(1).jpg)
Четыре реальные истории, когда проверка документов при покупке квартиры помогла не попасть на удочку мошенников
Интернет кишит историями обманутых покупателей недвижимости. И эти истории, конечно, поучительны. В то же время они формируют впечатление беспомощности простых людей перед ловкостью квартирных мошенников. Но такое впечатление ложно. Гораздо чаще бывало, что желающие купить жилье проявляли бдительность (в том числе с помощью грамотных юристов) и обманывать себя не позволяли. Как, например, в случаях, о которых пойдет речь ниже.
История о не самой свежей выписке из ЕГРП
Женщину лет 55 звали Надежда Вячеславовна. Она продавала свою небольшую квартиру в старом доме, но зато расположенном около станции метро "Проспект мира". Объяснила, что хочет переехать на окраину Москвы, поскольку после недавней налоговой реформы непомерно выросли налоги на недвижимость в центре. "А ведь это только начало, – грустно сказала Надежда Вячеславовна. – Налог станет еще выше. Эх, выдавливают нас, пенсионеров, власти в спальные районы!"
Женщина предъявила документы на квартиру. Сначала показала свидетельство о собственности. Оно, правда, покупателя не убедило. Такой документ часто не отражает изменений в правах на объект недвижимости. Неслучайно с середины прошлого года, в соответствии с новой редакцией Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", свидетельства о собственности больше не выдают, и главным документом стала выписка из ЕГРП. Как раз ее Надежда Вячеславовна и продемонстрировала недоверчивому покупателю. Выписка была практически свежей – всего лишь двухнедельной давности. "Давайте проводить сделку, – попросила продавщица. – Только ждать ее регистрации мне некогда. Деньги нужны тут же для покупки другой квартиры. Вы уж мне выдайте их сразу под расписку. Все равно регистрация – это простая формальность".
Настойчивость все же настораживала. Да и цена показалась заниженной. И заказал покупатель выписку из ЕГРП по той же квартире уже самостоятельно. И все стало ясно. Квартира уже 10 дней как находилась под арестом в порядке ст. 115 Уголовно-процессуального кодекса. И сама Надежда Вячеславовна, как потом оказалось, была отнюдь не пенсионеркой, а вице-президентом компании. Эта компания едва не стала жертвой рейдерского захвата со стороны более могущественного конкурента, которому в той миссии в качестве "своего среди чужих, чужого среди своих" помогала как раз Надежда Вячеславовна. Но замысел вскрылся, в результате чего на нее завели уголовное дело по ст. 159 Уголовного кодекса за мошенничество в особо крупном размере. Квартира была арестована в качестве обеспечительной меры для выплаты грозящего подозреваемой (помимо 10-летнего тюремного срока) штрафа в 1 млн руб., а также компенсации материального и морального вреда потерпевшей стороне, то есть компании, в рейдерском захвате которой Надежда Вячеславовна участвовала. Улики против нее были налицо, и она трезвым умом понимала, что осуждения вряд ли избежит. И решила хотя бы реализовать свою весьма дорогую квартиру, чтобы припрятать до лучших времен деньги за нее. Если бы не бдительность покупателя, так бы и вышло.
История о пользе расширенной выписки из ЕГРП
"Хорошая квартира, можете смело покупать, – нахваливала свой товар Людмила Алексеевна. – Я недавно ее купила и жила бы в ней, но вдруг нашла работу за границей. Скорее всего, перееду туда навсегда. А квартиру отдаю быстро и дешево. Считайте, что за половину рыночной цены. Берите – по документам ведь все в порядке".
По документам все было в порядке. По крайней мере, по тем, которые представила Людмила Алексеевна. Но из выписки из ЕГРП следовало, что квартира обрела нового хозяина буквально парой месяцев раньше. Выглядел данный факт подозрительно. И вроде бы все объяснила продавщица, но сомнения остались.
Выписка из ЕРГП была простой. А если заказать расширенную? Из нее и выяснилось, что квартира за последний год поменяла сразу пятерых владельцев. Началось все с ее приватизации, после которой последовало несколько продаж. "Нехорошая квартира!" – подумал, в точности по Булгакову, покупатель и решил с ней не связываться, а поискать еще что-нибудь.
Как вскоре выяснилось, правильно сделал. Позже квартира фигурировала в уголовном деле по той же ст. 159 УК РФ. Людмила Алексеевна не зря говорила про командировку за границу. Настоящий хозяин квартиры (на тот момент еще муниципальной) находился именно там на длительной работе. За время его отсутствия мошенники приватизировали ее по поддельному паспорту, а потом провели серию фиктивных продаж, чтобы замести следы. Людмила Алексеевна была последним звеном в цепочке и теперь искала настоящего покупателя, с которого можно взять реальные деньги.
