Собственник в доме хозяин...

К сожалению, должен констатировать тот факт, что сегодня в рассматриваемых законопроектах, касающихся управления многоквартирными домами или общедолевым имуществом, роль собственника занижается. Согласно нормам ГК РФ право собственности должно быть доминирующим, но на практике собственник выступает в роли "дойной коровы" или кого угодно, но только не самого главного.

С целью защиты прав граждан мной и группой депутатов на рассмотрение Госдумы был внесен законопроект¹, предусматривающий расширение перечня документов для перевода жилого помещения в нежилое и обратно, а также для его переустройства или перепланировки. Сегодня Жилищный кодекс РФ предусматривает исчерпывающий перечень документов, необходимый для подобных изменений. Это и заявление о переводе помещения, и правоустанавливающие документы на него, и план помещения с техническим описанием, и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, и подготовленный проект переустройства (перепланировки) переводимого помещения (ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ). Но в этом списке отсутствует документ, подтверждающий согласие граждан на изменение или уменьшение объемов общедолевой собственности, что чаще всего и происходит при переводе помещения из одной категории в другую. По этой причине возникает масса судебных исков (см., например, постановление ФАС Центрального округа от 26 марта 2012 года № Ф10-547/12 по делу № А08-323/2011, постановление ФАС Центрального округа от 4 июня 2010 года по делу № А08-6589/2009-17). Мы полагаем, что в подобных случаях необходимо получать согласие всех собственников многоквартирного дома, даже в ситуациях, когда речь идет о ничтожных сантиметрах. Ведь собственник – это единственное лицо, которое вправе принимать такие решения.

Стоит отметить, что установка тамбуров на лестничной площадке многоквартирных домов также всегда должна согласовываться с собственниками. Нет оснований, по которым группа собственников отгораживает для личных нужд часть общедолевой собственности и тем самым ограничивает к ней доступ другим жильцам. Поэтому, в любом случае, этот вопрос следует решать коллективно, относясь уважительно к каждому собственнику.

На сегодняшний день много разногласий вызывают и вопросы управления многоквартирными домами. Так, в начале февраля в Госдуму был внесен законопроект², предусматривающий лицензирование деятельности по их управлению. Однако законопроект нуждается в серьезной доработке, и его обсуждение в том виде, в котором он есть сейчас, приведет только к пустой трате времени.

Поясню – в рамках документа речь идет о так называемой управляющей организации, которая нанимается со стороны и занимается управлением по договору с товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ). В этом случае говорить о лицензировании можно только по отношению к сторонней организации, но никак не о лицензировании ТСЖ и кооперативов. Дело в том, что собственники согласно законодательству имеют неотъемлемое право распоряжаться принадлежащим им имуществом по своему усмотрению. Если же мы говорим о лицензировании ТСЖ, то в таком случае необходимо вводить лицензию и на собственность. Но это уже доведение ситуации до абсурда.

С другой стороны, я продолжаю критически относиться к понятию саморегулируемых организаций. Суть заключается в том, что в нынешних условиях отсутствует грамотная и продуманная способность к созданию саморегулируемых организаций вообще, а следовательно, и к самодисциплине. И в этом смысле идеи повышения роли саморегулируемых организаций сводятся к нулю. Как правило, не последняя роль в этом вопросе отводится их руководителям. Поэтому говорить об общей оценке саморегулируемых организаций не представляется возможным.

Вопросам управления посвящен и законопроект № 382627-6³, которым предусматривается привлечение региональным оператором подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на конкурсной основе. Подчеркну, что Жилищным кодексом РФ никак не обозначено, каким образом будет гарантирована эффективность и открытость деятельности по привлечению подрядных организаций. На данный момент регион сам для себя устанавливает принципы работы с ними. В связи с этим, мы с соавторами законопроекта предлагаем обязательно определить, что привлечение региональным оператором подрядных организаций должно быть только на конкурсной основе. Именно это позволит выбрать подрядчика по объективным, а не субъективным критериям, четко поставить ему задачи и грамотно осуществить контроль за их выполнением, что позитивно отразится на качестве капитального ремонта многоквартирного дома. Иными словами, данная поправка ограничивает коррупционную составляющую в деятельности регионального оператора.

Если продолжать говорить о деятельности региональных операторов, то стоит упомянуть и о возможном ненадлежащем расходовании фонда капитального ремонта, что противоречит Жилищному кодексу РФ. Здесь могут использоваться разные способы для "вывода" средств собственников. Например, предназначенные на капитальный ремонт многоквартирного дома средства могут намеренно содержаться в банках под заниженным процентом или переводиться третьим лицам с целью получения выгоды. И все это осуществляется под видом заботы об имуществе собственников. Для того, чтобы избежать рисков использования денежных средств граждан не по назначению, нами и была внесена законодательная инициатива о запрете осуществления предпринимательской деятельности региональными операторами⁴. Если мы не будем противостоять этому, то окажется дискредитированной сама идея фондов капитального ремонта. Мы отдаем себе отчет в том, что эта инициатива вряд ли полностью исключит риски потерь денежных средств граждан, но она позволит их существенно минимизировать.

________________________

¹ С текстом законопроекта № 298242-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (в части расширения перечня документов, представляемых в целях осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, а также для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения)" и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.
² С текстом законопроекта № 448902-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами)" и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.
³ С текстом законопроекта № 382627-6 "О внесении изменения в статью 182 Жилищного кодекса Российской Федерации (в части привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома на конкурсной основе)" и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.
⁴ С текстом законопроекта № 357434-6 "О внесении изменения в статью 180 Жилищного кодекса Российской Федерации (в части установления запрета на осуществление региональным оператором предпринимательской деятельности)" и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.