необходимости исследования рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, и позицией Верховного Суда Российской Федерации о том, что при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия. Принятие судом выгодного собственнику нежилого помещения решения будет зависеть от правильной аргументации позиции. В связи с начальным этапом реновации, судебной практики еще нет, и в каком направлении она будет формироваться (в сторону защиты прав собственников нежилых помещений или в сторону интересов Правительства г. Москвы) предсказать достаточно сложно.

Важнейшим аспектом для защиты прав собственника нежилого помещения становится определение объекта оценки. Ввиду того, что нежилое помещение использовалось для ведения предпринимательской деятельности, оно должно оцениваться не как объект недвижимости, а как бизнес.

Таким образом, поскольку за изымаемое для нужд города помещение собственнику предусмотрено предварительное и равноценное денежное возмещение, компенсироваться должна не только рыночная стоимость, но и убытки, которые собственник понес в связи сего изъятием, включая упущенную выгоду.

Если отмечать недостатки реновационного законодательства, можно обратить внимание на следующий момент. Изъятие нежилого помещения, связанного с ведением бизнеса не может быть ограничено компенсацией его рыночной стоимости. Вполне вероятно, что в связи с переездом предприниматель лишится важных для успешной деятельности привычных условий, определенного количества клиентов и соответственно доходов.

Например, на протяжении нескольких лет предприниматель владел салоном красоты в непосредственной близости от станции метро и популярных в районе торговых площадок. За это время он приобрел определенную известность и наработал клиентскую базу. Теперь здание, в котором располагался его бизнес, сносят, а сам салон переносится на несколько кварталов вглубь района. В результате предприниматель теряет потенциальных клиентов. Его бизнес оказывается на новом месте, где все придется начинать фактически с нуля. Здесь вполне возможно поставить вопрос о компенсации упущенной выгоды. Таким образом, возмещение будет вполне справедливым, а не только равноценным.