Конечно, она его нашла. Другой человек вскоре попался в расставленные сети. Итог очевиден. Исконный хозяин квартиры, вернувшись в Россию, обратился в суд и прокуратуру. Суд, в соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса, объявил все сделки ничтожными. И хотя последнего приобретателя признали добросовестным, ему пришлось, как требует ст. 302 ГК РФ, квартиру вернуть. Тем временем несостоявшийся покупатель, не поведшийся на посулы Людмилы Алексеевны (объявленной к тому моменту во всероссийский розыск), уже жил в новой квартире, которая оказалась пусть и дороже, но зато юридически чистой.
История о проверке прав возможных наследников
Продавец представился Олегом Евгеньевичем. Восемь месяцев назад он похоронил отца, но до сих пор, по собственным словам, не оправился от шока. И утешением вряд ли могла служить отцовская квартира, доставшаяся Олегу Евгеньевичу по завещанию. Он ее решил продать, едва оформив в собственность. И даже просил не очень дорого, лишь бы избавиться от нее и связанных с ней воспоминаний поскорее.
А поскольку просил недорого, покупатель отыскался быстро. Тот, правда, приехал на встречу с адвокатом, который оказался весьма дотошным и начал задавать каверзные вопросы. Хотя, казалось бы, и так все понятно. По завещанию, Олег Евгеньевич – единственный наследник. И даже если бы отыскался иной претендент, то что бы это изменило? Ст. 1154 ГК РФ отводит на принятие наследства полгода с момента его открытия, то есть смерти наследодателя. А прошло уже даже больше.
Однако адвокат потенциального покупателя продолжал вникать в детали. Затем посоветовал клиенту взять паузу в переговорах и сказал, что хочет сделать несколько запросов. Сделка не состоялась. А насторожило адвоката вот что. Оказалось, покойный был женат. И хотя с супругой, матерью Олега Евгеньевича, разошелся, развода не оформил. Посчитал простой формальностью. Супруга была инвалидом и как раз в момент смерти мужа давно уже находилась в больнице. А значит, по ст. 1148 ГК РФ, имела право на часть квартиры умершего, даже если тот завещал ее целиком другому человеку. И даже если квартиру супруг приобрел до брака, и она не являлась совместно нажитым имуществом.
При этом ст. 1155 ГК РФ разрешала вдове заявить о своих притязаниях по истечении шестимесячного срока, поскольку у нее имелась уважительная причина не знать о кончине мужа.
У Олега Евгеньевича с матерью взаимопонимание было полное (не как у отца). На лечение матери требовались средства. Для этого Олег Евгеньевич и хотел продать квартиру. Но потом они решили попробовать и деньги получить, и квартиру сохранить. Стоит только матери предъявить свои права на нее уже после сделки, как суд должен будет расторгнуть куплю-продажу. А дальше как обычно: все, что выручили при продаже, уже будто бы растратили и готовы возвращать маленькими частями с зарплаты.
История о справке из психоневрологического диспансера
"Продаю квартиру быстро, поскольку переезжаю за город, – бодро сказала Валентина Ивановна, старушка, которой было на вид около 70 лет. – Свежий воздух в моем возрасте – лучшее лекарство. Ты не волнуйся: я – единственная хозяйка в квартире. Имею полное право делать с ней все, что захочу. Покупай: по такой цене двухкомнатную ты не найдешь".
Претендент на жилье задумался. Документы все в порядке. Но только бабушка очень старенькая. И ведет при всей своей доброжелательности себя несколько странно. Как будто не вполне адекватно.
И попросил он тогда Валентину Ивановну принести справку о том, что та не стоит на учете в психоневрологическом диспансере. Бабушка в крик: "Зачем же ты меня так обижаешь!" Не очень помогло и зачтение специально для нее ст. 177 ГК РФ, не признающей сделки, когда ее участник не понимает значения своих действий. Так ничего в тот день добиться и не удалось.
Через пару недель Валентина Ивановна вдруг позвонила сама. "Приезжай подписывать договор, – сказала она, – дам я тебе справку". Что ж, квартира все еще нужна, почему бы не приехать. И вот она справка. Печати стоят, дата свежая, фамилия и отчество совпадают, а имя другое. "Они, наверное, что-то там перепутали, – запричитала Валентина Ивановна. – Ох, уж эти врачи! Да, не переживай же ты! Покупай квартиру, я тебе еще процентов пять скину, лишь бы время больше не тратить".
Но наш герой от покупки отказался. И тем самым спас себя от неприятностей. Вся подноготная истории всплыла, как обычно, позже. Оказалось, зря Валентина Ивановна грешила на врачей. Справка была выписана на ее родную сестру, не состоявшую в ПНД на учете. А сама Валентина Ивановна как раз там наблюдалась и документ о том, что здорова, на свое имя получить не могла. Но очень хотела этой сделки и надеялась, что клиент посмотрит бумагу не слишком внимательно. Или же поверит в неряшливость сотрудников ПНД.
Почему хотела сделки? Как раз для того, чтобы потом признать ее недействительной на основании той самой ст. 177 ГК РФ и присвоить деньги. Именно юридически подкованная сестра научила Валентину Ивановну такой хитрости. Хорошо, что покупатель тоже оказался грамотным. А иначе остался бы без всего.
